2萬(wàn)億養(yǎng)老市場(chǎng)的巨大誘惑 養(yǎng)老地產(chǎn)成開(kāi)發(fā)商幌子

　　 A。開(kāi)發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)為名頭去拿地，在土地市場(chǎng)價(jià)格日益走高的市場(chǎng)背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行“圈地運(yùn)動(dòng)”的工具。

　　 B。有媒體統(tǒng)計(jì)，已有超過(guò)三成的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。除此之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險(xiǎn)資金也積極圈地建中高端養(yǎng)老社區(qū)。

　　 C。比如一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)只需要300畝土地，而開(kāi)發(fā)商有可能拿地超過(guò)1000畝甚至更多，那么剩余的700畝就做部分配套和住宅開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體盈利。

　　 10%

　　 上百家企業(yè)中，真正能做好養(yǎng)老地產(chǎn)的不到10%，另外60%的企業(yè)根本沒(méi)有想好自己要做什么。

　　 2萬(wàn)億元

　　 預(yù)計(jì)2025-2040年，我國(guó)約有5000萬(wàn)老年人需要通過(guò)專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬(wàn)元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬(wàn)多億元。

　　 2倍

　　 如果養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑和商業(yè)地產(chǎn)一樣，那么兩者的成本也就相當(dāng)，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期卻要長(zhǎng)很多，一般都要7-10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

　　 養(yǎng)老地產(chǎn)成開(kāi)發(fā)商

　　 “圈地運(yùn)動(dòng)”的工具

　　 “養(yǎng)老地產(chǎn)很熱，但其實(shí)并不好做?！眲⑦_(dá)指著酒店窗外一個(gè)正在動(dòng)工的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目對(duì)記者說(shuō)。劉達(dá)是湖南一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老板。6年前，因看好長(zhǎng)沙地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和巨大商機(jī)，他雄心勃勃地加入到住宅開(kāi)發(fā)的隊(duì)伍中來(lái)，得益于過(guò)去幾年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一路飛漲，劉達(dá)也賺得盆滿缽滿。但隨著最近兩年地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，銷售壓力就此到來(lái)。

　　 通過(guò)朋友的介紹和實(shí)地調(diào)查，劉達(dá)萌生了轉(zhuǎn)型之意，目標(biāo)是時(shí)下方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)。目前他在長(zhǎng)沙望城區(qū)的養(yǎng)老園區(qū)已經(jīng)開(kāi)工，但他只打算建少部分養(yǎng)老設(shè)施，多半還是住宅和商業(yè)配套。

　　 “道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)槿龀绅B(yǎng)老公寓根本經(jīng)營(yíng)不下去，國(guó)內(nèi)純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有成功模式?！眲⑦_(dá)對(duì)記者直言。

　　 劉達(dá)的做法和想法代表了目前眾多養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為。隨著中國(guó)快步進(jìn)入老齡社會(huì)，養(yǎng)老事業(yè)備受關(guān)注，養(yǎng)老地產(chǎn)也吸引著各地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相涌入。但養(yǎng)老地產(chǎn)最終不為養(yǎng)老，大多成為開(kāi)發(fā)商從事商業(yè)開(kāi)發(fā)的幌子。

　　 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，開(kāi)發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)為名頭去拿地，在土地市場(chǎng)價(jià)格日益走高的市場(chǎng)背景下，“養(yǎng)老地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行‘圈地運(yùn)動(dòng)’的工具”。

　　 養(yǎng)老市場(chǎng)的潛力很誘人

　　 養(yǎng)老地產(chǎn)空間到底有多大呢？先看看國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求。

　　 中國(guó)老齡研究中心主任黨俊武提到了兩個(gè)數(shù)字，第一個(gè)是老齡委此前公布的未來(lái)我國(guó)老年人口數(shù)量，到2053年是4.87億；第二個(gè)數(shù)字是失能老年人以及半失能老年人，目前這一數(shù)字有3300萬(wàn)。

　　 世聯(lián)地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問(wèn)事業(yè)部副總經(jīng)理?xiàng)钗谋蠼邮苊襟w采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)2025-2040年，我國(guó)約有5000萬(wàn)老年人需要通過(guò)專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬(wàn)元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬(wàn)多億元。

　　 房企、險(xiǎn)企扎堆養(yǎng)老地產(chǎn)

　　 早在2008年，保利地產(chǎn)已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小區(qū)才開(kāi)發(fā)建設(shè)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年即開(kāi)始啟動(dòng)了對(duì)老年地產(chǎn)的研究工作，其首個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的產(chǎn)品模型亦莊項(xiàng)目也于今年啟動(dòng)。2010年年底，萬(wàn)科也高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支。

　　 有媒體統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)已有超過(guò)三成的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。除了房企積極進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險(xiǎn)資金也積極圈地建中高端養(yǎng)老社區(qū)。

　　 令人大跌眼鏡的是，一些與地產(chǎn)和保險(xiǎn)無(wú)關(guān)的企業(yè)也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)。比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項(xiàng)目。

　　 “養(yǎng)老”只是幌子

　　 養(yǎng)老地產(chǎn)如此熱，最終建成的項(xiàng)目是否真的用來(lái)養(yǎng)老呢？答案是否定的。

　　 劉達(dá)表示，“我開(kāi)始做養(yǎng)老地產(chǎn)后，接觸了上百家企業(yè)，真正能做好的不到10%，另外60%的企業(yè)根本沒(méi)有想好自己要做什么。原因在于，我們沒(méi)有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來(lái)運(yùn)營(yíng)，這當(dāng)然不能成功?！比珖?guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)主任陳宏對(duì)記者表示。

　　 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)為名頭去拿地。比如一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)只需要300畝土地，而開(kāi)發(fā)商有可能拿地超過(guò)1000畝甚至更多，那么剩余的700畝做部分配套和住宅開(kāi)發(fā)。

　　 對(duì)于有地產(chǎn)商宣稱已通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利，多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，這些利潤(rùn)不是純養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目部分，而是養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)這些利潤(rùn)來(lái)補(bǔ)充、支援養(yǎng)老項(xiàng)目，從而總體上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)平衡或盈利。

　　 養(yǎng)老項(xiàng)目盈利難

　　 為何熱衷從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商都不愿運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目呢？

　　 對(duì)從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商而言，最大的難處是，土地審批難造成的運(yùn)營(yíng)成本高等現(xiàn)實(shí)情況讓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難盈利，甚至可能長(zhǎng)期面臨虧損。

　　 一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，如果養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑和商業(yè)地產(chǎn)一樣，那么兩者的成本也就相當(dāng)，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期卻要長(zhǎng)很多，一般都要7-10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

　　 “普通的商業(yè)地產(chǎn)都是可以用來(lái)銷售的，但如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，則需要進(jìn)行相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)，比如無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)、醫(yī)院等，這些都需要開(kāi)發(fā)商來(lái)投資，但不可能立刻見(jiàn)到收益。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)老年住區(qū)專家委員會(huì)執(zhí)行主任朱文俊表示，“如此一來(lái)，若不是大的地產(chǎn)企業(yè)，很難有實(shí)力進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！?/p>

　　 標(biāo)簽：養(yǎng)老地產(chǎn)劉達(dá)開(kāi)發(fā)商張宏偉