房?jī)r(jià)收入比等八大因素影響未來樓市走向

判斷中國樓市發(fā)展方向可以分為長(zhǎng)周期和短周期，其中影響中國樓市長(zhǎng)周期和短周期均分為四個(gè)指標(biāo)來判斷中國樓市究竟有沒有泡沫。

長(zhǎng)周期的四個(gè)指標(biāo)則是房?jī)r(jià)收入比，租金回報(bào)率、空置率和住房飽和度。首先分析房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)收入比的核心中軸線位于4-7倍之間。2005年以前，中國的房?jī)r(jià)收入比一直在6-7倍，2007-2009年，我國房?jī)r(jià)收入比是8，去年稍有回落，房?jī)r(jià)收入比為7.3。所以從數(shù)據(jù)分析，我們國家目前的房?jī)r(jià)收入比略高于核心中軸線，但全國沒有大泡沫。第二，租金回報(bào)率偏低，這是國情決定。第三，空置率。中國住房空置率在5%左右，而如果以空置住房除以所有中國住房，這個(gè)區(qū)間在國際范圍之內(nèi)不屬于泡沫區(qū)。四是，住房飽和度，住房飽和度不能靠感覺。中國的城鎮(zhèn)住房的戶籍套數(shù)，雖然最近數(shù)據(jù)為1.2套，但是其中80%并不構(gòu)成完整套數(shù)，比如說要擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間。如果按真正套數(shù)核算，我國居住套數(shù)大約在0.93-0.94套左右。如果按所有住房是獨(dú)立住房計(jì)算，1：1是分水嶺，小于1即是住房短缺，大于1是住房飽和，我認(rèn)為，中國未來兩三年會(huì)達(dá)到分水嶺，但分水嶺之后也不一定達(dá)到嚴(yán)重飽和，需要一戶人家有1套房，到1.1套房。同時(shí)從對(duì)人均間數(shù)的要求來看，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截止到2011年11月份， 中國城市家庭人均有0.88間房子，一個(gè)城市每人尚沒有一間臥室，在國際上，無論大人還是小孩 應(yīng)該擁有一間獨(dú)立的臥室。城鎮(zhèn)和城市尚沒有達(dá)到這個(gè)數(shù)據(jù)，中國住房還沒有飽和。

短周期指標(biāo)則是GDP、政策、資金和庫存。首先看我國GDP，雖然處于穩(wěn)定復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)屬于弱復(fù)蘇，拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)三駕馬車中，出口疲軟，消費(fèi)下滑，所以只能靠?jī)?nèi)需拉動(dòng)。而拉動(dòng)內(nèi)需則需要基建、工業(yè)投資廠房設(shè)備投資和房地產(chǎn)投資，其中房地產(chǎn)投資占25%左右，不論經(jīng)濟(jì)是強(qiáng)復(fù)蘇還是弱復(fù)蘇，均不能缺少房地產(chǎn)行業(yè)的拉動(dòng)。二是看政策，貨幣政策趨于寬松，同時(shí)中央政策偏于中性，所以政策形勢(shì)較為寬松。三看資金，目前市場(chǎng)資金流動(dòng)性是中性，房產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨好，貨幣供應(yīng)量M1持續(xù)向上的，企業(yè)資金利好。四是看庫存，目前全國房產(chǎn)企業(yè)庫存在減少，新開工呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，未來九個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，新增房屋預(yù)售量偏緊。如果新的供應(yīng)量不能補(bǔ)充的話，房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)壓力較大。