誰(shuí)制造了樓市回暖假象

　　 在成交出現(xiàn)持續(xù)回暖、單月新房成交量短暫反彈后，曾經(jīng)因調(diào)控一度低迷的市場(chǎng)仿佛一夜之間重回火爆局面，“某二環(huán)兩居二手房一夜?jié)q70萬(wàn)”、“新房供不應(yīng)求、買房得先買號(hào)”、“年內(nèi)地王即將出爐”等消息不絕于耳，究竟目前的樓市回暖是事實(shí)，還是人為制造的假象？

　　 回暖佐證之地王頻現(xiàn)

　　 除了新房、二手房市場(chǎng)的正常波動(dòng)被放大解讀以外，土地市場(chǎng)的回暖也成為近期最受關(guān)注的話題。值得一提的是，就在前日國(guó)土部緊急要求各地避免地王出現(xiàn)的通知出臺(tái)后，第二天，北京國(guó)土局便暫停了備受關(guān)注的農(nóng)展館地塊的出讓。在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該地塊暫停出讓，除了與該地塊的出讓條件不足有關(guān)外，更與國(guó)土部提出的防止因地王出現(xiàn)，而擾亂市場(chǎng)預(yù)期的要求有很大關(guān)系。

　　 商報(bào)調(diào)查

　　 單價(jià)合理“地王”原是外界強(qiáng)加

　　 “土地市場(chǎng)的回暖需要區(qū)別看待，混淆夸大地王現(xiàn)象對(duì)市場(chǎng)有明顯的誤導(dǎo)作用?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，從最近全國(guó)主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場(chǎng)回暖的跡象的確明顯出現(xiàn)，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，一定程度上影響了周圍區(qū)域市場(chǎng)以及整體市場(chǎng)購(gòu)房者的預(yù)期，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度也有明顯提高，在樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性也開(kāi)始上漲。

　　 但一般市場(chǎng)確定真正地王有兩個(gè)重要指標(biāo)：樓面價(jià)創(chuàng)新高、溢價(jià)率超過(guò)100%，而從目前各地交易情況看，土地成交單價(jià)并未失去理性，雖然部分區(qū)域創(chuàng)了新高，但相比2010年出現(xiàn)樓面價(jià)超過(guò)在售物業(yè)價(jià)格，截至目前全國(guó)各地出現(xiàn)的所謂高價(jià)地塊，疊加合理的開(kāi)發(fā)成本很少有超過(guò)在售物業(yè)價(jià)格的，且依然呈現(xiàn)明顯的不均衡性，以剛剛出讓的南京濱江G50地塊為例，其樓面價(jià)7754元/平方米雖不低，但和今年成交的上海地塊一樣，僅一家出價(jià)，雖然可以代表土地市場(chǎng)的回暖，但歸類于地王有些牽強(qiáng)。

　　 其他成都、長(zhǎng)沙等地的所謂地王，也并沒(méi)有表現(xiàn)出實(shí)質(zhì)地王的特質(zhì)，因此不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有過(guò)多的影響。特別是在國(guó)土部緊急重申，包括北京等地區(qū)暫停熱點(diǎn)地塊后，未來(lái)土地市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)平穩(wěn)過(guò)渡。

　　 回暖佐證之成交量暴漲

　　 近期，關(guān)于北京樓市量?jī)r(jià)齊升的消息不絕于耳，而從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量確實(shí)有所回升。來(lái)自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-11月全市新房(不含保障房)成交8.3萬(wàn)套，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)全年成交量將達(dá)到9.1萬(wàn)套，同比去年上漲55%，最終成交量可能會(huì)創(chuàng)下自從2010年4月本輪調(diào)控以來(lái)的年度新高。在成交量上漲的同時(shí)，繼5月出現(xiàn)短暫反彈后，在改善性需求大舉入市的拉動(dòng)下，來(lái)自北京市房協(xié)上周末發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京11月新建商品住房成交均價(jià)達(dá)到2.18萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲5.2%，創(chuàng)下調(diào)控以來(lái)最大月度漲幅。

