指望近期房價(jià)大跌可能性不大

房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)兩年多，取得了哪些成果？付出了什么代價(jià)？它可以容忍的底線在哪？兩年了，應(yīng)該給出理性答案。

溫總理日前在武漢召開六省經(jīng)濟(jì)工作座談會(huì)，提出把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，指出采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。毋庸諱言，當(dāng)前宏觀調(diào)控的主基調(diào)已經(jīng)開始向穩(wěn)增長，甚至向保增長轉(zhuǎn)變。

我最近在各地調(diào)研，與很多企業(yè)家交流，總的感覺是，當(dāng)前絕大多數(shù)企業(yè)家對未來宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期不樂觀，銀行業(yè)貸款難現(xiàn)象沒有改變。是不是銀行沒有錢？非也。銀行如果找不到符合內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范條件的企業(yè)，怎么敢貸款？

中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前一個(gè)重要的問題是產(chǎn)能過剩以及高庫存，解決這一矛盾，急需增加投資。雖然目前國家決定增加對鐵路建設(shè)的貸款額度，同時(shí)還批準(zhǔn)了一些新的投資項(xiàng)目，但商業(yè)銀行仍然很難對這些項(xiàng)目追加貸款，因?yàn)槌薪舆@些貸款的企業(yè)沒有可信的盈利能力和現(xiàn)金流，而前兩年慣用的土地房產(chǎn)抵押標(biāo)的物，現(xiàn)在的價(jià)格在大幅度下跌，已經(jīng)不能覆蓋項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

盡快恢復(fù)鐵路等國家級基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，同時(shí)有限地開工一些國家急需建設(shè)的大項(xiàng)目，對消化過剩產(chǎn)能，去庫存有積極意義，但短期啟動(dòng)很難。目前，想促進(jìn)全社會(huì)投資增長，不能光靠國家級大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，還要對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)———讓去庫存運(yùn)動(dòng)先從房地產(chǎn)市場開始。

必須承認(rèn)，在2009年—2010年大量開工的基本建設(shè)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)占了一大塊，信貸資金和財(cái)政資金的超大規(guī)模投放，使得流動(dòng)性泛濫，并集中流向房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價(jià)暴漲。于是，宏觀調(diào)控的主要對象瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，也就勢屬必然。

房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)兩年多，取得了哪些成果？付出了什么代價(jià)？它可以容忍的底線在哪？兩年了，應(yīng)該給出理性答案。

必須承認(rèn)，房地產(chǎn)調(diào)控兩年來成績還是很大的，從住建部數(shù)據(jù)看，全國主要城市，房價(jià)都開始回落，有些城市回落幅度超過30%；房地產(chǎn)調(diào)控打擊的主要目標(biāo)是投機(jī)性和投資性購房，目前在北京、上海、廣州等大型城市，已經(jīng)基本消除了投機(jī)性購房，投資性購房占比也減少到10%以內(nèi)（已經(jīng)很合理）；同時(shí)，物價(jià)總體漲幅已經(jīng)被控制在合理區(qū)間以內(nèi)。

必須承認(rèn)，房地產(chǎn)調(diào)控的代價(jià)是很大的。房價(jià)雖然被管住了，但與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)幾乎都蕭條了，有的還出現(xiàn)了衰退。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的50%的產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長。最大的代價(jià)可能不是從數(shù)據(jù)上能夠看得出來的，比如說（對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的）信心。

為什么很多人非要買房，不愿意租房？經(jīng)濟(jì)學(xué)家必須說明一個(gè)事實(shí)，中國的投資環(huán)境與國際社會(huì)完全不同，中國老百姓除了投資股票，幾乎沒有保值增值的投資選擇，實(shí)事求是地講，等了這么多年，勞動(dòng)者終于等到了一個(gè)能夠保值增值的投資品市場。投資房地產(chǎn)，也確實(shí)沒有讓購買者失望?？陀^地說，如果中國股市有與全球股市差不多的漲幅，不會(huì)有那么多的人青睞房地產(chǎn)市場，如果中國的老百姓可以像全球投資者那樣在全球市場進(jìn)行投資，房價(jià)也不會(huì)漲得這么兇。但這一切都是假設(shè)，實(shí)際情況恰恰相反。

必須強(qiáng)調(diào)，今天的房價(jià)還要回調(diào)，也還有回調(diào)空間，但指望大跌，不僅很難，不僅不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而且對宏觀經(jīng)濟(jì)的傷害很大。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控要理性，切忌情緒化。

何志成：本報(bào)特約專欄作家，中國農(nóng)業(yè)銀行總行高級經(jīng)濟(jì)師，著名外匯理論家及操盤專家，我國金融實(shí)戰(zhàn)理論倡導(dǎo)者和實(shí)踐者。

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