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房企拖欠土地增值稅調(diào)查:避稅方法多樣

zhizaolian.cn 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 2013-05-14 07:07我來說兩句
  

  一位名為李勁松的律師日前對包括萬科、華遠(yuǎn)、SOHO中國在內(nèi)的29家房企提出質(zhì)疑。該律師通過觀察這29家房企年報后發(fā)現(xiàn),在這些房企的財務(wù)報表上,顯示應(yīng)交而未交的土地增值稅累計高達(dá)640億元。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn),很多地產(chǎn)公司在會計處理時,將應(yīng)交土地增值稅列為流動負(fù)債。如果按照會計理解,應(yīng)在一年內(nèi)支付。但實際上,這部分稅收并未在下一年支付,而是繼續(xù)作為流動負(fù)債處理。由于一直沒清算,土地增值稅像滾雪球一樣越滾越大。

  以SOHO中國為例,公司在2005年底應(yīng)交的土地增值稅總額僅為5.94億元,而到了2012年底,這一數(shù)字已經(jīng)增長至64億元,應(yīng)交土地增值稅總額翻了10倍多。

  更有部分房企已經(jīng)學(xué)會通過稅收籌劃,從一開始就設(shè)計如何多增費用和成本,以達(dá)到最后盡量多避稅的目的。

   土地增值稅“滾雪球”

  李勁松對這些公司的年報財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計,其中有一項為應(yīng)交未交土地增值稅。根據(jù)他的計算,這筆房地產(chǎn)公司從購房人手中收上來,應(yīng)交給相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)的費用,總數(shù)為640億元,其中SOHO中國為64億元,萬科為58億元,華遠(yuǎn)地產(chǎn)為5億元。

  但這一說法立即遭到行業(yè)人士的反擊。華遠(yuǎn)方面認(rèn)為,這僅是非專業(yè)人士對財務(wù)報告誤讀;而萬科方面則以同樣的態(tài)度回應(yīng)表示,“該律師實際上混淆了‘該交不交’和‘計提’兩個概念,公司并未拖欠土地增值稅金”。

  睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,從預(yù)售到竣工,至少需要一年時間。在這一年時間里,尚沒有清算的土地增值稅就會被計為“應(yīng)交所得稅”——土地增值稅的會計科目。這部分稅收不是房企拖欠的,而只是尚未清算而已。

  但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱了SOHO中國、合生創(chuàng)展等多家地產(chǎn)公司的財務(wù)報表發(fā)現(xiàn),上述應(yīng)交土地增值稅,被列為流動負(fù)債。按照一般理解,應(yīng)在一年內(nèi)予以支付。但實際上,上述稅費的交付時間往往超過一年,導(dǎo)致賬面上的應(yīng)交土地增值稅越積越多。

  SOHO中國可能是其中一個比較典型的案例。2011年年報顯示,SOHO中國當(dāng)年度被列入須在一年內(nèi)繳納的土地增值稅總金額高達(dá)44.84億元,而2012年新增的土地增值稅總額為34.1億元。但是實際上,SOHO中國支付的總共所得稅支出(含土地增值稅加上企業(yè)所得稅)總額只有23.55億元,這使得SOHO中國的應(yīng)交土地增值稅越來越多,已增加至64.01億元。

  年報顯示,SOHO中國幾乎每一年的應(yīng)交所得稅都在增長。根據(jù)年報,公司在2005年底應(yīng)交的土地增值稅總額僅為5.94億元,而到了2012年底,這一數(shù)字已經(jīng)增長至64億元,應(yīng)交土地增值稅總額翻了10倍多。

  只有2011年,SOHO中國的應(yīng)交土地增值稅較上一年有所回落。根據(jù)公司2011年報,在2011年年初,SOHO中國的應(yīng)交土地增值稅總額為50.68億元,而當(dāng)年度SOHO中國實際繳納的所得稅總額(包括企業(yè)所得稅和土地增值稅)總額超過29億元,使得年底時會計科目上的應(yīng)交土地增值稅較往年有所減少,但也只是比前一年減少了6億元。

  合生創(chuàng)展的應(yīng)交土地增值稅同樣存在“滾雪球”現(xiàn)象。公司在2007年的應(yīng)交土地增值稅就已經(jīng)達(dá)到15億元港幣,而根據(jù)合生創(chuàng)展從2007年至2012年報披露的現(xiàn)金流量表,在上述6年公司實際支付土地增值稅總額不過10億元港幣。在這樣的情況下,合生創(chuàng)展的應(yīng)交土地增值稅金額越增越多,截至2011年底,總金額已達(dá)到40.18億元港幣。

