評(píng)論：“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”要嚴(yán)把三道關(guān)

　　限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)是北京在限制地價(jià)和房?jī)r(jià)方面做的嘗試，但此類(lèi)土地出讓方式要想真正起到降房?jī)r(jià)、抑地價(jià)的作用，必須嚴(yán)把售價(jià)、質(zhì)量和配售三道關(guān)。

　　8月21日，今年北京首宗限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊——朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B、C地塊開(kāi)始網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。根據(jù)交易文件顯示，除公租房外，商品住房銷(xiāo)售限價(jià)為每平方米2.2萬(wàn)元，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬(wàn)元以內(nèi)。

　　限房?jī)r(jià)地塊是指在土地出讓前政府就已經(jīng)定了今后在這塊土地上建成出售的房屋價(jià)格，開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的成本和合理利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。與其他土地出讓方式相比，這種方式不僅可以限制房?jī)r(jià)，土地出現(xiàn)高溢價(jià)的可能性也大大降低，對(duì)商品房住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)都有明顯的調(diào)控作用。

　　這項(xiàng)新政被稱為是商品房土地出讓模式上力度最大的改革，日后有可能將在全國(guó)范圍內(nèi)全面推廣。單就北京一地來(lái)說(shuō)，下半年擬對(duì)300多公頃住宅用地試行此土地出讓模式，約占全年商品房用地供應(yīng)總量的45%。應(yīng)該注意的是，在增加該類(lèi)土地供應(yīng)的同時(shí)也應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)管理，否則很可能會(huì)使其預(yù)想效果大打折扣，甚至走樣。

　　首先必須注意的是，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的商品房必須嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商以各種形式變相漲價(jià)。由于土地出讓時(shí)限制了房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商又必須通過(guò)競(jìng)價(jià)的方式取得土地，大大壓縮了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。但作為商人的開(kāi)發(fā)商無(wú)一不是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，在售價(jià)被限定的情況下，開(kāi)發(fā)商要么壓縮開(kāi)發(fā)成本，要么變相漲價(jià)。當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商通過(guò)分拆裝修，額外收取買(mǎi)房人高額裝修款的情況在市場(chǎng)上普遍存在。如果“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的商品房在上市時(shí)也仿效此類(lèi)做法，那么將使限房?jī)r(jià)的作用成為空談。因此，必須嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商以各種形式額外收取買(mǎi)房費(fèi)用，否則將起不到真正限房?jī)r(jià)的作用。

　　其次，在嚴(yán)禁變相漲價(jià)的同時(shí)，此類(lèi)商品房政府必須嚴(yán)格監(jiān)控施工質(zhì)量，防止開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)偷工減料，使該類(lèi)商品房變成“樓歪歪”、“樓倒倒”等豆腐渣工程。

　　另外，在控制好價(jià)格和工程質(zhì)量之后，這樣質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的商品房必然成為市場(chǎng)上的“香餑餑”，因此，要防止該類(lèi)商品房成為部分特定人群的“福利房”。

　　北京推出限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的土地出讓模式，一方面是為了控制房?jī)r(jià)和地價(jià)，另一方面的目的在于為不符合保障房申請(qǐng)資格，又買(mǎi)不起市場(chǎng)商品房的“夾心層”提供房源。據(jù)了解，今年首宗限房?jī)r(jià)地塊朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)周邊在售商品房?jī)r(jià)格在每平方米2.8萬(wàn)，而該地塊建成的商品房今后的售價(jià)被鎖定為每平方米2.2萬(wàn)，比周邊房?jī)r(jià)低近30%。而且總價(jià)控制在200萬(wàn)以內(nèi)，上市之后緊俏程度可想而知。因此在加大該類(lèi)商品房供應(yīng)的同時(shí)也應(yīng)該在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)把好關(guān)，盡量做到公平、透明，讓真正需要住房解決居住問(wèn)題的“夾心層”買(mǎi)到房，防止腐敗和利益輸送的出現(xiàn)。

　　文/周宏