龍頭房企規(guī)模繼續(xù)擴大 企業(yè)資本化率進一步上升

　　CRIC研究中心分析師/戴成路、許一星

　　6月30日，我部發(fā)布了2013上半年國內(nèi)房企業(yè)Top50銷售排行榜，從合約銷售金額和面積兩方面羅列出前50家房企及其對應(yīng)的業(yè)績。只需掃過一眼，我們就可以感覺到，行業(yè)繁榮度比去年同期有實質(zhì)性的改觀。仔細解讀一下，我們更可以發(fā)現(xiàn)：龍頭房企總規(guī)模繼續(xù)擴大，企業(yè)資本化率進一步上升，而無論是全國型或者深耕型的房企都能找到自己的業(yè)績突破點。

　　龍頭房企規(guī)模繼續(xù)擴大，上榜門檻進一步提高

　　今年入榜企業(yè)總銷售金額9,482億元，接近萬億元，同比猛增47%；銷售面積也同比大增36%。伴隨而來的是前50、20和10的金額門檻分別比去年提高了56%、84%和63%。金額和面積同時在一年之間有如此急劇的上升，足以體現(xiàn)上榜房企的總體規(guī)模的擴大和整個行業(yè)繁榮度的提高。另外，去年榜單的前五位今年依舊領(lǐng)跑，而且銷售金額和面積均有較大幅度增長，從16%到45%不等，繼續(xù)拉大同后續(xù)隊伍的差距。尤其值得注意的是，去年的最高金額今年只能排在第五，可見增長之快。在前五位中，萬科[簡介最新動態(tài)]繼續(xù)拉大同后幾位的差距，領(lǐng)跑近180億元；而綠地的銷售金額和面積的增長幅度都超過了45%；恒大[簡介最新動態(tài)]雖然金額排在第五，但面積排在首位，體現(xiàn)其“高周轉(zhuǎn)”的特性。

　　從去年下半年開始的市場回暖，并沒有被今年3月份的“國五條”所抑制；相反，一系列針對二手房的措施似乎增加了一手房市場的活力。另一方面，金額增長領(lǐng)先面積說明了房價有一定程度的上升，所以不排除政府出臺后續(xù)調(diào)控政策的可能。

　　附表1、上榜房企業(yè)績規(guī)模

　　綠地、萬達加入房企資本化隊伍，榜單企業(yè)資本化率繼續(xù)上升

　　2013年上半年，TOP50企業(yè)中上市或部分上市房企占比達86%，同比上升了6個百分點，上榜企業(yè)的資本化程度進一步提高。其中，TOP20中上市或部分上市比例更是高達95%，同比升15個百分點。過去一年，有多家龍頭房企赴港“借殼”，比如Top10中的萬達[簡介最新動態(tài)]和綠地。這兩家商業(yè)物業(yè)的開發(fā)巨頭，經(jīng)過多年的打拼，終于也加入資本化隊伍，尋求進一步突破。另外，也有多家中小型房企赴港上市，其中包括榜單中的旭輝(銷售金額同比增100%)。我們建議房企進一步擴大融資渠道，這對于房企規(guī)模擴張、實施靈活的價格策略、增持商業(yè)等方面都將大有裨益。估計很快，榜單中剩余未上市的房企都將擇機資本化，從而進一步提升運作能力，使得規(guī)模更上一層樓。

　　附表2、TOP50入榜企業(yè)資本類型分布

　　全國型龍頭房企跑量取勝，深耕型房企借地增長

　　上榜企業(yè)中全國型龍頭房企和局部深耕型房企的發(fā)展尤為突出。全國型房企布局較廣，進入城市較多，產(chǎn)品總量較大，即使在弱勢環(huán)境下，也能通過區(qū)域側(cè)重的調(diào)整，規(guī)避政策因素影響，使得業(yè)績依舊占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位，比如恒大、保利、中海等。深耕型企業(yè)如融創(chuàng)、新城等，依靠在幾個重點城市的深耕開拓，使得單城市、單項目產(chǎn)能大幅領(lǐng)先于其它行業(yè)參與者，最終保證總銷量的優(yōu)勢。尤其是融創(chuàng)，主要依托其天津和北京的項目發(fā)展，特別是在天津銷售業(yè)績一直占據(jù)銷售月度榜首位置?？偟膩碚f，這兩類企業(yè)的優(yōu)勢將在未來逐漸擴大。