剛剛落幕的博鰲亞洲論壇2013年年會上，樓市再次成為與會嘉賓關(guān)注的焦點。十年調(diào)控的思路和出發(fā)點是什么？如何更好地發(fā)揮稅收杠桿的作用？現(xiàn)在是否到了出手購房的時機？面對這些問題，與會的開發(fā)商、企業(yè)代表與業(yè)界人士、專家學者展開了激辯。
“把脈”樓市調(diào)控思路
2月底以來，“國五條”及地方細則相繼出臺后，調(diào)控再次升級，市場和社會反應強烈。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，“國五條”堅持了2010年“國十條”以來的調(diào)控思路，即從供和需兩端入手調(diào)控市場，一面增加普通商品房供應，一面抑制投機、投資性需求，滿足合理的住房需求。但在秦虹看來，“國五條”和地方細則最大的問題是“細則”還不夠“細”，部分城省市目前只出臺了2013年的房價控制目標。
從2003年以來，樓市調(diào)控已經(jīng)整整十年。從抑制到刺激再到抑制，每次調(diào)控的初衷和思路究竟是什么？對此秦虹表示，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的一個組成部分，十年房地產(chǎn)市場調(diào)控服務的也是國民經(jīng)濟這個大局?！?/p>
秦虹認為，2003年至2008年的第一輪調(diào)控是抑制供給和控制房價，主要是防止國民經(jīng)濟從偏熱走向過熱；2008年至2010年的第二輪調(diào)控是刺激房地產(chǎn)業(yè)，服從“保增長”大局。
2010年至今的第三輪調(diào)控，國家通過限購、限貸政策抑制多占住房，縮小貧富差距、緩解社會矛盾?！胺孔右呀?jīng)成為另一個導致家庭財富分配差距擴大的重要因素，隨著房價過快上漲，擁有多套房的家庭財富倍增，沒有買房的家庭，越來越買不起房子?！鼻睾缯f。
嘉賓為調(diào)控“支招”
與會嘉賓認為，長期來看，樓市調(diào)控的行政手段有待“讓位”給市場手段。
“今天的房地產(chǎn)像一列火車一樣，用行政手段這根韁繩可以把馬勒住， 想勒 住火 車就 很困 難。 ”SO H O中國董事長潘石屹認為，應該用市場經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)，而非用計劃經(jīng)濟行政命令的辦法。
對于為何采取行政調(diào)控手段，秦虹認為，市場經(jīng)濟本質(zhì)上是法治經(jīng)濟，目前很多和房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應的法律法規(guī)沒有建立，在法律手段不充足的時候，政府解決眼前房價過快引發(fā)的社會矛盾，有必要采取一些行政手段。當法律法規(guī)和尊重市場規(guī)律的制度建設(shè)建立起來后，要更多發(fā)揮市場經(jīng)濟手段進行調(diào)節(jié)。
土地供應關(guān)系未來房源供應，甚至會影響到社會對未來房價的預期。“國五條”要求，2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應。
“只有讓大家多養(yǎng)豬，豬肉價格才能下去?！比A遠地產(chǎn)董事長任志強認為，調(diào)控房地產(chǎn)一定要讓供給迅速增加。
長江商學院副院長王一江說，從長遠來講，只有增加供給才能抑制和穩(wěn)定房價。但是短期還要注意，通貨膨脹造成的恐慌性需求，會把房價在短期內(nèi)推高。
“因此，解決房價高企的問題，從長期來講供給管理非常重要，從短期來講，流動性的管理非常重要?！蓖跻唤f。
G 20與新興國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任張其佐認為，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)需要頂層設(shè)計，使其走向一個長期、健康的一個軌道?！拔覀儸F(xiàn)在主要問題是房價太高，要建立長效機制，政府保證保障房，其他的交給市場?！?/p>
稅收杠桿該怎么使用
“國五條”細則中，對二手房交易征收20%所得稅的內(nèi)容備受關(guān)注。無論是所得稅還是房產(chǎn)稅，被寄予調(diào)控厚望的稅收杠桿究竟應該怎樣使用？
“房產(chǎn)征稅應該集中在物業(yè)的持有環(huán)節(jié)，而不是流通環(huán)節(jié)?！迸耸僬J為，在第二套、第三套甚至第五套房子之后收物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅，把持有環(huán)節(jié)的稅增加，把流通環(huán)節(jié)的稅降下來，就會形成一個壓力，把部分人持有的多套房子擠出去，讓沒有房子住的人能夠充分利用寶貴的房產(chǎn)資源。
王一江認為，按照比較符合市場的原則思路，把房地產(chǎn)市場分成三類，一類是高端消費，一類是大部分白領(lǐng)中產(chǎn)階級消費，一類是低端消費。低端消費政府補貼，中端消費市場調(diào)節(jié)，高端消費課以重稅。用高端消費的稅收收入補貼低端消費，這樣總體房價該漲就漲，該降就降?！胺績r越漲，就有更多資源可以補貼低端。”
任志強則認為，真想讓老百姓買房子，就要減個人所得稅，“減稅能大大提高個人可購房的支付能力?！?/p>
“物業(yè)稅和房產(chǎn)稅可以讓地方政府的稅收來源多元化，緩解地方政府的土地財政問題。”春華資本集團董事長胡祖六說，但稅率不能太高，要考慮住房擁有者的承受能力，同時他不認為覺得房產(chǎn)稅就能夠抑制中國房地產(chǎn)的泡沫。
現(xiàn)在該不該出手買房
調(diào)控再出重拳，限購、限貸不斷升級，所得稅政策強力推進，高壓之下，這一回能否真正遏制住高漲的房價？目前是不是合適的購房時機？
“如果不重新審核我們的土地供給結(jié)構(gòu)和土地制度問題，如果不真正解決市場供給問題，房價的走勢將穩(wěn)中有升?！比沃緩娬f。
秦虹認為，中國房價很難用漲或是不漲來衡量，而是結(jié)構(gòu)性的問題。有些城市現(xiàn)在可能面臨著房價上漲的壓力，但還有些城市，尤其是三四線城市由于供應充足，還在面臨消化庫存的壓力。
秦虹認為，2010年限購和限貸政策以來，為賣而買的投機性炒房需求比以前大大減少“我們現(xiàn)在每年賣出10億平方米的住房，我認為80%都是和自住和改善性需求有關(guān)?！?/p>
“如果買住宅，一定要自住相結(jié)合?！鼻睾缃ㄗh，如果不是為了住而是為了賺錢要慎之又慎，房價未來漲幅能否涵蓋持有成本和交易成本并不確定，存在很大的風險；優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)值得考慮。此外，秦虹建議投資不一定要買實物住房，可以考慮投資一些房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。
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