樓市漲價(jià)動(dòng)力十足 最嚴(yán)調(diào)控政策或虎頭蛇尾

　　　□經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)記者李曉瑩

　　盡管調(diào)控升級(jí)進(jìn)行中，但是面對(duì)已走過(guò)的限購(gòu)令“市場(chǎng)隆冬”，現(xiàn)漲價(jià)動(dòng)力十足的樓市，依然難言輕松。

　　3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，有94%的城市房?jī)r(jià)上漲，不禁令人倒吸一口冷氣。曾經(jīng)的“史上最嚴(yán)調(diào)控政策”，以虎頭蛇尾的形象橫置在世人面前。

　　“新國(guó)五條”盡管從緊、從嚴(yán)、從高，但都是樓市經(jīng)歷過(guò)的老政策。此前限購(gòu)令出臺(tái)后，用了大半年的時(shí)間才使市場(chǎng)下行，“新國(guó)五條”若要收到此效恐仍需時(shí)日，同時(shí)更要看中央在與地方政府的博弈中，能否“鐵腕”應(yīng)對(duì)。

　　　房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2月份70個(gè)大中城市中僅有1個(gè)城市新建住宅價(jià)格下降。雖然鄭州房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑中部六省，但是與北上廣集體突破2個(gè)點(diǎn)相比，尚可算作平穩(wěn)。其中，廣州以3.1%的漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前2個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)投資到施工、新開(kāi)工、竣工面積同比都在上漲，但是漲幅最大的卻是銷售數(shù)據(jù)。

　　首2月，全國(guó)銷售面積同比增長(zhǎng)近五成，增速比去年全年提高47.7%，然而銷售額更是“技高一籌”，其增長(zhǎng)勢(shì)頭蓋過(guò)銷售面積28.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　尤其是一直受限購(gòu)令“壓抑”的住宅，表現(xiàn)更為強(qiáng)勁，其銷售面積比去年增長(zhǎng)了55.2%，銷售額增長(zhǎng)又比銷售面積高出32個(gè)百分點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)上漲之快，從銷售額漲幅高于銷售面積漲幅中可見(jiàn)一斑。然而，對(duì)比西、中、東部地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅更是呈現(xiàn)階梯狀遞增。

　　數(shù)據(jù)顯示，1~2月，東部地區(qū)銷售面積增速比去年全年提高57.9%，然其銷售額增速提高了79.4%。中部地區(qū)銷售面積增速提高42.6個(gè)百分點(diǎn)，銷售額增速提高58.8個(gè)百分點(diǎn)。受限購(gòu)令影響較大的東部地區(qū)，量?jī)r(jià)迅速攀高。

　　　嚴(yán)控供需

　　“國(guó)家1、2月份的數(shù)據(jù)恰恰佐證了‘新國(guó)五條’及細(xì)則出臺(tái)的必要性和及時(shí)性。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社說(shuō)，調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)2月數(shù)據(jù)已成定局，如果等到兩會(huì)閉幕以后出臺(tái)，那么房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭會(huì)更不好控制。

　　樓市的“小陽(yáng)春”逼迫國(guó)家快速出招，但是招招都是“老把式”。回顧近些年調(diào)控歷程，消費(fèi)者對(duì)此次調(diào)控新政頗不以為然。

　　對(duì)此，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉剖析認(rèn)為，2010年以前國(guó)家多采用收緊銀根、地根、改革土地供應(yīng)方式，以期通過(guò)對(duì)供給端實(shí)施調(diào)控防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱，但是企業(yè)卻不是如此自覺(jué)。2010年后，國(guó)家又重點(diǎn)進(jìn)行需求方面的管理調(diào)控，但是并未同步嚴(yán)格控制供給管理，導(dǎo)致去年年末市場(chǎng)供不應(yīng)求。

　　如今，新國(guó)五條則是在進(jìn)行更加嚴(yán)格的需求管理的同時(shí)，多渠道增加商住用地、加強(qiáng)開(kāi)發(fā)周期條款的執(zhí)行力度，在需求端和供給端同時(shí)用力。

　　　深水博弈

　　由于今年政府換屆，對(duì)新政府抱有幻想，市場(chǎng)才會(huì)在兩會(huì)召開(kāi)前“招搖”不已。盡管新政的出臺(tái)已經(jīng)為今年的調(diào)控定調(diào)，但是新政帶動(dòng)的二手房市場(chǎng)“井噴”仍在各地上演。

　　3月14日，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新再一次重申要“嚴(yán)格”執(zhí)行新國(guó)五條。他說(shuō)，如果七八個(gè)大城市仍以每年十幾甚至二十幾個(gè)百分點(diǎn)增速發(fā)展下去，泡沫一旦破裂，將不堪設(shè)想。至少這七八個(gè)大城市房?jī)r(jià)要降下來(lái)。

　　國(guó)家調(diào)控10年，真正能讓房?jī)r(jià)“降”的時(shí)候并不多，更何況經(jīng)過(guò)2012年的休整，開(kāi)發(fā)商翅膀如今又“硬”起來(lái)了。今年1~2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金18926億元，同比增33.7%，增速比去年全年提高21個(gè)百分點(diǎn)。

　　“開(kāi)發(fā)商去年收成不錯(cuò)，不差錢，不會(huì)立馬降價(jià)。國(guó)家調(diào)控這么多年，也沒(méi)有什么新招，而地方政府卻會(huì)‘打太極’把影響化解于無(wú)形?！眲⑸缯f(shuō)，要扼住當(dāng)下房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭至少要7~8個(gè)月以后。

　　她說(shuō)，房?jī)r(jià)的起落往往是量在價(jià)先，需要待交易量萎縮之后的大半年到一年，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張了，才會(huì)促銷，房?jī)r(jià)才開(kāi)始松動(dòng)。然而眼下，在新政的刺激下，二手房交易量尚在井噴，一手房由于新政地方細(xì)則尚未出臺(tái)也未有交易量的下降，價(jià)格更不會(huì)跌。

　　回顧此前一輪輪調(diào)控，在中央與地方政府的博弈中，取勝的總是地方政府。2008年，金融危機(jī)解救了樓市，導(dǎo)致了2010年房?jī)r(jià)大漲；2011年的調(diào)控又因去年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，國(guó)家采取靈活機(jī)動(dòng)經(jīng)濟(jì)政策以未嚴(yán)格執(zhí)行政策收尾。

　　“新政中，中央給了市場(chǎng)很多想象空間，如限購(gòu)擴(kuò)容、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等。如果市場(chǎng)樂(lè)觀，會(huì)有后續(xù)政策出臺(tái)。但是，新國(guó)五條能否到位執(zhí)行，要看這一屆政府在與地方政府的博弈中貫徹得如何，是否真正敦促、問(wèn)責(zé)?！眲⑸缯f(shuō)。