2012房企業(yè)績分化嚴(yán)重

　　房地產(chǎn)調(diào)控長效化 2012房企業(yè)績分化嚴(yán)重

　　截至4月24日，A股地產(chǎn)板塊(申萬房地產(chǎn)類)約130家上市公司披露了2012年業(yè)績報(bào)告。盡管持續(xù)的行業(yè)調(diào)控一直未有明顯放松，但半數(shù)公司仍實(shí)現(xiàn)了凈利潤的同比增長，尤其“招保萬金”等行業(yè)龍頭，近年來一直保持較強(qiáng)持續(xù)盈利能力。

　　來自Wind資訊統(tǒng)計(jì)，上述130家申萬房地產(chǎn)類上市公司中，74家在2012年歸屬于母公司凈利潤實(shí)現(xiàn)同比增長，更有77家營業(yè)總收入同比增長。另外，46家截至昨日已披露一季報(bào)的房地產(chǎn)上市公司中，也有30家一季度業(yè)績繼續(xù)同比上漲。

　　正如萬科在年報(bào)中致股東的信中所表示的，“中國房價(jià)快速上漲的時(shí)代是否已經(jīng)結(jié)束？歷史存在偶然，過于自信的結(jié)論是武斷的。然而，我們至少可以說，這個(gè)時(shí)代應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束。”在暴利時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)的背景下，上市公司的業(yè)績分化也越加明顯。

　　調(diào)控退出預(yù)期落空

　　預(yù)期中退出的調(diào)控政策并未見退出，反而因?yàn)榉績r(jià)的頂風(fēng)反彈而愈加嚴(yán)厲，更多的人卻開始相信，房地產(chǎn)調(diào)控的長效化。

　　從國務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施，到國務(wù)院常務(wù)會(huì)議開始決定對(duì)樓市調(diào)控打出組合拳，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭，再到五部委聯(lián)合出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理政策，將土地首付款提高至五成，2009年底，房地產(chǎn)寬松政策再次進(jìn)入微調(diào)期。

　　隨后，差別化信貸政策、房產(chǎn)稅試點(diǎn)、限制購房套數(shù)等令市場(chǎng)愈發(fā)感到政策嚴(yán)厲程度超出預(yù)期。成交量也開始大幅下降。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，百城價(jià)格指數(shù)在2012年7月至8月降至9000元以下的冰點(diǎn)。此后各地調(diào)控細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，尤其限購政策開始擴(kuò)大至部分二三線城市。這期間，百城價(jià)格指數(shù)觸底回升至2011年8月高點(diǎn)后再度進(jìn)入調(diào)整。

　　調(diào)整帶來的好處是，市場(chǎng)預(yù)期調(diào)控政策將淡出，房地產(chǎn)成交也開始回暖。2012年初，有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)中長期政策方向?qū)ⅰ爸饾u寬松”。由“限購限貸一刀切”到“支持首套住房需求”，在差別化信貸政策下，首套房放款速度將加快，利率下浮空間有望擴(kuò)大，從而，剛性需求的釋放有望刺激銷量上升。

　　2012年的政策真空期令樓市在當(dāng)年年底再現(xiàn)量價(jià)齊升趨勢(shì)，調(diào)控預(yù)期也隨之再次加強(qiáng)。新國五條隨即出臺(tái)，提高第二套房貸款的首付比例和貸款利率，自有住房出售按差價(jià)的20%征稅。

　　業(yè)績分化愈演愈烈

　　而130家房地產(chǎn)上市公司中，2010年共有103家凈利潤實(shí)現(xiàn)同比增長，2011年有91家凈利潤同比增長。從2012年情況來看，凈利潤同比增長家數(shù)仍存下降趨勢(shì)。可見，隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績分化愈發(fā)明顯。

　　在業(yè)績下滑的上市公司中，目前已有6家在2012年出現(xiàn)虧損。其中，已是連續(xù)第二年虧損的*ST珠江(000505.SZ)，虧損額已超億元，約為1.27億元。

　　多家分析機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，2012年業(yè)績分化已成定局。據(jù)東興證券分析，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤增速的下降不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入衰退期，只是在調(diào)控下許多企業(yè)不能適應(yīng)調(diào)控后的市場(chǎng)而業(yè)務(wù)停滯，連續(xù)增長的公司則仍具很好的投資價(jià)值。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上市房企凈利潤增幅超過1倍以上的有4家，包括東華實(shí)業(yè)、長春經(jīng)開、泛海建設(shè)和世榮兆業(yè)。

　　其中，長春經(jīng)開歸屬于上市公司股東凈利潤999.4萬元，同比增長248.79%；東華實(shí)業(yè)歸屬于上市公司股東凈利潤3017.5萬元，同比增長167.51%；泛海建設(shè)歸屬于上市公司股東7.8億元，同比增長203.38%；世榮兆業(yè)歸屬于上市公司股東1.7億元，同比增長100.44%。

　　而凈利潤增幅在50%~100%之間的有9家；增幅在50%以下但依舊實(shí)現(xiàn)正增長的有52家。凈利潤負(fù)增長的上市公司有57家，均為中小房企，業(yè)績下滑明顯，其中，5家公司由盈轉(zhuǎn)虧，6家公司扭虧為盈，*ST珠江則連續(xù)兩年虧損。

　　現(xiàn)如今，持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控帶來銷售增速放緩和行業(yè)洗牌正在加劇，2012年上半年，受2011年下半年以來土地流拍情況較多影響，地方政府推地動(dòng)力不足，CREIS統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一二線城市供地量明顯萎縮，同比下降幅度達(dá)31.86%；而房地產(chǎn)企業(yè)由于市場(chǎng)的不確定及資金面偏緊，投資意愿也不高，土地市場(chǎng)整體供求低迷。

　　2012年下半年，隨著銷售持續(xù)回暖，信貸政策改善，房企資金面略有改善，補(bǔ)貨需求推動(dòng)土地投資意愿漸強(qiáng)，土地溢價(jià)率明顯上升，政府推地量也隨之放大。