　　 商報(bào)調(diào)查

　　 成交正?！胺磸棥痹欠e壓需求釋放

　　 “年末量?jī)r(jià)齊升，主要是由于近期各方對(duì)十八大經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看好，以及土地市場(chǎng)升溫、開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦叩纫蛩?，綜合造成年底‘翹尾’趨勢(shì)?！眰I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，盡管在剛剛過(guò)去的一個(gè)多月里，北京新房市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面，但今年成交量的上漲僅僅是去年成交量大幅萎縮之后的一個(gè)正常的反彈，僅僅是調(diào)控以來(lái)積蓄已久的購(gòu)房需求的一個(gè)集中釋放，雖然成交量明顯回暖，但是也僅僅是回歸到2010年的水平，與2009年相比仍有很大差距，比如今年的新房(剔除保障房)網(wǎng)簽量與2010年差不多，與2009年相比仍有逾40%的跌幅；今年二手住宅的網(wǎng)簽量比2010年下跌了25%，比2009年更是下跌了逾40%。

　　 張大偉也認(rèn)為，與調(diào)控前動(dòng)輒單月2萬(wàn)套的成交量相比，目前僅僅是回歸到了50%的程度，而這期間，保障房年底的集中入市也“貢獻(xiàn)不小”?！氨热?2月上半月的數(shù)據(jù)，截至16日，12月新房住宅成交量達(dá)到7966套，環(huán)比基本持平，但與去年同期相比仍下降15.2%?？鄢Ｕ戏亢螅?2月第二周純商品住宅成交量接近3000套，雖然也有一定的環(huán)比上漲，但幅度卻并不大?！痹趶埓髠ズ秃皶熆磥?lái)，正因如此，當(dāng)前各項(xiàng)指標(biāo)不能證明“恐慌性”入市論點(diǎn)。

　　 胡景暉表示，明年限購(gòu)限貸的樓市調(diào)控政策仍將從嚴(yán)執(zhí)行，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲的局面，目前樓市出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊漲的局面并不具有持續(xù)性，明年年初市場(chǎng)將逐步回歸理性，提醒廣大購(gòu)房人群，不要被社會(huì)謠言所蒙蔽，也千萬(wàn)不要受謠言誘導(dǎo)而產(chǎn)生恐慌性搶購(gòu)心態(tài)。

　　 回暖佐證之新房又現(xiàn)一房難求

　　 商報(bào)調(diào)查

　　 庫(kù)存充足“難求”原是人為制造

　　 對(duì)此，胡景暉認(rèn)為，上述倒號(hào)人士多半是開(kāi)發(fā)商雇傭的“托兒”，而前提是市場(chǎng)上流傳的新房供應(yīng)量不足的消息，但事實(shí)上所謂供應(yīng)不足并不存在，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月中上旬，北京新增供應(yīng)住宅8691套，比11月全月的供應(yīng)量還多23%，此外，北京樓市庫(kù)存仍高達(dá)8萬(wàn)余套，所以有充足的市場(chǎng)供應(yīng)，“一房難求”純屬謠言，因此上述提及的“一房難求，想買房得先買房號(hào)”應(yīng)當(dāng)也是個(gè)別項(xiàng)目故意制造恐慌。

　　 對(duì)此市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也在昨日明確回應(yīng)表示，前些時(shí)候有媒體反映排號(hào)火爆的“紫金新干線”樓盤，該項(xiàng)目共批準(zhǔn)預(yù)售12個(gè)樓棟、900多套住房，但經(jīng)初步核實(shí)，目前實(shí)際銷售僅5個(gè)樓棟，其余7個(gè)樓棟整體未售，已涉嫌構(gòu)成捂盤惜售。除了上述樓盤外，近期調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，自稱是計(jì)劃推盤288套、首次排卡即超過(guò)1600人的“金地格林”項(xiàng)目，至今尚未取得預(yù)售許可，已涉嫌違反“未取得預(yù)售許可證之前，不得排號(hào)、定房、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或收取任何預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用”的規(guī)定。

