“國五條”正式執(zhí)行至今已有月余，真正嚴格執(zhí)行此政策的僅有北京。記者通過調(diào)研北京二手房交易市場發(fā)現(xiàn)，二手房交易仍有“攻略”可循，購房稅費、裝修費等均可抵扣，對于無法核定原值仍按照1%的較低稅率綜合征收。
購房稅費計入原值保存好相關憑證
個人所得稅法及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納稅。
根據(jù)國家稅務總局2006年出臺《關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。由此可以看出，對購房者來說，要保存好購房發(fā)票以及契稅完稅憑證、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過程中繳納的相關費用等憑證等。
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇認為，2006年出臺的這一通知目前仍是執(zhí)行二手房個稅政策的主要依據(jù)，通知明確購房稅費可以計入原值，但一些家庭未必有保留票據(jù)的習慣，執(zhí)行政策時有待進一步人性化。
裝修費可扣除需提供稅務統(tǒng)一發(fā)票
在計算應納稅額時，合理費用也可扣除，那究竟什么是合理費用呢？根據(jù)稅務部門的規(guī)定，合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等。
但并不是所有裝修費用都可扣除。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權人一致，方可扣除。公有住房、經(jīng)濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房為房屋原值的10%。
此外，對于住房貸款利息、按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費和公證費等，需憑貸款銀行和有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除。
楊志勇指出，二手房的個稅政策一直都有，只是征管比較難。裝修費可以抵扣，但目前實際執(zhí)行時依然存在障礙，比如一般小裝修隊開發(fā)票不多見。
鏈家地產(chǎn)北京西城區(qū)門店工作人員李富華介紹，“目前還沒有遇到裝修發(fā)票抵扣的情況，一方面是由于業(yè)主無法提供原始裝修發(fā)票，另一方面從北京來看，各區(qū)執(zhí)行也有差別，要看執(zhí)行者對于政策的把握。”
無房屋原值憑證由稅務部門核定征稅
那么，在現(xiàn)實交易中，納稅人未提 供完 整、 準確 的房 屋原 值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的該如何處理？根據(jù)規(guī)定，稅務機關可對其實行核定征稅，地方稅務局根據(jù)綜合因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%至3%的幅度內(nèi)確定應納稅額。
據(jù)介紹，2012年以來，我國已經(jīng)全面推廣應用房地產(chǎn)評估技術加強二手房交易稅收管理，在遏制二手房交易中利用“陰陽合同”逃避稅款方面已發(fā)揮作用。
在評估中，稅務部門在實地調(diào)查勘驗、參照房地產(chǎn)市場交易信息的基礎上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎設施、周邊配套以及市場交易均價等因素確定計稅的基準價格。
李富華介紹，“目前，在地方建委查不到原值的大部分為已購公房，目前仍按照成交額的1%征收。查到原值的嚴格按照20%征收，在合同中一 般會 備注 稅款 由雙 方協(xié) 商而定?！?/p>
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