隨著“國五條”政策的陸續(xù)出臺，各地二手房市場逐漸降溫。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月的前12天，北京二手房總成交1556套，連續(xù)12天日均網(wǎng)簽低于300套，創(chuàng)全面網(wǎng)簽最低紀(jì)錄。鏈家、我愛我家、中原等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，二手房成交價格比調(diào)控前已出現(xiàn)松動。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月上旬在我愛我家成交的所有房屋的成交均價為26869元/平方米，與4月相比下跌了2.6%，這是自2012年以來北京二手住宅均價首度出現(xiàn)負(fù)增長。
而為了規(guī)避政策，開發(fā)商使出了全身解數(shù)，剝離精裝修費(fèi)用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房、捂盤等亂象層出不窮。業(yè)內(nèi)人士表示，以銷售技巧或囤貨觀望來應(yīng)對政策，不如調(diào)整價格預(yù)期、加快銷售速度更為實際。
諸多項目上市受阻
“不是不想賣，實在不知道預(yù)售許可證什么時候能批下來，如能拿到預(yù)售證我們現(xiàn)在就賣了。”據(jù)位于北京海淀上地的華潤橡樹灣銷售人員介紹，項目本打算5、6月份開盤，由于遭受預(yù)售證困擾，尾盤五期房源仍在等待開盤中，目前預(yù)計開盤時間將拖延至7、8月份。
事實上，橡樹灣五期房源預(yù)售證的“難產(chǎn)”正是由于北京住建委4月以來針對新房預(yù)售價格的進(jìn)一步監(jiān)管。作為“國五條”的地方落地配套政策，自4月10日以來，北京市住建委不再為定價高于此前成交價和周邊同質(zhì)商品房價的新盤發(fā)放預(yù)售許可證后，針對商品房預(yù)售的“限價”政策進(jìn)一步收緊?，F(xiàn)階段，北京項目報批銷售程序也逐漸趨嚴(yán)，開發(fā)商需要提供預(yù)售方案、資金監(jiān)管方案、小區(qū)前期銷售情況等資料，并填寫大量表格。
記者來到位于北京地鐵6號線沿線的金地格林格林，據(jù)銷售人員介紹，該盤定于5月底開盤，當(dāng)記者問是否確定能如期開盤時，銷售人員表示不能保證。據(jù)該人員介紹，現(xiàn)在樓盤還未拿到預(yù)售許可證，拿到證后一兩天內(nèi)就能開始銷售。
上述情況并非少數(shù)?！敖ㄎ瘔毫瞬簧僮C沒批。我們會關(guān)注公司代理項目的競爭樓盤，最近發(fā)現(xiàn)，周邊原本打算近期開盤的項目沒開，一問才知是預(yù)售證沒批下來?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，報批價格較前期房源成交價格過高，是這些項目預(yù)售證“難產(chǎn)”的主要原因。
北京的房價其實分為預(yù)售報價和實際簽約價格，預(yù)售報價往往是虛的，開發(fā)商可以在此基礎(chǔ)上做一些營銷噱頭，而真正體現(xiàn)房價真實情況的是簽約價格?，F(xiàn)在北京住建委“卡”的不僅是開發(fā)商獲取預(yù)售許可證時的預(yù)售報價，還包括實際簽約價格?！?月以來，北京已經(jīng)有20多個項目在簽約價格備案時要求一分錢不能漲?！北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示。
開發(fā)商動腦筋變相漲價
失去定價權(quán)的地產(chǎn)商們正加入到逐漸升級的“預(yù)售證之戰(zhàn)”中。觀望僵持中，部分開發(fā)商開始尋求突圍，通過剝離精裝修費(fèi)用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房等策略，以打破定價之困。
