廈二手房發(fā)展空間大 中介炒房賺差價(jià)是短見(jiàn)

日前，由廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)和山林風(fēng)公司舉辦的《行業(yè)變革，管理升級(jí)》高端沙龍舉行。中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)著名培訓(xùn)專家董琪與廈門知名房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人齊聚一堂，就廈門二手房市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行深入探討。

　　董琪表示，不合理的薪酬體系、缺乏現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制導(dǎo)致廈門房地產(chǎn)中介行業(yè)的不規(guī)范現(xiàn)象。

　　廈門房產(chǎn)中介發(fā)展空間還很大

　　董琪指出，未來(lái)十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)和成熟階段，“企業(yè)的成功將依靠經(jīng)營(yíng)管理能力，而不單靠業(yè)務(wù)能力。”在他看來(lái)，一個(gè)合理的市場(chǎng)應(yīng)該有幾家大的領(lǐng)導(dǎo)型中介公司，其中第一名公司占30%左右的市場(chǎng)份額，第二至第十名占20%—30%的份額，剩下的市場(chǎng)被其他中小企業(yè)瓜分。“現(xiàn)在北京就是這種情況，排名第一的鏈家房產(chǎn)有600多個(gè)門店，月?tīng)I(yíng)業(yè)額高達(dá)1.2億元，占30%—40%的市場(chǎng)份額。”

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廈門的房產(chǎn)中介公司有600家左右，其中規(guī)模最大的丹廈房產(chǎn)有65個(gè)門店，市場(chǎng)份額不足20%，更多的二手房公司是只有一個(gè)門店的小店。“廈門市場(chǎng)可以支撐100家門店以上的大中介公司，廈門的房產(chǎn)中介還有很大的發(fā)展空間。”

　　那么，當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，小企業(yè)的發(fā)展空間在哪里？董琪表示，未來(lái)小企業(yè)要想生存，就一定要走“精”、“專”路線，在某個(gè)片區(qū)、某個(gè)領(lǐng)域精耕。“不行就退出，見(jiàn)好就回來(lái)”的小企業(yè)將沒(méi)有生存的可能。

　　經(jīng)紀(jì)人傭金過(guò)高影響公司發(fā)展

　　如何留住人才是房產(chǎn)中介公司最為頭疼的問(wèn)題。為了留住人才，廈門與寧波、上海等城市一樣，經(jīng)紀(jì)人傭金達(dá)到30%，有的甚至超過(guò)50%，這令很多公司大喊“不賺錢”，導(dǎo)致無(wú)法正常拓展規(guī)模。

　　董琪表示，經(jīng)紀(jì)人傭金過(guò)高是廈門缺乏大中介公司的根源，也是市場(chǎng)不規(guī)范的重要原因。“從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的能力和素質(zhì)來(lái)看，所創(chuàng)造的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與所得相匹配。例如，不少所謂的置業(yè)顧問(wèn)對(duì)房產(chǎn)知之甚少，主要工作僅僅是開(kāi)發(fā)房源和客戶、帶客戶看房，其工作性質(zhì)幾乎與服裝店的營(yíng)業(yè)員沒(méi)有兩樣。營(yíng)業(yè)員怎能拿專業(yè)銷售人員的待遇呢？”

　　在目前經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)水平不高的前提下，包括麥田房產(chǎn)、置強(qiáng)房產(chǎn)在內(nèi)的不少公司試水的底薪制受到了董琪的肯定。據(jù)了解，置強(qiáng)房產(chǎn)實(shí)行底薪制之后，經(jīng)紀(jì)人員的傭金抽成平均為16%，公司業(yè)績(jī)更是逐月提升，總經(jīng)理余永燦在沙龍上呼吁同行：“不用再猶豫，趕緊實(shí)行底薪制吧！”

　　中介炒房、賺差價(jià)是短視行為

　　房產(chǎn)中介炒房、賺差價(jià)的現(xiàn)象，不僅僅在廈門，在上海等其他城市也普遍存在。在董琪看來(lái)，炒房、賺差價(jià)是一種短視行為，對(duì)企業(yè)做大做強(qiáng)極具危害。“中介炒房會(huì)傷到客戶，很少會(huì)有回頭客。”

　　他指出，中介企業(yè)不賺差價(jià)也可以做大做強(qiáng)，“2002年，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波分部的市場(chǎng)占有率是10%，營(yíng)業(yè)額包括賺差價(jià)在內(nèi)是2000萬(wàn)元。”接下來(lái)碰上“非典”特殊時(shí)期，市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，最多的時(shí)候整個(gè)公司積壓了30多套房子。而在2003年，寧波分部開(kāi)始杜絕賺差價(jià)行為，當(dāng)年的營(yíng)業(yè)額還是2000萬(wàn)元，但是市場(chǎng)份額卻翻了一番。”

　　另外，董琪還表達(dá)了他對(duì)“獨(dú)家包銷”的不贊成，不管銷售成功與否，中介賺了除中介費(fèi)以外的錢。“哪怕最后賠錢給客戶，客戶還是不高興。”他認(rèn)為，中介就應(yīng)該賺中介的錢，“服務(wù)好，客戶就跟著你走；否則，丟掉客戶就是丟掉未來(lái)。”

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