　　 對(duì)于上述兩個(gè)項(xiàng)目，北京市將嚴(yán)厲查處，絕不姑息，目前，已約談了一些涉嫌違規(guī)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，并啟動(dòng)了執(zhí)法程序?！爱?dāng)然，在此期間，也不排除個(gè)別媒體不負(fù)責(zé)任地推波助瀾，并希望這些媒體不要進(jìn)行這種與事實(shí)不符、混淆視聽(tīng)的不當(dāng)炒作，避免誤導(dǎo)廣大消費(fèi)者?！?/p>

　　 回暖佐證之二手房一夜?jié)q70萬(wàn)

　　 近期業(yè)內(nèi)流傳著這樣一個(gè)故事：購(gòu)房者小蔡在鏈家地產(chǎn)門店看中了一套位于西城區(qū)鴨子橋路45號(hào)院政泰家園的兩居室，售價(jià)是240萬(wàn)元，底線為230萬(wàn)元，同樣的房子一共有三套。但當(dāng)小蔡致電鏈家，表達(dá)了購(gòu)買意向后，中介卻告訴小蔡：這三套房子中，有兩套房主惜售，不賣了，另外一套的價(jià)格一夜間提高到了300萬(wàn)元，并表示這套標(biāo)著“二環(huán)邊上交通便捷兩居室出售300萬(wàn)元”的房子重新上傳到中介的網(wǎng)站上，與此同時(shí)，同一小區(qū)的一居則掛出了“230萬(wàn)元”的字樣。

　　 商報(bào)調(diào)查

　　 價(jià)格平穩(wěn)“暴漲”原是中介炒作

　　 “北京普通兩居室二手房一夜?jié)q70萬(wàn)”的標(biāo)題一出，業(yè)內(nèi)嘩然，二手房市場(chǎng)真的出現(xiàn)暴漲嗎？記者登錄鏈家地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)紀(jì)人介紹一欄標(biāo)明：房?jī)r(jià)商議空間較大。而從該小區(qū)過(guò)去一年的成交記錄來(lái)看，兩居室平均售價(jià)基本穩(wěn)定在2.1萬(wàn)元/平方米到2.3萬(wàn)元/平方米之間。

　　 在鏈家地產(chǎn)發(fā)給記者的回應(yīng)中也坦言，上述兩居室確實(shí)存在，但早在4月就已經(jīng)以250萬(wàn)元的價(jià)格掛牌，由于價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格，并且業(yè)主有換房需求急于出售，9月從250萬(wàn)元降價(jià)至235萬(wàn)元，但仍然遲遲未能售出，僅有兩次帶看，后因業(yè)主購(gòu)房計(jì)劃擱置，出售意愿也明顯降低，雖然最終12月初將掛牌價(jià)調(diào)到300萬(wàn)元，但一方面經(jīng)歷了調(diào)價(jià)過(guò)程，另一方面也是業(yè)主本身出手意愿降低，采取的脫離市場(chǎng)定價(jià)，且最終并未被市場(chǎng)接受。

　　 “在二手房買賣的過(guò)程中，‘馬上漲價(jià)’、‘一夜上漲多少’確實(shí)是經(jīng)紀(jì)人常用的手段，為的就是加速整個(gè)交易進(jìn)程。”一位中介內(nèi)部人士告訴記者，從上述政泰家園的案例來(lái)看，主要是一家中介的業(yè)務(wù)員介紹，無(wú)論是購(gòu)房者還是中介公司都沒(méi)有充分的證據(jù)證明該房源短期漲價(jià)的過(guò)程。

　　 胡景暉也表示，從全市的成交動(dòng)態(tài)來(lái)看，即便是提價(jià)70萬(wàn)元，也僅僅是非常個(gè)別的特殊案例，并不代表目前各區(qū)縣二手房市場(chǎng)的普遍情況。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京全市二手房成交均價(jià)為23797元/平方米，環(huán)比漲幅僅為2.5%，最熱門的交易區(qū)域中關(guān)村，11月的房?jī)r(jià)漲幅也僅在4%左右，而在這其中，近期改善型購(gòu)房需求入市，中高價(jià)位房源成交比例的上升，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要原因，換句話說(shuō)，單純從普通商品住房來(lái)看，二手房的總體價(jià)格并未有過(guò)大幅度波動(dòng)。