房價(jià)上半年筑底 金秋廈門或再迎購房良機(jī)

核心提示：根據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，3月廈門全市住宅成交3373套，環(huán)比上漲108.08%。同時(shí)，成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下32個(gè)月以來的新高，房地產(chǎn)一月間回到了2009年的火爆！然而，就在今年1月，住宅成交量才跌入冰點(diǎn)，月成交僅837套，達(dá)到2010年以來最低點(diǎn)！從最低谷攀上最高峰，一季度樓市經(jīng)歷了“過山車”般的走勢(shì)，前景愈發(fā)難測(cè)。

　　資深廈門房地產(chǎn)代理研究機(jī)構(gòu)立丹行和城市年輪最近發(fā)布了其一季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，立丹行用“市場(chǎng)冷夠了，忍夠了”來形容一季度的形勢(shì)大逆轉(zhuǎn)，而市場(chǎng)驟然升溫讓兩家機(jī)構(gòu)對(duì)后市皆較為樂觀，“二季度仍將持續(xù)熱銷，價(jià)格下行空間進(jìn)一步縮小”———這一判斷，恐怕會(huì)令許多觀望者失望。城市年輪建議，五一、金秋將成購房時(shí)機(jī)，有意購房的觀望者應(yīng)重點(diǎn)把握。

　　一季度樓市分析

　　剛需族托市 多方力量促成交

　　立丹行一季度研究報(bào)告指出，2012年第一季度廈門全市住宅月銷售量呈逐月攀升態(tài)勢(shì)，2月銷量18萬㎡，環(huán)比增長100%；3月份更是達(dá)38萬㎡，環(huán)比大幅增長111%。第一季度廈門住宅總銷量為65萬㎡，高于歷年同期平均水平62萬㎡，市場(chǎng)回暖明顯。

　　市場(chǎng)大逆轉(zhuǎn)的背后，有多方因素推動(dòng)。從供需角度看，開發(fā)商在庫存壓力大而限購政策看不到取消期限的情況下，開始放緩住宅新增供應(yīng)量腳步，采取降價(jià)促銷措施，此時(shí)剛性購房者壓抑一年的需求再也忍不住，在價(jià)格誘惑下不再等待，市場(chǎng)1月份觸底后迎來反彈，一波購房需求集中爆發(fā)。多盤新推，供需互動(dòng)漸良好。

　　外部因素變化也是剛需爆發(fā)的一大誘因。年后政府有關(guān)部門及各大金融機(jī)構(gòu)釋放出對(duì)首次置業(yè)實(shí)現(xiàn)差別化信貸的利好消息有力撬動(dòng)剛需，廈門本地各銀行首套房貸重回基準(zhǔn)利率，部分銀行甚至出現(xiàn)折扣優(yōu)惠，“利率打折比住房降價(jià)省的錢更多”，這種認(rèn)識(shí)已加快買房人的步伐。

　　保剛需定調(diào)后，廈門市政府對(duì)相關(guān)政策的合理微調(diào)也減少了購房成本。島內(nèi)外普通住宅標(biāo)準(zhǔn)首次有所區(qū)分，同時(shí)調(diào)高總價(jià)限度，進(jìn)一步擴(kuò)大普通住房范圍。其次，廈門調(diào)高公積金房貸額度且可“商轉(zhuǎn)公”，使更多剛需購房者受益。

　　小戶型受寵 降價(jià)盤熱銷

　　由于剛需為市場(chǎng)購房主力，一季度住宅供銷皆以中小戶型產(chǎn)品為主。立丹行數(shù)據(jù)顯示，一季度廈門全市新增商品住宅3553套，其中≤90平方米產(chǎn)品占比25%，90-144平方米產(chǎn)品占57%。第一季度供應(yīng)以首次置業(yè)和首次改善型產(chǎn)品為主力。銷售方面，首改產(chǎn)品為去化主力，去化占比保持在50%以上。

　　降價(jià)房企“以價(jià)換量”策略試水成功。立丹行分析，一季度廈門在售130個(gè)項(xiàng)目，位列前十名項(xiàng)目占總銷量51%（相當(dāng)于8%項(xiàng)目占51%銷量），位列前二十名項(xiàng)目占總銷量70%（17%項(xiàng)目占70%銷量）。70%銷量集中在不足20%項(xiàng)目上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，排行前二十名約有2/3的項(xiàng)目價(jià)格有不同程度下跌，降價(jià)幅度達(dá)7%-24%。而某些高端品質(zhì)樓盤則沉寂待市，未現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，銷量低迷。

　　整體房價(jià)現(xiàn)下行 各區(qū)均價(jià)仍堅(jiān)挺

　　城市年輪統(tǒng)計(jì)，2012年1、2月，廈門住宅成交均價(jià)分別為11752和11352元/㎡，2月房價(jià)環(huán)比下跌3.39%，3月新推樓盤下調(diào)價(jià)格預(yù)期，月度均價(jià)仍有新的下調(diào)（據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，廈門3月住宅成交均價(jià)環(huán)比跌0.14%）。第一季度廈門房價(jià)呈下行趨勢(shì)。

