一線城市豪宅與普通剛需住宅“兩頭熱”

“豪宅產(chǎn)品賣的不僅僅是住房，更是一種生活方式。潤(rùn)西山項(xiàng)目熱賣，部分房源甚至出現(xiàn)多組客戶搶購(gòu)，這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)高端產(chǎn)品依然很認(rèn)可。”華潤(rùn)置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。蔣智生所介紹的“潤(rùn)西山”，正是北京西部的半山別墅，該項(xiàng)目在沒(méi)進(jìn)行推廣的情況下，首期產(chǎn)品便告售罄。

類似的情況也發(fā)生在“旭輝御府”、“公元九里”、“保利中央公園”等豪宅項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)。旭輝集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)劉巧虹介紹，五一期間，旭輝御府單日銷售突破1億元；近期推出的236平方米戶型認(rèn)購(gòu)情況也十分理想。除豪宅產(chǎn)品外，中小戶型的純剛需產(chǎn)品也持續(xù)熱銷。5月16日晚，龍湖時(shí)代天街推新盤，開盤僅20分鐘便銷售150套。該項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)“八開八罄”的銷售業(yè)績(jī)。

業(yè)內(nèi)人士指出，豪宅產(chǎn)品與普通剛需住宅“兩頭熱”，是目前樓市的總體特征。豪宅熱銷主要緣于居住品質(zhì)升級(jí)及奢侈享受型需求的釋放；而政策微調(diào)及房?jī)r(jià)見底預(yù)期則直接推動(dòng)剛需群體集中入市。

普宅：價(jià)跌帶動(dòng)量漲

在經(jīng)歷4月的小幅低迷后，5月，北京等一線城市的樓市成交迎來(lái)回暖。來(lái)自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，5月上半月(5月1日-15日)，北京共成交住宅9703套，創(chuàng)今年以來(lái)新高，較4月同期上升45.4%，較去年同期上升44%。

值得注意的是，5月15日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽總量達(dá)661套，創(chuàng)近5個(gè)月來(lái)的新高。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪調(diào)控帶來(lái)的樓市最困難時(shí)期正在過(guò)去，各地樓市逐步轉(zhuǎn)入復(fù)蘇期。

成交復(fù)蘇主要源于價(jià)格下調(diào)已較為充分。5月上半月，普通住宅的成交均價(jià)為19666元/平方米，仍維持在2萬(wàn)元/平方米以下。比4月略有回調(diào)，這是北京房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌。

在5月上半月成交套數(shù)最多的10個(gè)商品房項(xiàng)目中，8個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米。其中，銷售量最高的“首開常青藤”項(xiàng)目均價(jià)為18161元/平方米，與該項(xiàng)目4月21827元/平方米的均價(jià)相比下降16.8%，成為最主要的降價(jià)項(xiàng)目。

自今年3月以來(lái)，北京地區(qū)住宅成交價(jià)一直維持在2萬(wàn)元/平方米以下，除企業(yè)主動(dòng)降價(jià)外，項(xiàng)目的郊區(qū)化也是一大原因。多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，隨著資金壓力的繼續(xù)加大，未來(lái)北京地區(qū)主動(dòng)實(shí)施“以價(jià)換量”的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多，但總體降價(jià)空間不大，未來(lái)房?jī)r(jià)將以穩(wěn)為主。

除北京外，不少熱點(diǎn)城市樓市的成交量也在回升。5月前13天，上海新建商品住宅成交34.2萬(wàn)平方米，較4月同期提升48.1%。上周廣州市新建商品房住宅網(wǎng)簽2338套，刷新“新國(guó)八條”出臺(tái)以來(lái)的新紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，首套房信貸松動(dòng)以及全國(guó)超過(guò)30個(gè)城市的政策微調(diào)，使購(gòu)房者預(yù)判市場(chǎng)將走出低谷，入市的積極性有所提高。同時(shí)，新房和二手房市場(chǎng)不少項(xiàng)目的價(jià)格有所松動(dòng)，市場(chǎng)供應(yīng)的項(xiàng)目也開始增多，為市場(chǎng)提供了不少價(jià)位、戶型合適的房源，促進(jìn)了成交。

