核心提示：根據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，3月廈門全市住宅成交3373套，環(huán)比上漲108.08%。同時，成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下32個月以來的新高，房地產(chǎn)一月間回到了2009年的火爆！然而，就在今年1月，住宅成交量才跌入冰點，月成交僅837套，達到2010年以來最低點！從最低谷攀上最高峰，一季度樓市經(jīng)歷了“過山車”般的走勢，前景愈發(fā)難測。
資深廈門房地產(chǎn)代理研究機構(gòu)立丹行和城市年輪最近發(fā)布了其一季度市場報告顯示，立丹行用“市場冷夠了，忍夠了”來形容一季度的形勢大逆轉(zhuǎn)，而市場驟然升溫讓兩家機構(gòu)對后市皆較為樂觀，“二季度仍將持續(xù)熱銷，價格下行空間進一步縮小”———這一判斷，恐怕會令許多觀望者失望。城市年輪建議，五一、金秋將成購房時機，有意購房的觀望者應(yīng)重點把握。
一季度樓市分析
剛需族托市 多方力量促成交
立丹行一季度研究報告指出，2012年第一季度廈門全市住宅月銷售量呈逐月攀升態(tài)勢，2月銷量18萬㎡，環(huán)比增長100%；3月份更是達38萬㎡，環(huán)比大幅增長111%。第一季度廈門住宅總銷量為65萬㎡，高于歷年同期平均水平62萬㎡，市場回暖明顯。
市場大逆轉(zhuǎn)的背后，有多方因素推動。從供需角度看，開發(fā)商在庫存壓力大而限購政策看不到取消期限的情況下，開始放緩住宅新增供應(yīng)量腳步，采取降價促銷措施，此時剛性購房者壓抑一年的需求再也忍不住，在價格誘惑下不再等待，市場1月份觸底后迎來反彈，一波購房需求集中爆發(fā)。多盤新推，供需互動漸良好。
外部因素變化也是剛需爆發(fā)的一大誘因。年后政府有關(guān)部門及各大金融機構(gòu)釋放出對首次置業(yè)實現(xiàn)差別化信貸的利好消息有力撬動剛需，廈門本地各銀行首套房貸重回基準利率，部分銀行甚至出現(xiàn)折扣優(yōu)惠，“利率打折比住房降價省的錢更多”，這種認識已加快買房人的步伐。
保剛需定調(diào)后，廈門市政府對相關(guān)政策的合理微調(diào)也減少了購房成本。島內(nèi)外普通住宅標準首次有所區(qū)分，同時調(diào)高總價限度，進一步擴大普通住房范圍。其次，廈門調(diào)高公積金房貸額度且可“商轉(zhuǎn)公”，使更多剛需購房者受益。
小戶型受寵 降價盤熱銷
由于剛需為市場購房主力，一季度住宅供銷皆以中小戶型產(chǎn)品為主。立丹行數(shù)據(jù)顯示，一季度廈門全市新增商品住宅3553套，其中≤90平方米產(chǎn)品占比25%，90-144平方米產(chǎn)品占57%。第一季度供應(yīng)以首次置業(yè)和首次改善型產(chǎn)品為主力。銷售方面，首改產(chǎn)品為去化主力，去化占比保持在50%以上。
降價房企“以價換量”策略試水成功。立丹行分析，一季度廈門在售130個項目，位列前十名項目占總銷量51%（相當于8%項目占51%銷量），位列前二十名項目占總銷量70%（17%項目占70%銷量）。70%銷量集中在不足20%項目上。據(jù)統(tǒng)計，排行前二十名約有2/3的項目價格有不同程度下跌，降價幅度達7%-24%。而某些高端品質(zhì)樓盤則沉寂待市，未現(xiàn)價格松動，銷量低迷。
整體房價現(xiàn)下行 各區(qū)均價仍堅挺
城市年輪統(tǒng)計，2012年1、2月，廈門住宅成交均價分別為11752和11352元/㎡，2月房價環(huán)比下跌3.39%，3月新推樓盤下調(diào)價格預(yù)期，月度均價仍有新的下調(diào)（據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，廈門3月住宅成交均價環(huán)比跌0.14%）。第一季度廈門房價呈下行趨勢。
