一位名為李勁松的律師日前對包括萬科、華遠、SOHO中國在內(nèi)的29家房企提出質(zhì)疑。該律師通過觀察這29家房企年報后發(fā)現(xiàn)，在這些房企的財務(wù)報表上，顯示應(yīng)交而未交的土地增值稅累計高達640億元。
《每日經(jīng)濟新聞》記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多地產(chǎn)公司在會計處理時，將應(yīng)交土地增值稅列為流動負債。如果按照會計理解，應(yīng)在一年內(nèi)支付。但實際上，這部分稅收并未在下一年支付，而是繼續(xù)作為流動負債處理。由于一直沒清算，土地增值稅像滾雪球一樣越滾越大。
以SOHO中國為例，公司在2005年底應(yīng)交的土地增值稅總額僅為5.94億元，而到了2012年底，這一數(shù)字已經(jīng)增長至64億元，應(yīng)交土地增值稅總額翻了10倍多。
更有部分房企已經(jīng)學(xué)會通過稅收籌劃，從一開始就設(shè)計如何多增費用和成本，以達到最后盡量多避稅的目的。
土地增值稅“滾雪球”
李勁松對這些公司的年報財務(wù)數(shù)據(jù)進行了統(tǒng)計，其中有一項為應(yīng)交未交土地增值稅。根據(jù)他的計算，這筆房地產(chǎn)公司從購房人手中收上來，應(yīng)交給相關(guān)稅務(wù)機關(guān)的費用，總數(shù)為640億元，其中SOHO中國為64億元，萬科為58億元，華遠地產(chǎn)為5億元。
但這一說法立即遭到行業(yè)人士的反擊。華遠方面認為，這僅是非專業(yè)人士對財務(wù)報告誤讀；而萬科方面則以同樣的態(tài)度回應(yīng)表示，“該律師實際上混淆了‘該交不交’和‘計提’兩個概念，公司并未拖欠土地增值稅金”。
睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從預(yù)售到竣工，至少需要一年時間。在這一年時間里，尚沒有清算的土地增值稅就會被計為“應(yīng)交所得稅”——土地增值稅的會計科目。這部分稅收不是房企拖欠的，而只是尚未清算而已。
但《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱了SOHO中國、合生創(chuàng)展等多家地產(chǎn)公司的財務(wù)報表發(fā)現(xiàn)，上述應(yīng)交土地增值稅，被列為流動負債。按照一般理解，應(yīng)在一年內(nèi)予以支付。但實際上，上述稅費的交付時間往往超過一年，導(dǎo)致賬面上的應(yīng)交土地增值稅越積越多。
SOHO中國可能是其中一個比較典型的案例。2011年年報顯示，SOHO中國當(dāng)年度被列入須在一年內(nèi)繳納的土地增值稅總金額高達44.84億元，而2012年新增的土地增值稅總額為34.1億元。但是實際上，SOHO中國支付的總共所得稅支出(含土地增值稅加上企業(yè)所得稅)總額只有23.55億元，這使得SOHO中國的應(yīng)交土地增值稅越來越多，已增加至64.01億元。
年報顯示，SOHO中國幾乎每一年的應(yīng)交所得稅都在增長。根據(jù)年報，公司在2005年底應(yīng)交的土地增值稅總額僅為5.94億元，而到了2012年底，這一數(shù)字已經(jīng)增長至64億元，應(yīng)交土地增值稅總額翻了10倍多。
只有2011年，SOHO中國的應(yīng)交土地增值稅較上一年有所回落。根據(jù)公司2011年報，在2011年年初，SOHO中國的應(yīng)交土地增值稅總額為50.68億元，而當(dāng)年度SOHO中國實際繳納的所得稅總額(包括企業(yè)所得稅和土地增值稅)總額超過29億元，使得年底時會計科目上的應(yīng)交土地增值稅較往年有所減少，但也只是比前一年減少了6億元。
合生創(chuàng)展的應(yīng)交土地增值稅同樣存在“滾雪球”現(xiàn)象。公司在2007年的應(yīng)交土地增值稅就已經(jīng)達到15億元港幣，而根據(jù)合生創(chuàng)展從2007年至2012年報披露的現(xiàn)金流量表，在上述6年公司實際支付土地增值稅總額不過10億元港幣。在這樣的情況下，合生創(chuàng)展的應(yīng)交土地增值稅金額越增越多，截至2011年底，總金額已達到40.18億元港幣。
清算工作難度大
《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，多數(shù)地產(chǎn)公司的應(yīng)交土地增值稅都較數(shù)年前有大幅增長。這些未能及時清算的土地增值稅，某種意義上也是債務(wù)上的一個隱患。一旦地方稅務(wù)部門啟動對土地增值稅的清算，企業(yè)就需要拿出巨額資金用于支付土地增值稅。
