中央或?qū)⒃?月出臺(tái)重磅型調(diào)控政策

據(jù)今年網(wǎng)上流傳，一些央企內(nèi)部發(fā)文通知全國各地分公司，不惜降價(jià)也務(wù)必要在今年7月前賣完手上所有存量房，6、7月中央或?qū)⒊雠_(tái)重磅型的調(diào)控政策。

對(duì)于下一屆政府，由于房地產(chǎn)泡沫的利益已經(jīng)被榨干，而高房價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和發(fā)展穩(wěn)定的危害持續(xù)存在或持續(xù)增加，調(diào)控力度只會(huì)更強(qiáng)。到2012 年的18大和2013年的“兩會(huì)”，由于中央換屆前的穩(wěn)定訴求結(jié)束，“新官上任三把火”，為了表示對(duì)民生的重視，房價(jià)調(diào)控手段將更具火力。

對(duì)于下一屆政府，我相信會(huì)更努力調(diào)控房價(jià)，也相信會(huì)把房價(jià)調(diào)控的更好。

習(xí)近平副主席在不到16歲時(shí)下鄉(xiāng)，從那時(shí)就和貧苦的農(nóng)民一起生活過。相信有這樣的經(jīng)歷，對(duì)中下層人民的利益會(huì)更照顧。比如他要求增加工人和農(nóng)民代表的比例。對(duì)于對(duì)民生危害極大的高房價(jià)，估計(jì)習(xí)近平副主席更具有調(diào)控的決心。

李克強(qiáng)總理出身基層干部家庭，北大經(jīng)濟(jì)學(xué)博士畢業(yè)。對(duì)于高房價(jià)對(duì)民生和經(jīng)濟(jì)的危害，我相信北大高材生總理更清楚。如何調(diào)控調(diào)控房價(jià)，如何讓房價(jià)降低，相信經(jīng)濟(jì)學(xué)博士總理應(yīng)該更有對(duì)策?，F(xiàn)在李克強(qiáng)副總理已經(jīng)負(fù)責(zé)保障房建設(shè)，那明年“兩會(huì)”后，中央政府應(yīng)該會(huì)更給力的解決民生住房問題，房價(jià)調(diào)控只會(huì)更強(qiáng)。

從政治方面看中國房價(jià)將在2013年有一大跌，從經(jīng)濟(jì)形勢上看也更是如此。

近日據(jù)媒體報(bào)道，2012中國500強(qiáng)房企的庫存已達(dá)到4.9945萬億元（超過2011年中國GDP的10%！），存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，平均每家500強(qiáng)房企的存貨已達(dá)到99.89億元，創(chuàng)歷史新高。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾對(duì)媒體表示，據(jù)測算，2012年開發(fā)商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地產(chǎn)全行業(yè)贏利也不過5000億元左右。如果2012年銷售額再下降，則房地產(chǎn)行業(yè)整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%；商品房銷售額8672億元，下降14.6%。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2%，增速比1-2月份回落8.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款4319億元，增長12.6%；利用外資112億元，下降22.4%；自籌資金8910億元，增長25.0%；其他資金7506億元，下降8.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，下降9.2%；個(gè)人按揭貸款1963億元，下降5.5%。

債務(wù)償付的壓力，使房企資金鏈可能進(jìn)一步趨緊。國泰君安證券研究報(bào)告稱，相比2008年的行業(yè)調(diào)整，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)更高、中小開發(fā)商資金壓力更大。報(bào)告預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達(dá)1.3萬億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關(guān)注的是，2010年前后大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也開始進(jìn)入償付高峰期了。從規(guī)模上來說，2012年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大。

這些數(shù)據(jù)表明，中國房地產(chǎn)企業(yè)庫存在快速增長，資金來源在快速下滑，銷售收入面積和銷售收入快速下滑，償債壓力和資金鏈緊張?jiān)诳焖僭鲩L。如果房地產(chǎn)商能撐過2012年，則很難在2013年堅(jiān)持高房價(jià)了，2013年中國房價(jià)必有一大跌。

中國房價(jià)本應(yīng)該在2008年扭轉(zhuǎn)向下的，但由于對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)反應(yīng)過度，來了個(gè)中央4萬億、地方10多萬億的大投資計(jì)劃和貨幣政策大放水，房價(jià)在貨幣過剩的情況下又大幅反彈。

中國經(jīng)濟(jì)大約10年一個(gè)周期，上個(gè)周期底部是1999年，2009年應(yīng)該是這輪周期的底部。但由于在2008年末投資大躍進(jìn)和信貸大躍進(jìn)，將這輪經(jīng)濟(jì)周期的底部大約推遲4年左右，2013年或許將是這輪周期的底部。

