房企再融資開(kāi)閘是一個(gè)積極信號(hào)

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉

　　“房企再融資開(kāi)閘”已不再停留在是否成為可能的層面上，而是再融資開(kāi)閘的范圍。從監(jiān)管層的政策意圖來(lái)看，基于政策導(dǎo)向的有限開(kāi)閘概率最大，即對(duì)于普通商品住房和保障房項(xiàng)目適度放寬再融資限制。

　　對(duì)于保障房項(xiàng)目適度放寬再融資限制，目前來(lái)看沒(méi)有異議。筆者認(rèn)為，之所以對(duì)普通商品住房項(xiàng)目可能會(huì)放寬再融資的限制，與近期管理層提出的“要支持首套房購(gòu)置”、“積極釋放有效需求”有關(guān)。今年以來(lái)，一線和二線重點(diǎn)城市住房成交火熱，住房銷(xiāo)售面積平均同比增幅在30%以上，絕大多數(shù)一線和二線重點(diǎn)城市庫(kù)存水平持續(xù)下降。但是，在火熱的住房需求中，以首套房購(gòu)置為主的剛性需求占比達(dá)到85%以上，這說(shuō)明住房有效需求比較旺盛，需要增加市場(chǎng)有效供應(yīng)。

　　重點(diǎn)城市庫(kù)存水平下降的同時(shí)，6月份以來(lái)的“錢(qián)荒”讓很多銀行收緊了房貸，有的商業(yè)銀行分行給下面支行的房貸指標(biāo)只有幾百萬(wàn)元，且首套房貸的利率優(yōu)惠也逐漸淡出，這是造成7月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售明顯回落的主要原因。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的43個(gè)重點(diǎn)城市中，7月份超過(guò)6成成交面積回落，平均回落10%，庫(kù)存也在7月份以來(lái)持續(xù)數(shù)周上升。例如，北京6月份還在為庫(kù)存逼近6萬(wàn)套的“警戒線”而著急，7月份一手住宅庫(kù)存量就迅速上升至10.7萬(wàn)套，達(dá)到今年高點(diǎn)，這不符合新一屆管理層要“支持首套購(gòu)房、釋放有效需求”的指示。滿足市場(chǎng)需求最好的方法就是增加適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，這需要房企加快產(chǎn)品周轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)大周期下行的背景下，利潤(rùn)靠“囤地和漲價(jià)”的時(shí)代不復(fù)返，房企生存和發(fā)展也只有靠“適銷(xiāo)對(duì)路”和“加快周轉(zhuǎn)”。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，需要拓寬資金來(lái)源，再融資結(jié)構(gòu)性開(kāi)閘則水到渠成。而且，針對(duì)剛需住房供應(yīng)的再融資放寬，有利于增加供應(yīng)和擴(kuò)大內(nèi)需，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　更為重要的是，即便國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)于房企再融資關(guān)閉長(zhǎng)達(dá)4年，但房企繞道海外和國(guó)內(nèi)影子銀行的融資活動(dòng)如火如荼。而且，在量化寬松的背景下，海外融資成本比國(guó)內(nèi)低很多，有的募資成本只有國(guó)內(nèi)的一半。同時(shí)，在需求旺盛的支持下，上半年房企資金來(lái)源中，自籌資金和其他資金(主要是訂金和按揭貸款)占比達(dá)到82%，上半年主要城市誕生的40多個(gè)地王已經(jīng)充分說(shuō)明了房企資金的充裕，也意味著房企融資限制政策效力正在減弱。進(jìn)一步講，通過(guò)卡死國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)融資，限制房企囤地和捂盤(pán)行為的做法在某種程度上已經(jīng)失效了。與其政策越走越偏，還不如重新設(shè)計(jì)來(lái)適應(yīng)和引導(dǎo)當(dāng)前市場(chǎng)需求，將增量資金用在“刀刃”上。

