“金九銀十”是傳統(tǒng)樓市的熱鬧時節(jié)，如今不少城市已為此做好了準(zhǔn)備——悄然打開了預(yù)售證管控的閘門，加快了審批節(jié)奏。
數(shù)據(jù)顯示，進入8月中下旬后，包括北京、廣州、南京、成都等在內(nèi)的13個重點城市的新批預(yù)售面積已連續(xù)數(shù)周突破300萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前數(shù)月一直維持為一兩百萬平方米上下的每周新批預(yù)售面積。
“在目前調(diào)控風(fēng)口有所放松的背景下，一些項目陸陸續(xù)續(xù)放出來是完全可理解的。但政策層面的因素不是全局性的，因為不是所有城市之前限價都那么嚴(yán)格?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩煑畛壳嘣诮邮苤袊康禺a(chǎn)報記者采訪時指出，近兩三周預(yù)售證發(fā)放明顯增多的主要是北京、廣州、深圳、南京等地。
北京作為“新國五條”地方細(xì)則最為嚴(yán)厲的城市，預(yù)售證的發(fā)放正以適度的增幅緩慢回升。曾經(jīng)讓在京房企頭疼不已的預(yù)售證緊箍咒在市場需求的“咒語”下開始松動?！跋癖本┻@樣的超大型城市，長期處在供需矛盾尖銳的階段，每年新增大量外來人口，怎么蓋房子都不夠，現(xiàn)在房子都蓋到六環(huán)外了。”萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶在接受本報記者采訪時直指問題要害。
放松表現(xiàn)不同
在克而瑞研究中心對新批預(yù)售證的統(tǒng)計里，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市以及南京、成都、武漢、杭州、蘇州、天津、合肥、沈陽、福州9個二線城市成為重點監(jiān)測對象。
數(shù)據(jù)顯示，8月12日至18日一周，13個重點城市的新批預(yù)售面積總計351.29萬平方米，環(huán)比大增196%，成為5月份以來的最高值。而這僅僅是個開端，接下來的一周，13個城市新批預(yù)售面積仍超300萬平方米。在這近半個月時間里，廣州、天津、成都、武漢、沈陽等城市新批預(yù)售面積都超過50萬平方米。
“這其中最應(yīng)關(guān)注的是一線城市，它們的市場需求最旺盛、房價上漲壓力最大，也因此是之前預(yù)售證管控最嚴(yán)的地方。”楊晨青表示。
但幾個城市的表現(xiàn)卻不盡相同。
其中，廣州的放量主要還是體現(xiàn)在新開預(yù)售證的面積總量上。為緩解之前的供應(yīng)短缺，廣州自8月以來就開始加快預(yù)售證發(fā)放速度，20天的時間新開預(yù)售證面積就以近90萬平方米逼近7月份的總量。而決定這一切的是其畸高的供求比。據(jù)了解，供求比(需求量除以供應(yīng)量)方面，在0.8~1.2之間較為平衡，高于1.2市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求，低于0.8則為供過于求。而廣州7月的供求比已達(dá)4.45。
供求關(guān)系緊張似乎是所有一線城市的共同問題所在。但與廣州新增預(yù)售證主要為郊區(qū)中小戶型項目不同的是，北京在預(yù)售證上的放松主要表現(xiàn)在中高端住宅上。記者從北京市住建委網(wǎng)站上查詢獲知，北京市7月份僅有2個價格在4萬元/平方米以上的項目拿到預(yù)售證，而截至8月28日，8月份拿到預(yù)售證的此類中高端房屋就達(dá)5個。
“在預(yù)售證發(fā)放的限制上，歸納起來就是‘高檔不讓你開盤、中檔不讓你漲價、低檔讓你加緊推案’”，楊晨青表示，不是所有的項目都會遭遇限價，高檔高價的項目在預(yù)售證發(fā)放上感受會比較明顯，而近期就是這一類產(chǎn)品獲得了一定的放松。
面向剛需的中小戶型產(chǎn)品對此則無太大感受。由于近年來產(chǎn)品定位于剛需等首次置業(yè)群體，北京萬科對預(yù)售證管控表現(xiàn)頗為坦然?！拔覀冎皼]有覺得(預(yù)售證管控)緊，現(xiàn)在也沒覺得松，感覺一直比較平穩(wěn)。如果各項材料準(zhǔn)備齊全，送到市住建委基本一個星期就能拿到預(yù)售證?！泵髴c表示，調(diào)控三年來，政府一直強調(diào)要加大供給，加大住宅市場供應(yīng)量，滿足居民的基本購房需求，這一類產(chǎn)品是不會受到限制的。
或有政策微調(diào)之因
其實，市場供給始終左右著預(yù)售證發(fā)放的松緊。而近期部分重點城市預(yù)售證管控的放松正是發(fā)生在庫存告急的背景下。
據(jù)統(tǒng)計，7月十大重點城市的庫存同比除杭州以外全線下跌，其中北京和廣州的跌幅最大，且都超過20%，隨著去庫存節(jié)奏的加快，重點城市的消化周期快速下降。通常而言，庫存消化周期在一年左右較為平衡，高于18個月市場將呈現(xiàn)供過于求，低于6個月則為供不應(yīng)求。截至7月底，8成重點城市商品住宅的消化周期已經(jīng)降至6~12個月的區(qū)間內(nèi)，其中南京、廣州和深圳(樓盤)3個城市都已逼近6個月。
但放量的加速并不僅僅由于此。
在楊晨青看來，近期的預(yù)售證放松主要源于兩方面因素：一是時間節(jié)點的問題，進入“金九銀十”后，開發(fā)商推盤會有個周期性的放大，二是近期政策的適當(dāng)寬松，“溫州政策的微幅調(diào)整會有一定的導(dǎo)向性，代表著調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，部分城市之前因為限價批不出的一些中高檔項目就會陸續(xù)放出來?！?/p>
另一方面，有業(yè)內(nèi)人士指出，政府增加發(fā)放預(yù)售證，是因為開發(fā)商采取的“雙合同”應(yīng)對舉措已與政府的調(diào)控目標(biāo)達(dá)成默契。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，如今越來越多的開發(fā)商按照政府給的指導(dǎo)價格拿預(yù)售證，再通過兩份合同的方式來處理。
在不少業(yè)界人士看來，預(yù)售證管控的放松并不是最終結(jié)果，取消才是目標(biāo)，不過是早晚而已。
“雖然適當(dāng)?shù)剡\用一些行政指令可以平復(fù)市場熱度，有一定合理性，但預(yù)售證限制發(fā)放這樣的措施不具備持續(xù)運行的基礎(chǔ)，它是依靠政府行政管控能力實現(xiàn)的，只是短期行為，不可能作為長效機制。”楊晨青認(rèn)為，從中長期來看，這一措施肯定會面臨退出的結(jié)果，“一線城市的住宅成交有所降溫，現(xiàn)在這個時間點逐步退出應(yīng)該是適宜的”。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強亦不認(rèn)可用預(yù)售證來控制房價的方式。他認(rèn)為，預(yù)售證的限制措施只是從數(shù)據(jù)上延緩房價上漲趨勢，但并未解決供需矛盾的根本問題，“我們需要認(rèn)真考慮的是如何厘清政府與市場的界限。政府要做什么，企業(yè)要做什么？兩者之間不是沒有區(qū)別。政府要做的是制定合理規(guī)則并做好監(jiān)管，至于建什么樣的房子、賣什么樣的價格，都應(yīng)由市場決定”。
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