經(jīng)濟(jì)周期的底部，本來是要消化一些行業(yè)的生產(chǎn)過剩和推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)與結(jié)構(gòu)調(diào)整的。但中國通過大力拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)投資和通過補(bǔ)貼汽車、家電的消費(fèi)延緩了這次經(jīng)濟(jì)周期底部的到來。同時(shí)，這也意味著大量透支了未來固定資產(chǎn)投資與汽車家電等消費(fèi)需求，汽車產(chǎn)業(yè)增長停滯就是證明；產(chǎn)能過剩進(jìn)一步增加，結(jié)構(gòu)調(diào)整的轉(zhuǎn)折力度和所拋棄的行業(yè)產(chǎn)能更大，這些必然導(dǎo)致GDP增長的更嚴(yán)重放緩。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012一季度中國GD[同比增長8.1%，環(huán)比增長僅1.8%，而2011年中國GDP增速為9.2%。估計(jì)2012年中國GDP增長速度可能跌破8%，2013年或2014年甚至有可能破7%。7%的增長速度對(duì)中國來說是很冰冷的，1999年前后的經(jīng)濟(jì)狀況就是證明。

房價(jià)，向來和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)。在中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向下入冰冷的情況下，房價(jià)不可能再大漲，只能大跌。面對(duì)1990年代末房地產(chǎn)的不景氣，朱镕基總理在1999年推出房地產(chǎn)市場化改革拉動(dòng)房地產(chǎn)。在2013年，面對(duì)高房價(jià)、房地產(chǎn)泡沫和高房價(jià)的危害及民生壓力，新一屆中央政府會(huì)救市嗎？不會(huì)。中央會(huì)繼續(xù)調(diào)控房價(jià)到合理位置，到2015年左右或許會(huì)出手救市——但不是救房價(jià)，而是讓更多居民在比較合理的房價(jià)之下解決好住房需求，比如對(duì)購房者的信貸支持。

對(duì)中國來說，房價(jià)最好是在短時(shí)間內(nèi)完成暴跌見底，然后隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和通貨膨脹慢慢反彈，這樣對(duì)中國最有利。此時(shí)，房價(jià)回到合理水平，購房能力提高，且害怕房價(jià)上升過多，會(huì)有更多的人去購房自??；居住價(jià)格降低，人們的住房面積擴(kuò)大，無論是購房自住還是租房，都會(huì)選擇更大的面積，買房的和租房的需求雙上升；租房需求增加，投資房產(chǎn)成本降低，且沒有再下跌的風(fēng)險(xiǎn)，真正的房產(chǎn)投資者就可以買更多的房子出租；那些投機(jī)房地產(chǎn)的人，也即吃房地產(chǎn)價(jià)格差的人，由于房地產(chǎn)在價(jià)格底部只會(huì)升值，投機(jī)者會(huì)再次進(jìn)入房地產(chǎn)；由于房價(jià)降低，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本降低，生活壓力降低，有利于縮小貧富差距、拉動(dòng)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。這個(gè)時(shí)候，非泡沫的實(shí)際房地產(chǎn)需求增加，建筑業(yè)農(nóng)民工保住了工作甚至更稀缺，鋼筋水泥也有了更多需求，經(jīng)濟(jì)也獲得了轉(zhuǎn)型升級(jí)和進(jìn)一步發(fā)展是機(jī)會(huì)。

有人認(rèn)為，隨著通貨膨脹的降低，貨幣政策會(huì)放松，通貨膨脹會(huì)再次高起來，房價(jià)再次上漲。問題是，上次的中央4萬億和地方的10多萬億投資計(jì)劃剛過3年，由此帶來的猛貨幣流動(dòng)性和大通脹剛下跌，貨幣政策和財(cái)政政策會(huì)大放水嗎？財(cái)政貨幣政策即便是放了一些水，由于經(jīng)濟(jì)形勢在快速的向下，這輪經(jīng)濟(jì)周期的底部到來，如1999年一樣，嚴(yán)重通脹不會(huì)了，或許2013年和2014年是通貨緊縮。如果中央再貨幣大放水，那一定是“滯漲”！因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)正在向這輪經(jīng)濟(jì)的底部運(yùn)行，難以避免經(jīng)濟(jì)增長下降和一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)的冰冷氣氛。濫發(fā)貨幣只能是“滯漲”！