　　但深入考察可以發(fā)現(xiàn)，各區(qū)域總體均價(jià)并沒有明顯下行，剛需成交依然支撐著總體房價(jià)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份除湖里區(qū)成交均價(jià)出現(xiàn)大幅下降外，其他各區(qū)均價(jià)下降仍不明顯。2月思明住宅成交均價(jià)19744元/㎡，集美區(qū)住宅成交均價(jià)9133元/㎡，同安區(qū)均價(jià)6878元/㎡，翔安區(qū)均價(jià)7918元/㎡，海滄區(qū)均價(jià)10235元/㎡，盡管島內(nèi)外樓盤促銷頻頻，但此五區(qū)總體成交均價(jià)尚未呈現(xiàn)明顯下跌，唯有湖里區(qū)成交均價(jià)19957元/㎡，環(huán)比1月明顯下降26.19%。

　　價(jià)格未現(xiàn)明顯下行的原因，可能與二手房有關(guān)。與一手盤降價(jià)促銷不同，二手房價(jià)格異常堅(jiān)挺，在一季度回暖明顯，看房量顯著增長，議價(jià)空間收窄，賣方市場(chǎng)悄然來臨。

　　后市預(yù)測(cè)

　　市場(chǎng)供應(yīng)量大增 剛需持續(xù)井噴

　　3月份的火爆行情使更多樓盤計(jì)劃在二季度開盤。城市年輪統(tǒng)計(jì)，僅4月，島內(nèi)外16個(gè)樓盤將有開盤或加推舉動(dòng)，市場(chǎng)供應(yīng)量大增。整個(gè)第二季度供應(yīng)樓盤多達(dá)32個(gè)，多盤入市搶客。

　　而根據(jù)全國“兩會(huì)”政府工作報(bào)告，立丹行判斷，年內(nèi)調(diào)控加碼可能性低，將維持原有限購政策；中央為樓市調(diào)控定調(diào)，地方政府松綁政策難以實(shí)行；中央保護(hù)合理購房需求，對(duì)于首購房定向放松，首套房信貸基準(zhǔn)利率將降低，剛需將持續(xù)釋放，支撐市場(chǎng)；調(diào)控樓市政策趨長期化，限購限價(jià)等行政手段的退出要等到房地產(chǎn)稅等長效機(jī)制全面鋪開。

　　在限購政策維持背景下，差別化信貸松綁、更多剛需盤降價(jià)入市將引發(fā)剛需持續(xù)井噴。

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)集中 直指剛需

　　報(bào)告顯示，二季度所推多為中小戶型房源，注重性價(jià)比，營銷對(duì)象直指剛需。立丹行機(jī)構(gòu)指出，一季度廈門120㎡以上產(chǎn)品供應(yīng)比例有所增加，但市場(chǎng)整體供應(yīng)仍以90~120㎡剛需產(chǎn)品為主。在政策環(huán)境仍然持續(xù)高壓下，再次改善需求難以釋放，市場(chǎng)供銷結(jié)構(gòu)將繼續(xù)以中小戶型產(chǎn)品（80-144㎡）為主。4月擬推項(xiàng)目中，以中小戶型為主要供應(yīng)產(chǎn)品，占全市擬推項(xiàng)目總量77%，住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從多元化向中小戶型為集中供應(yīng)轉(zhuǎn)變，參與“以價(jià)換量”開發(fā)商數(shù)量增多。

　　下行空間漸小 價(jià)格上半年筑底

　　雖然“總理房價(jià)”顯示中央調(diào)控決心，但兩機(jī)構(gòu)對(duì)房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期恐怕令觀望者失望。

　　兩機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一季度的存款準(zhǔn)備金率下降和首套房貸回歸基準(zhǔn)利率是一次政策微調(diào)的“窗口期”，為保發(fā)展保剛需，短期內(nèi)該現(xiàn)行政策仍將持續(xù)，不會(huì)轉(zhuǎn)向緊縮。在此情況下，隨著剛需客陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，成交持續(xù)井噴，開發(fā)商庫存壓力將得到部分釋放，資金狀況轉(zhuǎn)好，價(jià)格下行空間將進(jìn)一步縮小。立丹行機(jī)構(gòu)更直接指出，房價(jià)向下調(diào)整將在上半年完成。

　　五一、金秋將成購房時(shí)機(jī)

　　觀望者可把握

　　不過，對(duì)于觀望的購房者來說，下半年仍有較好的購房時(shí)機(jī)。城市年輪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房企降價(jià)跑量將延續(xù)至“五一”前后，此時(shí)一手住宅定價(jià)合理，入手較為適宜。但仍持觀望情緒的購房者，因二次微調(diào)機(jī)會(huì)的存在，9、10月的“小金秋”亦值得期待。

　　城市年輪判斷，隨著剛需的持續(xù)消耗，6月份起，供需雙方將進(jìn)入一段相對(duì)“冷靜期”。三季度開始，住房信息系統(tǒng)擴(kuò)大聯(lián)網(wǎng)，投資投機(jī)進(jìn)一步受抑制。同時(shí)供地指標(biāo)從緊，土地出讓走低，若屆時(shí)二手房市場(chǎng)未能跟進(jìn)，則樓市觀望情緒將重現(xiàn)，成交或再陷低迷。對(duì)于觀望者來說，這可能是一次購房時(shí)機(jī)。

　　在此之后，由于四季度召開十八大，會(huì)期前后或再迎一次微調(diào)“窗口期”，部分城市的限購政策和房產(chǎn)稅政策可能做出微調(diào)，市場(chǎng)需求或再度爆發(fā)。

　　（以上觀點(diǎn)屬機(jī)構(gòu)研究意見，不代表本報(bào)立場(chǎng)。特別感謝立丹行機(jī)構(gòu)、城市年輪機(jī)構(gòu)提供研究報(bào)告資料。）

■記者 蔡盈盈

[編輯：楓琳]