限房價競地價是北京在限制地價和房價方面做的嘗試，但此類土地出讓方式要想真正起到降房價、抑地價的作用，必須嚴把售價、質(zhì)量和配售三道關(guān)。
8月21日，今年北京首宗限房價競地價地塊——朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲備項目B、C地塊開始網(wǎng)上競價。根據(jù)交易文件顯示，除公租房外，商品住房銷售限價為每平方米2.2萬元，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價控制在200萬元以內(nèi)。
限房價地塊是指在土地出讓前政府就已經(jīng)定了今后在這塊土地上建成出售的房屋價格，開發(fā)商根據(jù)自己的成本和合理利潤競爭土地價格。與其他土地出讓方式相比，這種方式不僅可以限制房價，土地出現(xiàn)高溢價的可能性也大大降低，對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調(diào)控作用。
這項新政被稱為是商品房土地出讓模式上力度最大的改革，日后有可能將在全國范圍內(nèi)全面推廣。單就北京一地來說，下半年擬對300多公頃住宅用地試行此土地出讓模式，約占全年商品房用地供應(yīng)總量的45%。應(yīng)該注意的是，在增加該類土地供應(yīng)的同時也應(yīng)該加強相關(guān)管理，否則很可能會使其預(yù)想效果大打折扣，甚至走樣。
首先必須注意的是，“限房價競地價”的商品房必須嚴禁開發(fā)商以各種形式變相漲價。由于土地出讓時限制了房價，開發(fā)商又必須通過競價的方式取得土地，大大壓縮了開發(fā)商的利潤。但作為商人的開發(fā)商無一不是以利潤最大化為目標，在售價被限定的情況下，開發(fā)商要么壓縮開發(fā)成本，要么變相漲價。當前，開發(fā)商通過分拆裝修，額外收取買房人高額裝修款的情況在市場上普遍存在。如果“限房價競地價”的商品房在上市時也仿效此類做法，那么將使限房價的作用成為空談。因此，必須嚴禁開發(fā)商以各種形式額外收取買房費用，否則將起不到真正限房價的作用。
其次，在嚴禁變相漲價的同時，此類商品房政府必須嚴格監(jiān)控施工質(zhì)量，防止開發(fā)商為追求利潤偷工減料，使該類商品房變成“樓歪歪”、“樓倒倒”等豆腐渣工程。
另外，在控制好價格和工程質(zhì)量之后，這樣質(zhì)優(yōu)價廉的商品房必然成為市場上的“香餑餑”，因此，要防止該類商品房成為部分特定人群的“福利房”。
北京推出限房價競地價的土地出讓模式，一方面是為了控制房價和地價，另一方面的目的在于為不符合保障房申請資格，又買不起市場商品房的“夾心層”提供房源。據(jù)了解，今年首宗限房價地塊朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)周邊在售商品房價格在每平方米2.8萬，而該地塊建成的商品房今后的售價被鎖定為每平方米2.2萬，比周邊房價低近30%。而且總價控制在200萬以內(nèi)，上市之后緊俏程度可想而知。因此在加大該類商品房供應(yīng)的同時也應(yīng)該在銷售環(huán)節(jié)把好關(guān)，盡量做到公平、透明，讓真正需要住房解決居住問題的“夾心層”買到房，防止腐敗和利益輸送的出現(xiàn)。
文/周宏
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