樓市調(diào)控需完善市場(chǎng)手段

　　 新“國(guó)五條”發(fā)布一個(gè)月后，多地實(shí)施細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)。在落實(shí)樓市調(diào)控的過(guò)程中，如何尊重市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，應(yīng)成為地方政府重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

　　 在各地細(xì)則中，“北京版”新政可謂最為嚴(yán)厲。其中“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、報(bào)價(jià)過(guò)高暫不核發(fā)預(yù)售許可證、進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理等手段力度不小。

　　 而對(duì)于經(jīng)歷了多輪政策調(diào)控的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“應(yīng)對(duì)”之策早已熟稔。近期，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開(kāi)盤，以逃避主管部門價(jià)格管控。事實(shí)上，如今多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力已經(jīng)緩解，“以價(jià)換量”動(dòng)力不足，面對(duì)強(qiáng)力政策，多以放緩拿地和開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)應(yīng)對(duì)。這不僅將減少短期房屋供應(yīng)，也可能影響長(zhǎng)期供應(yīng)。

　　 對(duì)于二手房交易個(gè)稅條款，多數(shù)地方的細(xì)則都小心避開(kāi)，雖然北京設(shè)置了諸多細(xì)節(jié)以減少差價(jià)，但交易成本的提高仍使買賣雙方望而卻步。從近期二手房掛牌量銳減的情況不難看出，二手房市場(chǎng)供應(yīng)已明顯受到影響。

　　 從各項(xiàng)樓市調(diào)控手段來(lái)看，著力點(diǎn)無(wú)非在抑制需求和增加供應(yīng)兩個(gè)方面。在我國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)的特殊歷史階段，通過(guò)對(duì)需求的暫時(shí)抑制，為市場(chǎng)供應(yīng)贏得時(shí)間，已成為近年來(lái)樓市調(diào)控的主要思路。然而，調(diào)控政策在抑制需求的同時(shí)，往往也會(huì)影響到供應(yīng)端的市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)需求的抑制力度越大，供應(yīng)端的萎縮往往也愈為嚴(yán)重。

　　 在落實(shí)調(diào)控過(guò)程中，首先需厘清政府和市場(chǎng)邊界。在對(duì)普通商品住房建設(shè)繼續(xù)給予政策優(yōu)惠的同時(shí)，應(yīng)不斷完善市場(chǎng)手段。這不僅能夠避免市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)大幅波動(dòng)，同時(shí)也是對(duì)供應(yīng)熱情的一種保護(hù)。

　　 其次，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。個(gè)人住房信息系統(tǒng)和存量房評(píng)估系統(tǒng)應(yīng)盡快投入使用，從而支撐差別化信貸和稅收政策實(shí)施，使之更精確地打擊投機(jī)，凸顯對(duì)剛需的保護(hù)。同時(shí)，在整合交易環(huán)節(jié)稅種的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅試點(diǎn)也需有步驟擴(kuò)圍，從而增加持有成本，促進(jìn)存量房的釋放。

　　 最后，加強(qiáng)保障房建設(shè)。在繼續(xù)保持保障房建設(shè)規(guī)模的同時(shí)，需從住房保障范圍確定、保障房分配和退出機(jī)制建設(shè)、保障房持有和交易等方面予以完善，從而盡快建立市場(chǎng)和保障并重的房地產(chǎn)供應(yīng)體系。