豪宅：差異定位制勝

進(jìn)入二季度，一線城市豪宅項(xiàng)目入市量環(huán)比將有顯著增長(zhǎng)。除價(jià)格優(yōu)惠外，豪宅項(xiàng)目紛紛采取差異定位制勝的策略。華潤(rùn)置地·潤(rùn)西山聯(lián)排別墅單套總價(jià)在1400萬(wàn)元-2400萬(wàn)元，該項(xiàng)目打出“送400萬(wàn)精裝”的廣告吸引高端客群。項(xiàng)目首期已告售罄，二期開盤前的認(rèn)購(gòu)率也已較高。

“西山別墅區(qū)作為京城頂級(jí)別墅云集的板塊，土地供應(yīng)十分稀缺，一直存在供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)象。”有業(yè)內(nèi)專家表示，近年來(lái)，隨著傳統(tǒng)西山別墅區(qū)域的持續(xù)開發(fā)和存量消化，該區(qū)域已經(jīng)接近飽和；受此影響，位于“大西山”板塊的華潤(rùn)潤(rùn)西山一直較為引人注目。

業(yè)內(nèi)人士指出，從2007年區(qū)域有一波高潮供應(yīng)之后，此后數(shù)年該區(qū)域再也無(wú)法形成規(guī)模供應(yīng)，新入市項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。目前，不少項(xiàng)目即使售價(jià)超過(guò)千萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)，也依然受到市場(chǎng)的追捧。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，2010年至今，該區(qū)域別墅的售價(jià)持續(xù)攀升，目前區(qū)域在售別墅項(xiàng)目單價(jià)已經(jīng)普遍高于4萬(wàn)元，最高的已近10萬(wàn)元。

無(wú)獨(dú)有偶，城市低密度花園洋房“旭輝御府”也在演繹逆市熱銷的故事。去年7月，該項(xiàng)目就曾創(chuàng)下京城當(dāng)月銷售與簽約金額的雙料冠軍。今年3月，旭輝御府中央位置160平方米-230平方米房源開盤當(dāng)天即告售罄。目前，該項(xiàng)目即將推出236平方米水岸觀邸，到訪客戶的購(gòu)房意愿十分明顯。

“既擁有優(yōu)越區(qū)位資源與園林景觀，又是低密度舒適的花園洋房；這類產(chǎn)品迎合了中產(chǎn)階層的改善型居住需求，又具備一定的升值空間，因此受到市場(chǎng)歡迎。”業(yè)內(nèi)人士表示。

走勢(shì)：供應(yīng)下滑支撐價(jià)格

“強(qiáng)市賣價(jià)格，弱市賣產(chǎn)品”。調(diào)控之下，開發(fā)商普遍開始延緩拿地、暫停開工，同時(shí)精耕細(xì)作研究產(chǎn)品。這使未來(lái)樓市供應(yīng)量下滑。

據(jù)中原機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年前4個(gè)月，十大標(biāo)桿房企的權(quán)益購(gòu)地總金額為189億元，較去年同期下降63%。從購(gòu)地和銷售的對(duì)比情況來(lái)看，今年前4個(gè)月十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額與銷售金額的比值僅為12%，是自2008年以來(lái)的最低水平。

值得注意的是，富力、華潤(rùn)、金地和綠城已連續(xù)4個(gè)月都沒(méi)有增加新的土地儲(chǔ)備。而龍頭老大萬(wàn)科拿地速度也明顯放緩。數(shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月萬(wàn)科累計(jì)銷售金額為385億元，其權(quán)益購(gòu)地金額僅為26億元，購(gòu)地金額與銷售金額的比值僅為7%。即使在深受金融危機(jī)影響的2008年，萬(wàn)科這一比值亦維持在約30%的水平。

在開發(fā)商購(gòu)地不積極的背景下，各地供應(yīng)也處于近幾年低位。據(jù)中原集團(tuán)研究中心對(duì)13個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在土地供應(yīng)方面，除重慶大幅放量外，其余城市供應(yīng)量依然偏低，延續(xù)今年以來(lái)的低迷狀況。而土地成交繼續(xù)在低位徘徊，較今年前三個(gè)月均值縮減超過(guò)4成。前四月，13城市宅地供應(yīng)量及成交量同比分別縮減約25%、30%，均處于近5年中的同期低位。受土地成交量顯著萎縮影響，前四月13城市土地出讓金同比大降約40%。

“一方面，商品房銷售升溫，另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)降溫。樓市供需將尋找新的平衡，而供應(yīng)下滑將對(duì)房?jī)r(jià)起到支撐作用。”業(yè)內(nèi)人士坦言。

   [編輯：楓琳]