專家稱房?jī)r(jià)大漲警報(bào)暫時(shí)解除

　　 經(jīng)歷了3月的喧囂、4月的失落，5月、6月住宅市場(chǎng)風(fēng)減浪穩(wěn)，只有地市繼續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)商搶地?zé)崆橛性鰺o(wú)減。而政策面，除了房產(chǎn)稅偶有消息傳來(lái)，變得異常平靜，與國(guó)五條及細(xì)則剛出時(shí)的鬧騰勁兒相比，未免反差太大。

　　 先看才公布的5月數(shù)據(jù)吧。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：5月份，全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比4月增長(zhǎng)5.6%；而1-5月，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)35.6%，這一增幅遠(yuǎn)好于去年全年的1.8%。然而，需要關(guān)注的是，自1-2月同比增幅突跳至近50%后，就開(kāi)始持續(xù)回落，預(yù)計(jì)全年將回落至20%左右。

　　 去年以來(lái)這輪樓市回暖，一線城市領(lǐng)漲全國(guó)。與之相適應(yīng)，市場(chǎng)調(diào)整也最先表現(xiàn)在一線城市。按交易中心口徑(剔除保障房)，5月份，京滬廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為300萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11%，但同比下降12%。

　　 今年3月，一線城市成交量略超500萬(wàn)平米，4月大跌，所以雖然5月相比4月有所反彈，但仍遠(yuǎn)低于3月，而且也明顯低于去年5月以來(lái)的月均成交量。這些數(shù)據(jù)背后的指代是：由4月開(kāi)始，住宅成交量有所下滑，市場(chǎng)由量開(kāi)始調(diào)整，一線率先調(diào)整，而二三線具有滯后性。

　　 至于大家最關(guān)心的房?jī)r(jià)，則仍在上漲，市面上很少看到動(dòng)真格打折促銷的樓盤(pán)。然而，房?jī)r(jià)還在上漲，但勢(shì)頭正在放緩。全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅，4月均值為0.95%，而3月為1.09%，也即4月漲幅已經(jīng)有所回落。其中一線城市回落幅度更大些，比如北京和上海3月分別為2.7%和3.2%，而4月則回落至1.8%和2%。筆者的預(yù)判是，3月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，很可能已成為過(guò)去兩年和未來(lái)兩年的最大值。

　　 因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)變化滯后于住宅市場(chǎng)，所以三季度以后，地市也會(huì)有所降溫。另外，地市只是局部熱，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明：1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降13.1%，降幅比1-4月份擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)。另外，值得關(guān)注的還有新開(kāi)工數(shù)據(jù)，1-5月，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)0.8%。

　　 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形態(tài)，從全國(guó)分析，住宅市場(chǎng)溫度較高，量縮價(jià)漲，高位盤(pán)整；土地市場(chǎng)嚴(yán)重分化，一線城市熱，三四線冷，二線適中；住宅新開(kāi)工量則仍在低位徘徊。這就意味著，在國(guó)五條的作用下，住宅市場(chǎng)有所降溫，房?jī)r(jià)加速上漲的進(jìn)程已經(jīng)中止，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)大漲了，也就不必出臺(tái)新的調(diào)控政策了。然而，潛在供應(yīng)量仍未有效增長(zhǎng)，如果未來(lái)兩年住宅需求重新高漲，則房?jī)r(jià)仍有上漲的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力。