但深入考察可以發(fā)現(xiàn)，各區(qū)域總體均價并沒有明顯下行，剛需成交依然支撐著總體房價。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份除湖里區(qū)成交均價出現(xiàn)大幅下降外，其他各區(qū)均價下降仍不明顯。2月思明住宅成交均價19744元/㎡，集美區(qū)住宅成交均價9133元/㎡，同安區(qū)均價6878元/㎡，翔安區(qū)均價7918元/㎡，海滄區(qū)均價10235元/㎡，盡管島內(nèi)外樓盤促銷頻頻，但此五區(qū)總體成交均價尚未呈現(xiàn)明顯下跌，唯有湖里區(qū)成交均價19957元/㎡，環(huán)比1月明顯下降26.19%。
價格未現(xiàn)明顯下行的原因，可能與二手房有關(guān)。與一手盤降價促銷不同，二手房價格異常堅挺，在一季度回暖明顯，看房量顯著增長，議價空間收窄，賣方市場悄然來臨。
后市預(yù)測
市場供應(yīng)量大增 剛需持續(xù)井噴
3月份的火爆行情使更多樓盤計劃在二季度開盤。城市年輪統(tǒng)計，僅4月，島內(nèi)外16個樓盤將有開盤或加推舉動，市場供應(yīng)量大增。整個第二季度供應(yīng)樓盤多達32個，多盤入市搶客。
而根據(jù)全國“兩會”政府工作報告，立丹行判斷，年內(nèi)調(diào)控加碼可能性低，將維持原有限購政策；中央為樓市調(diào)控定調(diào)，地方政府松綁政策難以實行；中央保護合理購房需求，對于首購房定向放松，首套房信貸基準利率將降低，剛需將持續(xù)釋放，支撐市場；調(diào)控樓市政策趨長期化，限購限價等行政手段的退出要等到房地產(chǎn)稅等長效機制全面鋪開。
在限購政策維持背景下，差別化信貸松綁、更多剛需盤降價入市將引發(fā)剛需持續(xù)井噴。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)集中 直指剛需
報告顯示，二季度所推多為中小戶型房源，注重性價比，營銷對象直指剛需。立丹行機構(gòu)指出，一季度廈門120㎡以上產(chǎn)品供應(yīng)比例有所增加，但市場整體供應(yīng)仍以90~120㎡剛需產(chǎn)品為主。在政策環(huán)境仍然持續(xù)高壓下，再次改善需求難以釋放，市場供銷結(jié)構(gòu)將繼續(xù)以中小戶型產(chǎn)品（80-144㎡）為主。4月擬推項目中，以中小戶型為主要供應(yīng)產(chǎn)品，占全市擬推項目總量77%，住宅市場結(jié)構(gòu)從多元化向中小戶型為集中供應(yīng)轉(zhuǎn)變，參與“以價換量”開發(fā)商數(shù)量增多。
下行空間漸小 價格上半年筑底
雖然“總理房價”顯示中央調(diào)控決心，但兩機構(gòu)對房價走勢的預(yù)期恐怕令觀望者失望。
兩機構(gòu)認為，一季度的存款準備金率下降和首套房貸回歸基準利率是一次政策微調(diào)的“窗口期”，為保發(fā)展保剛需，短期內(nèi)該現(xiàn)行政策仍將持續(xù)，不會轉(zhuǎn)向緊縮。在此情況下，隨著剛需客陸續(xù)進場，成交持續(xù)井噴，開發(fā)商庫存壓力將得到部分釋放，資金狀況轉(zhuǎn)好，價格下行空間將進一步縮小。立丹行機構(gòu)更直接指出，房價向下調(diào)整將在上半年完成。
五一、金秋將成購房時機
觀望者可把握
不過，對于觀望的購房者來說，下半年仍有較好的購房時機。城市年輪機構(gòu)認為，房企降價跑量將延續(xù)至“五一”前后，此時一手住宅定價合理，入手較為適宜。但仍持觀望情緒的購房者，因二次微調(diào)機會的存在，9、10月的“小金秋”亦值得期待。
城市年輪判斷，隨著剛需的持續(xù)消耗，6月份起，供需雙方將進入一段相對“冷靜期”。三季度開始，住房信息系統(tǒng)擴大聯(lián)網(wǎng)，投資投機進一步受抑制。同時供地指標從緊，土地出讓走低，若屆時二手房市場未能跟進，則樓市觀望情緒將重現(xiàn)，成交或再陷低迷。對于觀望者來說，這可能是一次購房時機。
在此之后，由于四季度召開十八大，會期前后或再迎一次微調(diào)“窗口期”，部分城市的限購政策和房產(chǎn)稅政策可能做出微調(diào)，市場需求或再度爆發(fā)。
?。ㄒ陨嫌^點屬機構(gòu)研究意見，不代表本報立場。特別感謝立丹行機構(gòu)、城市年輪機構(gòu)提供研究報告資料。）
■記者 蔡盈盈
[編輯：楓琳]
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