以5100萬人民幣的代價，獲得一個已經進入銷售周期的地王項目51%的股權，當融創(chuàng)中國（01918.HK，下稱“融創(chuàng)”）以力挺綠城中國（03900.HK，下稱“綠城”）的姿態(tài)出現(xiàn)時，所有的人都以為，融創(chuàng)中國對該項目的投資，只是一個開始。
“實際上我們合作的直接原因并不是綠城缺錢。”3月30日，融創(chuàng)董事長孫宏斌首次揭秘與綠城合作的始末。
其實，僅就這個項目而言，5100萬元或許就是融創(chuàng)中國投資的全部，隨著項目在今年進入銷售，一切的債務及投資都將由銷售回籠資金解決。而融創(chuàng)中國的入股，看中的是項目旁邊的另一幅地塊，未來能否取得該地塊，綠城中國是一個重要的角色，因此，5100萬元的代價，更像是融創(chuàng)為雙方未來合作拿地以“略表心意”。
第一財經日報：是什么促成了融創(chuàng)這次與綠城的合作？今后雙方是否還會有進一步的合作？
孫宏斌：我對綠城一直是比較支持，主要原因是我們有過順馳的經歷，在關鍵時刻其實大家都需要支持。另外我也一直喜歡綠城的產品，我們的很多產品也是向綠城學習，綠城的產品確實做得好。我當初買香樟園（即無錫蠡湖1號地塊項目）這個房子的時候，還沒有合作的事情，主要是因為價格合適。
后來我們與綠城的合作也談不上援手，真的不是因為綠城缺錢才合作的。
當初綠城被無錫市政府請去做蠡湖新城規(guī)劃，我們在無錫也有了8年的開發(fā)經驗。我們覺得在整個長三角有山、有水、有歷史又在市中心的，就只有西湖和蠡湖，而西湖已經沒有任何空間了。綠城拿了香樟園這塊地之后，還準備拿這塊地旁邊的三四號地，我們也看好這塊地。所以我去找了老宋，提議我們入股現(xiàn)有的這個香樟園項目，之后再一起拿新的地。
等于我們的合資公司既做了香樟園項目，又開發(fā)新的項目。這就是合作的由來。這個合作真不是因為綠城缺錢，而是因為我和老宋都喜歡蠡湖新城這個地方，都想在這里發(fā)展，是為了要拿下一塊地才合作。
日報：無錫的房價最近幾年來一直比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)過太大上漲。那您為何看好無錫？香樟園這個項目未來的價格上漲是否還有空間？
孫宏斌：以2010年為例，無錫的GDP在全國所有城市中排在第九名，人均收入排在第二名。所以說無錫的經濟是沒有問題的，無錫的購買力也肯定是沒問題的。
我認為無錫的房價一直沒有漲起來，主要原因有三點：無錫市場的供應量是偏大的，無錫的人均房屋占有率是偏高的，無錫沒有特別好的房子、真正的高端房子?，F(xiàn)在無錫最貴的房子價格是2萬元/平方米左右，還是從1萬出頭漲到2萬的，以這個價格是不可能做出高端房子的。我覺得無錫這么有錢的地方房價這么低不正常，不是無錫人沒錢，而是項目是否真的有那么好。我一直對有錢人也比較有信心。
香樟園這個項目是無錫最好的地點，綠城又做了頂級的房子，我們說這個項目在無錫是“不曾不再”的項目，就是不曾有、不再有。除了綠城任何一家公司都不會把產品標準做那么高，因為售價并沒有那么高，之前的售價差不多每平方米2萬，成本也接近每平方米2萬了。
為什么我們會接受？因為我們知道那個地方肯定不止每平方米2萬，這是我們對市場的判斷。無錫別的項目漲不起來沒事，這個項目不應該，稀缺性在那里擺著呢。所以這個項目我們寄予了特別大的希望，通過這個項目我們也希望樹立融創(chuàng)在無錫的標桿。我想這個項目賣到最后會很貴，我希望將來離湖近的那幾套房子能買到10萬/平方米。
日報：香樟園除了首期5100萬的投入之外，未來預計還將投入多少？總計將能給融創(chuàng)帶來多少收入？這筆買賣您認為是否劃算？
孫宏斌：現(xiàn)在香樟園的土地款都已經付清了，未來需要支付的主要有工程款，還有需要還的銀行貸款和股東借款。開發(fā)貸款我們還會正常做，但不需要再為這個項目融什么資了。我們銷售回款應付這些肯定有富余，富余出來的錢未來還能買新地。
這個項目的體量一共50多萬平方米，賣2萬元/平方米就有100億，所以這個項目的總銷售額肯定在100億以上。5100萬就是根據注冊資金的51%確定的，對于綠城來說沒有任何溢價，所以這個項目肯定是特別合適的項目，合作對兩家都很合適。
[編輯 楓琳]
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