   清算工作難度大

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),多數(shù)地產(chǎn)公司的應(yīng)交土地增值稅都較數(shù)年前有大幅增長。這些未能及時清算的土地增值稅,某種意義上也是債務(wù)上的一個隱患。一旦地方稅務(wù)部門啟動對土地增值稅的清算,企業(yè)就需要拿出巨額資金用于支付土地增值稅。

  為什么房企的土地增值稅一直未能及時清算呢?

  克而瑞的研究報告透露,一直以來,我國土地增值稅都存在征管不力的現(xiàn)象。2012年,全國房地產(chǎn)銷售額達(dá)6.44萬億,其中住宅5.35萬億。按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為稅基,并按照30%~60%的四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。按理說,如此高的累進(jìn)稅率,土地增值稅理論上應(yīng)該不會低。

  但實際上,2012年我國土地增值稅征收額只有區(qū)區(qū)2719億元,不僅遠(yuǎn)少于土地出讓收入的2.69萬億元,甚至少于契稅的2874億元。

  根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī),清算工作操作較難。一般情況,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要等到房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的85%以上才能對其進(jìn)行清算。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目是滾動開發(fā)的,從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2~3年的周期,如果遇上銷售不利,更是要等到項目取得銷售許可證滿三年后才能對其進(jìn)行清算,因此土地增值稅的清算周期短則2~3年,長則5~6年。由于認(rèn)定較困難,會導(dǎo)致征收不利,許多土地增值稅的收繳也會不了了之。

  多年致力于財稅研究的上海律師劉福元也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實,相比于土地增值稅預(yù)征,清算的工作難度要大很多。稅務(wù)人員需要一一核查房企申報的土地增值稅抵扣項目。在這些申報項目中,有些按照現(xiàn)行法規(guī)是不可以申報的,有些則是可以的。然后,再根據(jù)申報扣除項目,計算土地增值稅。上述工作不但浩繁,而且難度很大。這使得土地增值稅的清算工作被大大延緩。

   房企避稅方法多

  征管不力僅僅是導(dǎo)致土地增值稅清算難的原因之一。土地增值稅之所以占我國全年房地產(chǎn)銷售額比例極低的另一原因,則是很多地產(chǎn)商學(xué)會了如何利用稅收政策上的漏洞,“合理”避稅。

  “很多地產(chǎn)公司有能力把成本‘做’得很高?!眲⒏T嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,在充分理解、掌握土地增值稅的規(guī)定下,大幅降低土地增值稅的應(yīng)納稅額,是目前很多地產(chǎn)公司的常規(guī)做法。

  他透露,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(以下簡稱“實施細(xì)則”),清算土地增值稅時,包括前期費用、工程費用、間接費用等六項費用可以扣除,很多地產(chǎn)公司就在這些費用上做文章,把公司的成本做得很高。這樣一來,所需要繳納土地增值稅自然而然就變得很少。

  他舉了一個例子,很多地產(chǎn)集團(tuán)公司會把部分集團(tuán)員工的工資和福利列入到項目開發(fā)間接費用以達(dá)到避稅目的。

  還有一些地產(chǎn)公司還根據(jù)上述“實施細(xì)則”中的“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。”的條例規(guī)定,來做高銷售費用。

  上述地產(chǎn)公司往往會選擇將自己所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,委托給有自己控制的代理公司實施銷售,然后以“無法分?jǐn)傎M用”為由,要求按照總扣除項目的10%來計算銷售費用。如此一來,項目的利潤就大幅減少,需要實際繳納的土地增值稅也就大大降低。

  劉福元說,房地產(chǎn)項目在實施過程中,虛增費用減少土地增值稅實際繳納額的現(xiàn)象,很容易被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)并處以嚴(yán)厲處罰。因此,多數(shù)地產(chǎn)公司往往是從項目開始規(guī)劃時,就已經(jīng)做好了前期的稅收籌劃工作,通過貌似“合理、合法”的方式避稅,來減少土地增值稅實際應(yīng)交稅費。

標(biāo)簽:房企|徒弟增值稅
責(zé)任編輯:杜思思王華峰
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