已于4月9日拿到預(yù)售許可證的北京萬科新里程，其應(yīng)對策略就是簽訂兩個合同，一個是商品房預(yù)售合同，一個則是裝修合同。位于房山區(qū)的該項目采用預(yù)售價格與裝修價格相分離的策略，商品房預(yù)售部分的均價在1.6萬元/平方米左右，符合政府限價要求，而實際上這批房源均價在2萬元/平方米左右，超出部分購房者還需單獨簽訂裝修合同。銷售人員表示，裝修合同不能申請住房貸款，只能做消費(fèi)貸，如果不貸款就只能把裝修合同上的金額算進(jìn)首付里。
“事實上，單獨拿出的精裝修費(fèi)用往往被要求一次性付款，這間接提高了購房者的首付比例?！睆埓髠シ治?，更何況，對于那些價格上調(diào)幅度較大的項目或豪宅項目來說，分離精裝修費(fèi)用的意義似乎微乎其微。
廣州的“國五條”細(xì)則已執(zhí)行月余，面對嚴(yán)格的限價等政策紅線，市場依然是“上有政策，下有對策”。上市公司香江控股旗下香江地產(chǎn)位于廣州增城名為翡翠綠洲的樓盤被曝出要求購房者強(qiáng)簽“裝修合同”，被指變相漲價。該項目新推盤預(yù)計均價達(dá)到1.2萬-1.3萬元/平方米，而上期近一月網(wǎng)簽均價僅為7800元/平方米左右，總房價漲幅超過60%。業(yè)內(nèi)人士表示，香江地產(chǎn)此舉尚難定性是否違規(guī)，可能是有意對市場試水。
據(jù)了解，目前翡翠綠洲項目推出凡爾賽宮二期組團(tuán)，總體量達(dá)千套，從整個廣州市場來看，也算龐大體量。而今年5月19日將開盤的二期洋房項目，正在蓄客階段，預(yù)計均價達(dá)到1.2萬元/平方米，包含了2500-3500元/平方米的裝修價格。該項目銷售代表朱春苗表示，目前新推出樓盤都是包裝修的，沒有毛坯房推售，買房需要簽訂兩份合同，通過貸款方式的話一份是房管局的毛坯合同，另外還需要簽訂裝修合同。
廣州增城市房管局相關(guān)工作人員無奈表示，這種民事行為難以定性，畢竟簽訂合同也需雙方自愿才行，因此很難界定是否違規(guī)。事實上這樣的策略對于剛需購房者有一定的約束作用。
新國五條逃稅有暗道
最近，深圳市房管部門工作人員利用“假稅單”幫購房者逃稅事件經(jīng)媒體引爆后持續(xù)發(fā)酵。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京市二手房市場也有類似黑市交易。只要政策“風(fēng)平浪靜”，這種逃稅生意就會滿街兜售，成為某些房產(chǎn)中介公司為購房客戶提供的“增值服務(wù)”。
通常購房者需要支付相應(yīng)稅款總額的60%作為酬勞，由那些有門路的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牽線，通過以下方式能實現(xiàn)逃稅：一是找地稅或房管系統(tǒng)內(nèi)部“熟人”，修改契稅票或房產(chǎn)證的填發(fā)日期，使交易記錄不滿5年的待售房產(chǎn)變成滿5年的，從而規(guī)避營業(yè)稅。二是連偽造證件環(huán)節(jié)都省略，直接通過中間人與地稅部門“內(nèi)勾外聯(lián)”，在交稅窗口臨時“劃幾個勾”，將一些本需要繳納個人所得稅和營業(yè)稅的二手房，臨時勾選成“免稅房源”，蒙混過關(guān)。此外還有一種逃稅方式，就是通過某些自稱與地稅系統(tǒng)“有關(guān)系”的假發(fā)票公司，開具偽造的二手房完稅憑證，通過房產(chǎn)過戶人員的“檢查”，逃避高額的應(yīng)繳稅金。通過以上三種黑市操作，如果萬事大吉的話，購房者通常能省掉40%的應(yīng)繳稅額。
有媒體分析認(rèn)為，在還沒有這一輪房地產(chǎn)調(diào)控時，就有各種逃稅暗道。調(diào)控提出的資質(zhì)、年限等等要求越多，暗道越多，尋租越多。房地產(chǎn)市場上歷來存在的陰陽合同、逃稅通道等，在業(yè)內(nèi)人士看來，不是管得了管不了的問題，而始終是想管還是不想管的問題。
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