為什么房企的土地增值稅一直未能及時清算呢？
克而瑞的研究報告透露，一直以來，我國土地增值稅都存在征管不力的現(xiàn)象。2012年，全國房地產(chǎn)銷售額達6.44萬億，其中住宅5.35萬億。按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%~60%的四級超率累進稅率進行征收。按理說，如此高的累進稅率，土地增值稅理論上應(yīng)該不會低。
但實際上，2012年我國土地增值稅征收額只有區(qū)區(qū)2719億元，不僅遠少于土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少于契稅的2874億元。
根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)，清算工作操作較難。一般情況，主管稅務(wù)機關(guān)要等到房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的85%以上才能對其進行清算。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目是滾動開發(fā)的，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2~3年的周期，如果遇上銷售不利，更是要等到項目取得銷售許可證滿三年后才能對其進行清算，因此土地增值稅的清算周期短則2~3年，長則5~6年。由于認定較困難，會導(dǎo)致征收不利，許多土地增值稅的收繳也會不了了之。
多年致力于財稅研究的上海律師劉福元也向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實，相比于土地增值稅預(yù)征，清算的工作難度要大很多。稅務(wù)人員需要一一核查房企申報的土地增值稅抵扣項目。在這些申報項目中，有些按照現(xiàn)行法規(guī)是不可以申報的，有些則是可以的。然后，再根據(jù)申報扣除項目，計算土地增值稅。上述工作不但浩繁，而且難度很大。這使得土地增值稅的清算工作被大大延緩。
房企避稅方法多
征管不力僅僅是導(dǎo)致土地增值稅清算難的原因之一。土地增值稅之所以占我國全年房地產(chǎn)銷售額比例極低的另一原因，則是很多地產(chǎn)商學(xué)會了如何利用稅收政策上的漏洞，“合理”避稅。
“很多地產(chǎn)公司有能力把成本‘做’得很高?！眲⒏Ｔ嬖V《每日經(jīng)濟新聞》記者，在充分理解、掌握土地增值稅的規(guī)定下，大幅降低土地增值稅的應(yīng)納稅額，是目前很多地產(chǎn)公司的常規(guī)做法。
他透露，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(以下簡稱“實施細則”)，清算土地增值稅時，包括前期費用、工程費用、間接費用等六項費用可以扣除，很多地產(chǎn)公司就在這些費用上做文章，把公司的成本做得很高。這樣一來，所需要繳納土地增值稅自然而然就變得很少。
他舉了一個例子，很多地產(chǎn)集團公司會把部分集團員工的工資和福利列入到項目開發(fā)間接費用以達到避稅目的。
還有一些地產(chǎn)公司還根據(jù)上述“實施細則”中的“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除?！钡臈l例規(guī)定，來做高銷售費用。
上述地產(chǎn)公司往往會選擇將自己所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，委托給有自己控制的代理公司實施銷售，然后以“無法分攤費用”為由，要求按照總扣除項目的10%來計算銷售費用。如此一來，項目的利潤就大幅減少，需要實際繳納的土地增值稅也就大大降低。
劉福元說，房地產(chǎn)項目在實施過程中，虛增費用減少土地增值稅實際繳納額的現(xiàn)象，很容易被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)并處以嚴厲處罰。因此，多數(shù)地產(chǎn)公司往往是從項目開始規(guī)劃時，就已經(jīng)做好了前期的稅收籌劃工作，通過貌似“合理、合法”的方式避稅，來減少土地增值稅實際應(yīng)交稅費。
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