牛鳳瑞：10年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅概率不大

近10年間，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)投資總量從2003年的10154億元，逐年增加，到2012年達(dá)到71804億元，增加了6倍多；全國(guó)平均住宅房?jī)r(jià)從2003年的2197元/平方米，增長(zhǎng)到2012年的5430元/平方米，翻了近1.5倍。而部分一線城市更是翻了4—5倍，如2004-2012年，房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)福州19.3%、寧波18.1%、廈門(mén)17.3%等。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年6月發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，在新建商品住宅中，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為2.9%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。

房?jī)r(jià)居高不下，已嚴(yán)重阻礙了民眾對(duì)居住的消費(fèi)和需求。今年2月，國(guó)務(wù)院確定了5項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)的基本政策，又稱(chēng)國(guó)五條。國(guó)五條究竟對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控有沒(méi)有發(fā)揮到作用，而中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策該如何調(diào)整？

人民網(wǎng)就此采訪了中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(zhǎng)牛鳳瑞和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林兩位專(zhuān)家。

房?jī)r(jià)泡沫破滅在一、二十年內(nèi)概率不大

從2004年起我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度總體上呈不斷加大趨勢(shì)，房地產(chǎn)泡沫論、房地產(chǎn)崩盤(pán)之聲亦不絕于耳。但房地產(chǎn)投資仍在持續(xù)快速增長(zhǎng)（由2005年的1.59萬(wàn)億元增加到2012年7萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)24％），商品房的平均價(jià)格和交易量總體上亦呈大幅度上揚(yáng)趨勢(shì)。

對(duì)此，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(zhǎng)牛鳳瑞認(rèn)為，從短期看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，政策效果似乎初步顯現(xiàn)，大起大落的概率較小。

牛鳳瑞說(shuō)，從長(zhǎng)期看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格將在漲漲落落中呈總體的上升趨勢(shì)，其間個(gè)別時(shí)段、局部區(qū)域因供求關(guān)系加劇，房?jī)r(jià)會(huì)有較大升幅，但在一個(gè)較長(zhǎng)周期內(nèi)（如3-5年），只要房?jī)r(jià)上漲幅度低于居民收入增長(zhǎng)水平，各方面的利益關(guān)系就比較容易得到協(xié)調(diào)。我國(guó)房地產(chǎn)交易量上揚(yáng)的拐點(diǎn)到來(lái)將是工業(yè)化完成、城市化高潮之后的事，商品房?jī)r(jià)格的漲落和市場(chǎng)交易量高峰與低谷的交替出現(xiàn)則是市場(chǎng)的常態(tài)。

“我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)總的判斷是：中國(guó)房?jī)r(jià)上漲比房地產(chǎn)無(wú)大事，房?jī)r(jià)過(guò)度上漲造成所謂泡沫破滅在一、二十年內(nèi)概率不大，百姓大可不必自憂自擾。過(guò)度炒作房地產(chǎn)的負(fù)面現(xiàn)象，只能激化社會(huì)矛盾，而不利于相關(guān)利益關(guān)系的協(xié)調(diào)。人為拔高住房民生的社會(huì)性和政治性權(quán)重，無(wú)助于統(tǒng)籌兼顧和和諧社會(huì)的構(gòu)建。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行過(guò)度的行政干預(yù)，不僅是有限行政資源的無(wú)效配置和行政效率的下降，而且會(huì)掩蓋公共領(lǐng)域行政管理的缺位和市場(chǎng)配置資源領(lǐng)域政府管制的越位，進(jìn)而成為深化體制改革的負(fù)能量。堅(jiān)持正確的調(diào)控方向，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將是一片光明。

房?jī)r(jià)上漲幅度下降，房?jī)r(jià)仍普遍上漲

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林表示，“雖然從最近公布的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在70個(gè)城市里面有69個(gè)城市房?jī)r(jià)在上漲，只有1個(gè)下降。但是從整個(gè)銷(xiāo)售量來(lái)講，1-4月份的漲幅，可以說(shuō)到四月份的同比增長(zhǎng)，增長(zhǎng)將近59%多。到五月份，全國(guó)上漲銷(xiāo)售量的增長(zhǎng)是35.6%，是一個(gè)下降的趨勢(shì)。但是房?jī)r(jià)又是一個(gè)普遍上漲的趨勢(shì)。應(yīng)該說(shuō)，國(guó)五條發(fā)揮目前是發(fā)揮穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定預(yù)期的作用。”

具體到措施，市場(chǎng)的調(diào)控措施，不僅僅是國(guó)五條，2008年在全球金融危機(jī)的影響下，國(guó)務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施增加千億元投資，即后來(lái)統(tǒng)稱(chēng)的“國(guó)十條”。 2010年4月17日 國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)十條”。

2011年1月26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱(chēng)“新國(guó)八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

“調(diào)控對(duì)市場(chǎng)上最大的作用是什么呢？一個(gè)是“三限”，我們知道的限價(jià)、限購(gòu)、限貸，還有就是消費(fèi)增加，提高消費(fèi)者的首付和利稅、利率，這應(yīng)該發(fā)揮市場(chǎng)平衡的作用很大。”王玨林說(shuō)。

“從目前來(lái)看，十年來(lái)，盡管中國(guó)政府一直希望把我們的房?jī)r(jià)穩(wěn)定住，或者是回歸理性，或者是把我們過(guò)快的房?jī)r(jià)上漲幅度把它降下來(lái)。上漲幅度的下降，不等于房?jī)r(jià)絕對(duì)值的下降，這是兩個(gè)概念。但是，我們看到房?jī)r(jià)還是在漲，說(shuō)明在市場(chǎng)供求關(guān)系上，它往往起到一個(gè)基礎(chǔ)性的、決定性的作用。政府的調(diào)控政策，與社會(huì)客觀發(fā)展規(guī)律相一致的時(shí)候，政策可以起到四兩撥千斤，達(dá)到預(yù)期的目的。否則，支付極高的社會(huì)成本，也未能達(dá)到預(yù)期的目的。”牛鳳瑞說(shuō)。（記者常紅 實(shí)習(xí)記者：董雪飛）

(原標(biāo)題：中國(guó)10年內(nèi)房地產(chǎn)泡沫破滅概率不大)