中國(guó)家庭總凈資產(chǎn)高于美國(guó) 房市泡沫過大

5月份中國(guó)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心推出的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》宣稱，“中國(guó)自有住房擁有率達(dá)九成”，這個(gè)數(shù)字引發(fā)熱議，現(xiàn)在他們又正式推出《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告·2012》，結(jié)論更是抓取眼球：中國(guó)家庭總凈資產(chǎn)為69.1萬億美元，美國(guó)家庭總凈資產(chǎn)為57.1萬億美元，中國(guó)家庭總凈資產(chǎn)比美國(guó)高出21%。這一結(jié)論雖然很多人不信，但哈佛大學(xué)教授David Wise認(rèn)為這是合理的：一是中國(guó)人口是美國(guó)的四倍，家庭總數(shù)量高于美國(guó)；二是中國(guó)的房?jī)r(jià)迅速上漲。

事實(shí)上，如果中國(guó)家庭總凈資產(chǎn)數(shù)字是可靠的話，根據(jù)我們的計(jì)算，這其實(shí)比美國(guó)次貸危機(jī)前家庭總凈資產(chǎn)的“峰值”還高。2007年美國(guó)家庭總凈資產(chǎn)為68.6萬億美元，低于中國(guó)的69.1萬億美元，隨后2007年-2009年因?yàn)榇钨J危機(jī)導(dǎo)致美國(guó)家庭總凈資產(chǎn)下跌了25％，跌掉了17.5萬億美元，幾乎相當(dāng)于美國(guó)一年的GDP。2009年以后，反彈了12%左右。

由于住房和金融資產(chǎn)在家庭資產(chǎn)里面比重越來越大，所以導(dǎo)致家庭凈資產(chǎn)變動(dòng)也非常頻繁。舉例來說，一個(gè)家庭擁有200萬人民幣的房子，50萬的股票，20萬的汽車現(xiàn)值以及30萬的存款；同時(shí)有100萬的按揭債務(wù)，5萬元的信用卡債務(wù)和5萬元的汽車貸款，那么家庭凈資產(chǎn)就為190萬人民幣。家庭面對(duì)的負(fù)債往往都是“固定”的，于是房?jī)r(jià)和股價(jià)的變動(dòng)都會(huì)造成家庭凈資產(chǎn)的巨大變動(dòng)。

我們都知道，這幾年股市“熊”透了，所以真正能讓中國(guó)家庭凈資產(chǎn)如此亢奮得比美國(guó)次貸危機(jī)前峰值還高，“功勞”完全屬于房地產(chǎn)。實(shí)際上，無論是中國(guó)還是美國(guó)家庭，房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價(jià)值都在80%以上，美國(guó)可能更高一點(diǎn)，也許接近90%。房地產(chǎn)狂熱也將普通市民催生成百萬富翁。只要在中國(guó)重點(diǎn)城市購(gòu)買房產(chǎn)的人，他們從總資產(chǎn)的角度來看都是百萬富翁，但是大部分人都拿不出100萬現(xiàn)金。

當(dāng)大家都一股腦買房的時(shí)候，如果處于正的經(jīng)濟(jì)周期，的確可以在總資產(chǎn)上成為百萬富翁，凈資產(chǎn)上亦有可觀的增長(zhǎng)。蜂擁而入會(huì)攪動(dòng)市場(chǎng)情緒，導(dǎo)致房?jī)r(jià)會(huì)更高，相對(duì)其他資產(chǎn)項(xiàng)而言（尤其是收入存款項(xiàng)），房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重會(huì)越來越高。這迫使后續(xù)的人買房要付出更多的按揭，導(dǎo)致其收入流在房地產(chǎn)債務(wù)上面日漸枯竭。

政府和中央銀行必須采取“紙幣越來越不值錢”的方式印鈔，這樣不僅托房?jī)r(jià)，同時(shí)也至少導(dǎo)致后續(xù)買房者的現(xiàn)金收入流是增長(zhǎng)的，不至于枯竭。從形態(tài)上看，這有點(diǎn)像一個(gè)“龐氏騙局”。

這種做法一定會(huì)造成資產(chǎn)不平等。美國(guó)的情況是1%的人擁有50.3%的金融資產(chǎn)，而90%的人只擁有美國(guó)金融資產(chǎn)的14.4%。中國(guó)的比例亦是非?？捎^。這種不平等必然會(huì)轉(zhuǎn)化成不同壓力受到的壓力不平等。

試著想想，當(dāng)不管制投資性需求的時(shí)候，富人提高房地產(chǎn)配置，其實(shí)是普通的人承受房產(chǎn)不斷提高其占家庭總資產(chǎn)的比重的壓力，這些后買房的普通人將面臨著收入流越來越不足，最終他們將無力負(fù)擔(dān)，它的原理跟次級(jí)貸款是一樣的，都是“房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重提高”后的壓力在不同人群的分布，有的可以承受，有的最終在壓力下崩潰，并造成連鎖性的房?jī)r(jià)下跌。幸運(yùn)的是，中國(guó)政府已經(jīng)采取了針對(duì)性的措施。

我們認(rèn)為，《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告·2012》不僅揭示了在房地產(chǎn)泡沫下的“中國(guó)家庭凈資產(chǎn)泡沫”，也顯示了這種泡沫的危險(xiǎn)性。中國(guó)的家庭凈資產(chǎn)甚至超越美國(guó)峰值，其中一個(gè)主要原因是中國(guó)人口為美國(guó)人口的4倍，但中國(guó)人均收入4千美元，而美國(guó)則是4萬美元，收入之比是1：10。那么，可以簡(jiǎn)單計(jì)算一下，面對(duì)以房地產(chǎn)為主力的家庭凈資產(chǎn)泡沫而言，中國(guó)人用收入流來應(yīng)對(duì)的壓力是美國(guó)人的2.5倍。美國(guó)已經(jīng)破滅了，家庭凈資產(chǎn)大幅度變動(dòng)，中國(guó)能夠避免這種結(jié)局嗎？

[編輯：莊明欽]