　　新一屆政府上任后，著力攻堅(jiān)阻礙市場(chǎng)運(yùn)行和市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮中政府無(wú)效或低效干預(yù)的政策和體制，目的在于厘清政府與市場(chǎng)的關(guān)系。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“十年九調(diào)”、46個(gè)調(diào)控政策文件，無(wú)法阻止房?jī)r(jià)快速上漲，住房困難日益加劇，房地產(chǎn)非理性繁榮對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展造成沖擊。從根源上講，與政府作用發(fā)揮不到位、政府與市場(chǎng)的關(guān)系沒(méi)有厘清關(guān)系很大。因此，在解決房地產(chǎn)問(wèn)題的思路上，著重于從長(zhǎng)效機(jī)制上消除制約房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效差的病根，如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅制改革、征地制度改革、集體土地入市、金融制度改革(機(jī)構(gòu)公平準(zhǔn)入、利率市場(chǎng)化)和戶籍制度改革等。此外，有意淡化房地產(chǎn)調(diào)控的提法，特別是行政干預(yù)較強(qiáng)的措施，如房企融資“一刀切”卡死就屬于此列。

　　有意淡化并通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)來(lái)取代行政性措施，并不意味著即刻退出。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困難重重的情況下，如果貿(mào)然退出原有政策，往往會(huì)因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)不振，疊加長(zhǎng)期行政管制下道德風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)化監(jiān)管能力孱弱，加速經(jīng)濟(jì)泡沫化。當(dāng)前，“地王”與“鬼城”并存、實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金匱乏與房地產(chǎn)資金寬裕并存、房地產(chǎn)市場(chǎng)在不顧實(shí)體經(jīng)濟(jì)困境的情況下依舊繁榮，已經(jīng)說(shuō)明了這一點(diǎn)。更為重要的是，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)渡期內(nèi)，公共投資將取代出口成為“保下限”的主要?jiǎng)恿?，公共投資需要融資保證。但在全國(guó)財(cái)政收入增幅進(jìn)入“個(gè)位數(shù)”、地方財(cái)政增幅被“攔腰折斷”、高達(dá)3萬(wàn)億地方債務(wù)償債高峰期的到來(lái)、財(cái)政收支“剪刀差”擴(kuò)大和城鎮(zhèn)化成本需要可持續(xù)資金來(lái)源等情況下，剛性住房需求能否持續(xù)釋放，具有綜合利好效應(yīng)。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫“轉(zhuǎn)著陸”的實(shí)現(xiàn)、行業(yè)健康向上發(fā)展氛圍的培育、公共投資的資金支撐和地方政府債務(wù)償還等，都有積極影響。

　　新一屆政府之所以對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，特別是限購(gòu)和限貸等政策沒(méi)有做出明確表態(tài)，就是綜合正反兩方面的考慮后不得已而為之。管理層淡化原有調(diào)控政策被很多機(jī)構(gòu)認(rèn)為是政策退出的信號(hào)。大智慧數(shù)據(jù)顯示，自7月以來(lái)，上證房地產(chǎn)指數(shù)漲幅超過(guò)4%，遠(yuǎn)超大盤(pán)整體表現(xiàn)，主要原因就在于此。正是基于政策方向可能被“誤讀”的考慮，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史日前指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)政策。這是新一屆政府上任以來(lái)，首次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策未來(lái)將走向何方的明確表態(tài)，表明既有的房地產(chǎn)調(diào)控政策在短期內(nèi)還要堅(jiān)持。

　　正是在這種復(fù)雜的情形下，房企再融資的結(jié)構(gòu)性開(kāi)閘是一個(gè)非常積極的、包含諸多正面的信號(hào)。以限購(gòu)、限貸和融資控制為主的調(diào)控政策是2010年以來(lái)緊縮性調(diào)控的主基調(diào)，一直堅(jiān)持到今年“新國(guó)五條”的出臺(tái)。對(duì)于行政措施為主的調(diào)控所存在的負(fù)面問(wèn)題，新一屆管理層一直通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)來(lái)尋找更有效市場(chǎng)管理措施，維持原有政策只是不得已選擇。但值得注意的是，改革已經(jīng)開(kāi)啟。房企再融資開(kāi)閘，意味著探索市場(chǎng)化、支持合理需求和間接干預(yù)新調(diào)控措施的開(kāi)始，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展是一大利好。