多家龍頭房企持續(xù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 重點(diǎn)回一二線

日前，包括萬科、中海、招商、龍湖等多家龍頭房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了2012年年報(bào)。在業(yè)績、利潤率提高的同時(shí)，多家企業(yè)表示將不斷優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，避免因銷售不暢帶來產(chǎn)品積壓的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)也適時(shí)調(diào)整開發(fā)布局，并重點(diǎn)回歸利潤率更高的一二線城市拿地開發(fā)。

銷售目標(biāo)現(xiàn)分化

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已公布去年業(yè)績的上市房企，均實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長。招商地產(chǎn)2012年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入252.96億元，同比增長67.4%；中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額1115.2億港元，同比增長28.1%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額311.19億元，較2011年上升15%。

此外，承接去年底樓市升溫趨勢，年初至今開發(fā)商業(yè)績也全線飄紅。在已公布前兩個(gè)月銷售業(yè)績的企業(yè)中，萬科銷售額達(dá)284.4億元，為總額最高，同比增長49%。此外，恒大、保利、金地、融創(chuàng)等房企的銷售同比增長都實(shí)現(xiàn)了翻番。

雖然業(yè)績樂觀，但面臨調(diào)控加碼，開發(fā)商對于2013年的預(yù)期也出現(xiàn)分化。大多比較審慎，如龍湖地產(chǎn)2013年銷售目標(biāo)審慎提升至460億元，較2012年實(shí)際合同銷售額401.4億元增長15%；盡管中海地產(chǎn)去年銷售千億港元，但今年仍非常保守，2013年目標(biāo)銷售金額與去年目標(biāo)相同，維持于不少于1000億港元。

碧桂園則表現(xiàn)激進(jìn)，2013年公司銷售目標(biāo)定為620億元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)交付目標(biāo)800萬平方米，均增長30%。

調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

各龍頭企業(yè)年報(bào)顯示，為應(yīng)對樓市調(diào)控的深入及限購政策的持續(xù)，開發(fā)商們紛紛相應(yīng)地增大了剛需及首次改善產(chǎn)品所占的比重，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。此外，把地產(chǎn)擴(kuò)展到旅游、商業(yè)領(lǐng)域，將企業(yè)的多元化開發(fā)作為一項(xiàng)長期戰(zhàn)略。

有統(tǒng)計(jì)顯示，2011-2012年期間主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整或轉(zhuǎn)型的房企明顯增多。176家房地產(chǎn)上市公司中有超九成的企業(yè)都對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。

統(tǒng)計(jì)顯示，萬科的中小套型商品房比例已超過80%，華潤針對自住型客戶開發(fā)的小戶型比例已占到整個(gè)住宅銷售的80%，高端項(xiàng)目占比不到20%，綠地、華潤商辦類產(chǎn)品占房地產(chǎn)銷售金額近40%。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也表示，全年可售資源中有超過85%的產(chǎn)品為144平方米以下的中小型剛需產(chǎn)品。公司將繼續(xù)加大剛需產(chǎn)品的供應(yīng)，靈活定價(jià)，加快銷售。

龍湖在其剛剛召開的業(yè)績會(huì)現(xiàn)場表示，2013年銷售目標(biāo)審慎提升至460億元，較龍湖2012年實(shí)際合同銷售額401.4億元增長15%。公司繼續(xù)開展地域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的布局調(diào)整。

同時(shí)，龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健則表示，2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的元年，集團(tuán)預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%。

中海地產(chǎn)董事會(huì)主席孔慶平也在近日表示，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)上應(yīng)有一個(gè)長、短期的安排，10年前中海適當(dāng)加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入，希望未來商業(yè)地產(chǎn)的盈利占到20%。

業(yè)內(nèi)人士分析， 2012年對于龍頭房企而言稱得上是結(jié)構(gòu)調(diào)整年。持續(xù)調(diào)控使樓市發(fā)生相當(dāng)大的變化，迫使不少開發(fā)商從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域布局乃至發(fā)展策略上進(jìn)行徹底調(diào)整以適應(yīng)市場的變化。而這一變化將在今年進(jìn)一步延續(xù)。

堅(jiān)守一二線城市

此外，2012年爆發(fā)的三四線城市樓市供應(yīng)過剩危機(jī)也為龍頭房企敲響了警鐘。重回并堅(jiān)守利潤更高的一二線城市正在成為新的開發(fā)趨勢。

招商地產(chǎn)在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，招商地產(chǎn)將秉承“穩(wěn)守一線城市、積極拓展二線城市、擇機(jī)進(jìn)入三線城市”的拿地策略。

一貫深耕一二線城市的中海地產(chǎn)2013年仍頻頻出擊。繼1月10日以20.18億元拿下北京石景山區(qū)一宗地塊后，中海地產(chǎn)聯(lián)合其他公司又在1月30日經(jīng)過114輪競拍拿下上海黃浦江沿岸一幅商辦地塊，耗資14.73億元。顯示出其在去年上半年加大二三線城市新增項(xiàng)目的同時(shí)，補(bǔ)充一線城市優(yōu)質(zhì)土地資源的意愿。此外，萬科、保利、首開等龍頭企業(yè)今年以來在一二線城市的土地新增趨勢也十分明顯。

業(yè)內(nèi)人士表示，2012年的銷售業(yè)績表明，一二線城市的回暖快、成交量大、利潤高的優(yōu)勢十分明顯。而三四線城市缺乏消費(fèi)能力，且土地價(jià)格已被炒高，這是令房企一改以往在三四線城市拿地?cái)U(kuò)張的策略、將投資重心回歸一二線城市拿地的根本原因。

一些龍頭房企趁現(xiàn)在地價(jià)相對便宜，先把資金變成土地，快速開發(fā)，快速銷售，爭取快速回籠資金，期許下一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)。