雖然2012年3月份全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲為3.6%，但食品價(jià)格同比上漲7.5%。其中，肉禽及其制品價(jià)格上漲11.3%，鮮菜價(jià)格上漲20.5%。無論是素菜還是葷菜價(jià)格上漲都是兩位數(shù)，許多底層老百姓越過越吃不起菜，物價(jià)上漲的民怨依舊很大，這時(shí)中央會(huì)搞貨幣放水嗎？

溫家寶說要打破銀行的壟斷，推進(jìn)金融改革。所以，未來中國金融政策，應(yīng)該是改變制度和結(jié)構(gòu)，通過優(yōu)化金融來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而不是搞貨幣放水。實(shí)際上，貨幣放水反而危害中小企業(yè)。因?yàn)樵阢y行壟斷格局，無論貨幣政策松緊，中小企業(yè)貸款都難。而貨幣放水導(dǎo)致通貨膨脹和房價(jià)房租上漲，提高中小企業(yè)成本，抽走實(shí)業(yè)資金流向房地產(chǎn)，偷走大眾的消費(fèi)購買力和內(nèi)需，拉大貧富差距，反而危害經(jīng)濟(jì)健康和中小企業(yè)發(fā)展。所以，不要再等待更不能期待中央再貨幣放水了，近幾年內(nèi)不會(huì)再有像2009年那樣靠貨幣推動(dòng)的房價(jià)上漲。

中國過去十年來的貨幣發(fā)行，主要是靠外匯儲(chǔ)備增長推動(dòng)的，但這在2011年第四季度就停止了。自去年底以來，外資陸續(xù)撤離中國房地產(chǎn)市場。由于對(duì)未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢預(yù)期惡化，外資流入中國必然放緩，隨著中國經(jīng)濟(jì)步入這輪經(jīng)濟(jì)周期的底部將進(jìn)一步減少，內(nèi)資為此也會(huì)流出去尋找更好的投資場所。隨著人民幣自由化，由于中國資產(chǎn)價(jià)格在過去比較貨幣不自由的情況下被嚴(yán)重高估，比如房價(jià)和股市，人民幣自由化必然導(dǎo)致未來貨幣流出，中國房價(jià)必然下降。在中國貧富差距持續(xù)拉動(dòng)、社會(huì)不穩(wěn)定因素增多和制度不透明的情況下，富人移民海外在快速增加，拋售嚴(yán)重泡沫化的房產(chǎn)是必然選擇。

或許還有人傻乎乎的人，中國人口多，房價(jià)不會(huì)低。這純粹胡扯。請(qǐng)問，中國農(nóng)村也屬于人口多的中國，但農(nóng)村高房價(jià)了嗎？荷蘭人口密度是我們的三四倍，人均耕地比中國少許多，但荷蘭為什么沒高房價(jià)呢？歐美國家發(fā)展歷程長而慢，中小城市發(fā)展充分，人口沒有向少數(shù)城市過度集中。后來的東亞等國家發(fā)展快速且不均衡，高樓大廈、人口向少數(shù)城市過度集中，結(jié)果導(dǎo)致高房價(jià)和相對(duì)擁擠。比如北京，壟斷了許多全國資源，那全國年輕人不向北京跑嗎？為什么年輕人要離開中小城市和農(nóng)村？因?yàn)橹行〕鞘泻娃r(nóng)村實(shí)際上在無形中被拋棄了，中國高房價(jià)在很大程度上就是城鄉(xiāng)及大中小城市嚴(yán)重不平衡發(fā)展所造成的。

有人說中國城市化“80后”結(jié)婚買房會(huì)使高房價(jià)繼續(xù)持續(xù)下降。什么是城市化？從人口上講就是農(nóng)村人口進(jìn)城而變成城市人，除了山西的煤老板和浙江的農(nóng)民企業(yè)家等少數(shù)人外，有多少農(nóng)村人或者說農(nóng)村的年輕人能買得起大城市這么貴的房子？同樣，在年輕的 “80后”中，有多少可以買得起這么貴的房子？隨著觀念的改變、保障房的增加和租房供給的擴(kuò)大，“80后”剛性需求在未來會(huì)逐步降低。或許到明年，房地產(chǎn)商應(yīng)該換換心里，“80后”不再是高房價(jià)的理由，應(yīng)該是合理的價(jià)格把房子能賣給“80后”。否則，房地產(chǎn)商這么多庫存的房子和房地產(chǎn)投機(jī)者手中那么多房子，賣給誰啊？中老年人，還是少年兒童？（劉忠良）

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