美國(guó)樓市回暖夏季或現(xiàn)購(gòu)房熱潮

　　琳達(dá)夫婦在新澤西看房子已經(jīng)兩年了。他們看的房子，總價(jià)在80萬(wàn)美元左右。過(guò)去兩年，市場(chǎng)低迷，講價(jià)空間大，不過(guò)他們一直沒(méi)遇到合適的房子。然而，從今年初開(kāi)始，行情迅速發(fā)生變化。“以前看房子的人少，講價(jià)空間很大。”琳達(dá)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，“今年2月以后，大家開(kāi)始搶房子，好幾處看中的房子都被別人買走了，而且出的價(jià)都是依照房主的要價(jià)，有的甚至還會(huì)高些。”

　　在經(jīng)歷了近6年的低迷之后，美國(guó)房地產(chǎn)從去年年底初現(xiàn)回暖跡象，并在2013年進(jìn)一步走強(qiáng)。

　　脫離困境

　　5月28日公布的標(biāo)普/凱斯席勒(S&；；P Case­Shiller)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，截至今年3月，美國(guó)20個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲了10.9%，創(chuàng)下2006年來(lái)最大漲幅。美國(guó)商務(wù)部在6月3日公布的最新住房建設(shè)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，4月美國(guó)住房建設(shè)支出增長(zhǎng)0.4%。

　　美國(guó)經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)也在趨向好轉(zhuǎn)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)咨商會(huì)最新公布的5月消費(fèi)者信心指數(shù)從上一個(gè)月的69升至76.2，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，是2008年2月以來(lái)的最高增幅。

　　另外，衡量經(jīng)濟(jì)恢復(fù)最重要的指標(biāo)失業(yè)率，也從年初的7.9%下降至4月份的7.5%。與此同時(shí)，美國(guó)股市連續(xù)飆升，道瓊斯工業(yè)指數(shù)超過(guò)15000點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高。

　　“自二次大戰(zhàn)以來(lái)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是領(lǐng)頭羊。”穆迪首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，“不過(guò)，這次房地產(chǎn)并沒(méi)有能夠引領(lǐng)復(fù)蘇，而是經(jīng)歷了相當(dāng)長(zhǎng)的徘徊期。去年回暖，現(xiàn)在才開(kāi)始全面走強(qiáng)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到推進(jìn)作用。”

　　美國(guó)聯(lián)邦住房金融局(FHFA)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度美國(guó)FHFA房?jī)r(jià)指數(shù)季率上升2%，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)七個(gè)季度的持續(xù)增長(zhǎng)。摩根大通主席兼首席執(zhí)行官戴蒙(Jamie Dimon)在本月初也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論從任何指標(biāo)來(lái)看都已經(jīng)脫離困境。

　　房市呈現(xiàn)大幅反彈

　　事實(shí)上，之前因泡沫巨大遭受重創(chuàng)的城市現(xiàn)在反彈最大。2006年底至2011年初，亞利桑那州鳳凰城房?jī)r(jià)跌幅一度超過(guò)55%。2009年該州止贖率甚至高居全美第三，成千上萬(wàn)的房主資不抵債。然而標(biāo)準(zhǔn)普爾3月的報(bào)告顯示，鳳凰城以23%的幅度位居美國(guó)20大城市漲幅之首。

　　賭城拉斯維加斯的房?jī)r(jià)自2006年以來(lái)下滑63%，目前也以20.6%的增長(zhǎng)緊隨舊金山22.2%的漲幅之后，位列第三位。邁阿密地區(qū)單戶住宅中間價(jià)格從去年同期的18萬(wàn)美元猛增25.1%，達(dá)到22.5萬(wàn)美元；公寓的平均價(jià)格較去年同期增長(zhǎng)19.3%，從14萬(wàn)增至16.7萬(wàn)美元。

　　與此同時(shí)，紐約和波士頓兩大核心城市也分別實(shí)現(xiàn)同比2.6%和6.7%的增長(zhǎng)。房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)Miller Samuel發(fā)布的最新報(bào)告顯示，紐約曼哈頓中心區(qū)公寓的價(jià)格中位數(shù)已經(jīng)達(dá)到82萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)近6%。

　　哈斯蒂德不動(dòng)產(chǎn)(Halstead Property)的艾爾文(Dale Irwin)今年2月接受本報(bào)記者采訪時(shí)就曾預(yù)測(cè)，2013年紐約高檔樓盤將進(jìn)入繁榮時(shí)期，曼哈頓市場(chǎng)房源不足的現(xiàn)象將會(huì)日趨嚴(yán)重。大樓基礎(chǔ)架構(gòu)沒(méi)有建好，整座樓便售罄的現(xiàn)象可能會(huì)屢見(jiàn)不鮮。

　　目前，紐約公寓價(jià)格已經(jīng)同比連續(xù)15個(gè)月增長(zhǎng)。據(jù)城市地產(chǎn)(City Realty)公司報(bào)告，紐約市對(duì)于售價(jià)超過(guò)1500萬(wàn)美元的公寓的需求量已經(jīng)從2009年的33戶增加到49戶。“現(xiàn)在的市場(chǎng)交易情景好像又回到了2002年。”紐約彩虹置業(yè)(Rainbow New York Inc。)創(chuàng)辦人辛迪(Cindy)在接受本報(bào)采訪時(shí)說(shuō)，“很多房屋在房產(chǎn)中介的掛牌時(shí)間都不長(zhǎng)，找到買家難度相較于前幾年大大降低，一套公寓會(huì)出現(xiàn)很多買家同時(shí)競(jìng)價(jià)，成交量率相當(dāng)高。買家如果當(dāng)時(shí)不決定，猶豫幾天，房子可能就沒(méi)有了，或者出現(xiàn)更高的報(bào)價(jià)。”

