日前，由廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會和山林風公司舉辦的《行業(yè)變革，管理升級》高端沙龍舉行。中國房地產(chǎn)中介行業(yè)著名培訓(xùn)專家董琪與廈門知名房產(chǎn)中介的負責人齊聚一堂，就廈門二手房市場規(guī)范發(fā)展的相關(guān)問題進行深入探討。
董琪表示，不合理的薪酬體系、缺乏現(xiàn)代企業(yè)運營機制導(dǎo)致廈門房地產(chǎn)中介行業(yè)的不規(guī)范現(xiàn)象。
廈門房產(chǎn)中介發(fā)展空間還很大
董琪指出，未來十年，房地產(chǎn)市場進入平穩(wěn)和成熟階段，“企業(yè)的成功將依靠經(jīng)營管理能力，而不單靠業(yè)務(wù)能力。”在他看來，一個合理的市場應(yīng)該有幾家大的領(lǐng)導(dǎo)型中介公司，其中第一名公司占30%左右的市場份額，第二至第十名占20%—30%的份額，剩下的市場被其他中小企業(yè)瓜分。“現(xiàn)在北京就是這種情況，排名第一的鏈家房產(chǎn)有600多個門店，月營業(yè)額高達1.2億元，占30%—40%的市場份額。”
據(jù)不完全統(tǒng)計，廈門的房產(chǎn)中介公司有600家左右，其中規(guī)模最大的丹廈房產(chǎn)有65個門店，市場份額不足20%，更多的二手房公司是只有一個門店的小店。“廈門市場可以支撐100家門店以上的大中介公司，廈門的房產(chǎn)中介還有很大的發(fā)展空間。”
那么，當市場發(fā)生變化時，小企業(yè)的發(fā)展空間在哪里？董琪表示，未來小企業(yè)要想生存，就一定要走“精”、“專”路線，在某個片區(qū)、某個領(lǐng)域精耕。“不行就退出，見好就回來”的小企業(yè)將沒有生存的可能。
經(jīng)紀人傭金過高影響公司發(fā)展
如何留住人才是房產(chǎn)中介公司最為頭疼的問題。為了留住人才，廈門與寧波、上海等城市一樣，經(jīng)紀人傭金達到30%，有的甚至超過50%，這令很多公司大喊“不賺錢”，導(dǎo)致無法正常拓展規(guī)模。
董琪表示，經(jīng)紀人傭金過高是廈門缺乏大中介公司的根源，也是市場不規(guī)范的重要原因。“從目前國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的能力和素質(zhì)來看，所創(chuàng)造的價值遠遠無法與所得相匹配。例如，不少所謂的置業(yè)顧問對房產(chǎn)知之甚少，主要工作僅僅是開發(fā)房源和客戶、帶客戶看房，其工作性質(zhì)幾乎與服裝店的營業(yè)員沒有兩樣。營業(yè)員怎能拿專業(yè)銷售人員的待遇呢？”
在目前經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)水平不高的前提下，包括麥田房產(chǎn)、置強房產(chǎn)在內(nèi)的不少公司試水的底薪制受到了董琪的肯定。據(jù)了解，置強房產(chǎn)實行底薪制之后，經(jīng)紀人員的傭金抽成平均為16%，公司業(yè)績更是逐月提升，總經(jīng)理余永燦在沙龍上呼吁同行：“不用再猶豫，趕緊實行底薪制吧！”
中介炒房、賺差價是短視行為
房產(chǎn)中介炒房、賺差價的現(xiàn)象，不僅僅在廈門，在上海等其他城市也普遍存在。在董琪看來，炒房、賺差價是一種短視行為，對企業(yè)做大做強極具危害。“中介炒房會傷到客戶，很少會有回頭客。”
他指出，中介企業(yè)不賺差價也可以做大做強，“2002年，21世紀不動產(chǎn)寧波分部的市場占有率是10%，營業(yè)額包括賺差價在內(nèi)是2000萬元。”接下來碰上“非典”特殊時期，市場急轉(zhuǎn)直下，最多的時候整個公司積壓了30多套房子。而在2003年，寧波分部開始杜絕賺差價行為，當年的營業(yè)額還是2000萬元，但是市場份額卻翻了一番。”
另外，董琪還表達了他對“獨家包銷”的不贊成，不管銷售成功與否，中介賺了除中介費以外的錢。“哪怕最后賠錢給客戶，客戶還是不高興。”他認為，中介就應(yīng)該賺中介的錢，“服務(wù)好，客戶就跟著你走；否則，丟掉客戶就是丟掉未來。”
[編輯：楓琳]
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