房產投資的暴利時代即將終結

　　盡管任志強對一線城市房價的上漲依然看好，認為北京的房價“憋也憋不住”，但對整體房價走勢卻不敢再做更遠的預測。

　　如果去年此時在北京買一套房，到現(xiàn)在至少有30%以上的收益。一年增值30%，相對于股票、信托及其他銀行理財產品來說，已經是高不可及的回報率了。而相比過去的房價增幅來說，一年30%的回報對房產投資來說并不是太高，可相對于傳統(tǒng)行業(yè)來說，超過30%的回報率可以算是暴利了。但是伴隨著稅收的增加、房產稅的漸行漸近以及央行加強流動性管理的情況下，房產投資的暴利時代即將成為過去時。

　　首先從近期北京的二手房市場來看，稅收的增加已經對二手房交易產生了一定的影響。繼2011年底北京上調了二手房最低過戶價后，今年7月再次大幅上調了二手房最低過戶價。這次上調又一次加重了房產交易的稅費，有的房產因此增加了十幾萬甚至幾十萬的稅。進入7月下旬，北京二手房成交量回升幅度明顯放緩，部分樓盤成交量出現(xiàn)小幅下降。在成交放緩的同時，部分急于出手的業(yè)主開始加大議價空間。

　　從嚴格按照差額20%征收房產稅，到二手房過戶指導價的上調，今年可以說是二手房交易稅增長最大的一年。再加上房產稅的開征已是大勢所趨，可以預見今后的房產投資無論是在持有環(huán)節(jié)還是交易環(huán)節(jié)的稅收都會增加。如果房價不能持續(xù)大幅上漲，那么房產投資的收益將會因稅收的增加而銳減。

　　其次從貸款政策來看，央行對房產消費貸款也采取不扶持的態(tài)度。7月20日央行宣布取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構根據商業(yè)原則自主確定貸款利率水平，但個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不作調整。在央行推進利率市場化的同時卻依然對個人住房貸款采取下限管理，明顯是不想讓銀行貸款過多流入房產市場，而是想讓貸款流入實體經濟，降低企業(yè)融資成本。

　　在央行重申要加強資金流動性管理的背景下，各家銀行都放緩了房貸審批速度，這就使得上半年一般20個工作日即可放款的貸款申請，到下半年可能要延長至30-40個工作日，大大提高了貸款的時間成本。而且貸款利率也有一定上浮。對于購房者，上半年做商業(yè)按揭貸款，首套房可有8.5折優(yōu)惠，但是目前各家銀行幾乎都取消了這一優(yōu)惠，上浮到9折或直接執(zhí)行基準利率。

　　房產抵押類貸款利率也進行了上浮，尤其是用于企業(yè)經營的房產抵押貸款，以前基本可以做到上浮5%-10%。但是，到下半年，即使是優(yōu)質客戶也需上浮10%-15%，而資質一般的客戶，已經上浮到了20%-30%。還有的銀行，對于利率上浮進行了檔位的設置，分別以50萬、100萬、300萬為界限，進行不同的利率上浮。

　　房產市場一向對資金十分敏感，在貨幣超發(fā)時房價會加速上漲，而在央行采取收緊流動性措施時，房價上漲的動力也將減弱。盡管任志強預測北京的房價想“憋也憋不住”，卻不敢對整體房價做出遠期預測。在部分二三線城市樓市已經出現(xiàn)崩盤跡象之時，北京樓市依然有價有市。在缺乏其他投資渠道的情況下，投資北京房產仍是較為安全的選擇，但在稅收和貸款雙重壓力下，再想從房價上漲中獲取暴利已非易事。

　　文/周宏