　　回暖背后

　　摩根大通的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家格萊斯曼(James Glassman)認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷了那樣一次史無(wú)前例的大崩潰之后能夠快速恢復(fù)，與美國(guó)銀行業(yè)將大量不良貸款直接減持(write down)有關(guān)。

　　“證券化的房屋貸款是美國(guó)銀行業(yè)的主流。”格萊斯曼對(duì)本報(bào)記者表示，“這完全以市場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)市場(chǎng)崩潰時(shí)，銀行不得不減持大量壞賬，這樣反而有助于將問(wèn)題快速解決掉?；叵氘?dāng)年的日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)，銀行業(yè)并沒(méi)有大量減持壞賬，結(jié)果是長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)停滯，而歐洲很多銀行也沒(méi)有被強(qiáng)迫這樣做，所以困難也就一直持續(xù)著。”

　　紐約一位專門管理房貸證券的資深基金經(jīng)理也對(duì)本報(bào)記者表示，銀行的壞賬已經(jīng)基本被消化，銀行資金也在尋求盈利的機(jī)會(huì)。在危機(jī)剛剛過(guò)去之后非常嚴(yán)苛的貸款程序使許多人申請(qǐng)不到貸款，現(xiàn)在這種情況已經(jīng)大為改善，雖然不會(huì)像以前那樣亂發(fā)貸款，但是銀根已經(jīng)大為松動(dòng)，貸款數(shù)額也已經(jīng)達(dá)到自危機(jī)以來(lái)的最高水平。

　　另外，就業(yè)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)也是目前購(gòu)房者熱情高漲的原因。以前找不到工作和父母住在一起的年輕人開(kāi)始自己出租或者購(gòu)買房屋。而在危機(jī)中受到壓抑的房屋需求也隨著就業(yè)情況的改善開(kāi)始釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開(kāi)始趨向正常。

　　與此同時(shí)，很多國(guó)際投資者在美國(guó)房地產(chǎn)陷入谷底時(shí)涌入，也對(duì)市場(chǎng)起到了支撐作用。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，2011年海外投資者在美購(gòu)房金額總計(jì)820億美元。來(lái)自加拿大、中國(guó)、拉美、俄羅斯等國(guó)投資者的足跡遍布加州、佛羅里達(dá)和紐約。

　　位于曼哈頓公園大道公園大道(Park Ave)第56街區(qū)的“432公園大道”84層豪華住宅，其頂層閣樓公寓在大樓僅完成10層的情況下，便以9500萬(wàn)美元的高價(jià)售出。其他樓層也以700萬(wàn)到9500萬(wàn)美元不等的價(jià)格售出，大部分買家都是國(guó)際富豪。

　　夏天或現(xiàn)購(gòu)房熱潮

　　當(dāng)然，市場(chǎng)價(jià)格距離危機(jī)之前尚有較大距離。危機(jī)之前的市場(chǎng)是巨大泡沫，那樣的價(jià)格不正常。”贊迪對(duì)本報(bào)記者表示，“市場(chǎng)還需要很長(zhǎng)的時(shí)間，有可能得10年才能恢復(fù)到危機(jī)前的水準(zhǔn)，目前的價(jià)格水準(zhǔn)相對(duì)于家庭收入、租金水平和家庭借貸能力還是比較合理。”

　　不過(guò)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的極大不確定因素就是美聯(lián)儲(chǔ)定量寬松政策(QE)的走向。美聯(lián)儲(chǔ)每月850億美元國(guó)債和抵押貸款債務(wù)的購(gòu)買，以及接近零的短期利率使得房屋貸款利率降至歷史低位，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。但是，美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表在2008年是9000億美元，隨著一輪又一輪量化寬松政策的推出，已經(jīng)擴(kuò)張了241%，超過(guò)了3萬(wàn)億美元。在經(jīng)濟(jì)向好的情況下，美聯(lián)儲(chǔ)面臨著減少或者退出QE的壓力。

　　市場(chǎng)普遍認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)最早會(huì)在今年9月開(kāi)始行動(dòng)，前所未有的低利率時(shí)代將會(huì)結(jié)束。30年固定貸款的利率在上周已經(jīng)升到3.98%，是2012年4月以來(lái)的最高點(diǎn)。如果今年秋天美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始減少QE規(guī)模，會(huì)導(dǎo)致房貸利率上升。”上述基金經(jīng)理表示，“將會(huì)有很多人趕末班車，今年夏天會(huì)有一個(gè)購(gòu)房熱潮。”這位基金經(jīng)理認(rèn)為房貸利率上升會(huì)壓迫一部分購(gòu)房需求，對(duì)市場(chǎng)不利。但是前幾年房?jī)r(jià)大跌，目前仍是購(gòu)房良機(jī)，而房貸利率現(xiàn)在是前所未有的低位，即使上升1%，影響也不會(huì)太大。

　　贊迪也認(rèn)為，利率的上升不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)。“美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)逐漸退出QE，利率上升也將是緩慢的，市場(chǎng)應(yīng)該可以消化。”贊迪說(shuō)，“就業(yè)機(jī)會(huì)的增加會(huì)彌補(bǔ)利率上升帶來(lái)的不利影響。除非利率迅速大幅上升，當(dāng)然這種可能性很小，那就不會(huì)有問(wèn)題。”