▲記者們圍在顯示器前觀看拍賣會場動態(tài)。
9月的土地市場持續(xù)“高溫”。昨日拍出的三環(huán)絕版地塊——農(nóng)展館地塊樓面價高達(dá)7.3萬元/平方米，創(chuàng)今年樓面單價新高。業(yè)內(nèi)預(yù)計，該宗地最終的售價或?qū)⒃?5萬元/平方米。該宗地在交易方式上進(jìn)行創(chuàng)新，采用了“限地價，競異地建設(shè)醫(yī)院面積”的掛牌交易方式，即對出讓宗地設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報異地建設(shè)醫(yī)院面積的方式確定競得人。
□現(xiàn)場
21億加異地建醫(yī)院融創(chuàng)摘得絕版地塊
根據(jù)公告，朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號0304-622地塊住宅混合公建用地項目東至規(guī)劃棗營西一路，南至北京軍區(qū)老干部服務(wù)處，西至農(nóng)展館，北至棗營正街。用地性質(zhì)為F1住宅混合公建用地，建筑規(guī)模為5.9萬平方米。
該地塊與萬柳地塊、玉淵潭地塊、夏家胡同地塊均為近兩年向市場推出的城市核心區(qū)地塊，而農(nóng)展館地塊由于地處東三環(huán)邊，毗鄰CBD核心區(qū)，并且是東部城區(qū)近年來為數(shù)不多的住宅類地塊，因此其稀缺性遠(yuǎn)比上述另外幾宗土地更甚，近期公寓豪宅市場的火熱更是吸引了大量房企關(guān)注這一地塊。
據(jù)記者了解，該宗地在現(xiàn)場競標(biāo)之前共獲得了8次網(wǎng)上報價，包括中海、融創(chuàng)、懋源、和裕、合景泰富、珠海華發(fā)、住總和首開聯(lián)合體、首城置業(yè)等8家企業(yè)參與競標(biāo)。
昨天的競標(biāo)現(xiàn)場再度驗證了房企對稀缺地塊的渴望，該宗地是近年較少的“快搶”地塊，參與競標(biāo)企業(yè)積極報價，僅9輪融創(chuàng)就觸及了合理價格上限，溢價率僅16.6%。
事實上，融創(chuàng)在競標(biāo)之初就對農(nóng)展館地塊志在必得，記者在現(xiàn)場看到，在首輪的9次現(xiàn)場競價中，融創(chuàng)舉牌5次，而在緊接著的59輪的競標(biāo)醫(yī)院面積階段，融創(chuàng)舉牌高達(dá)25次。
在競標(biāo)過程中，但凡有企業(yè)舉牌，融創(chuàng)馬上舉牌應(yīng)價，始終在競標(biāo)中壓過對手。手持27號牌的和裕地產(chǎn)和融創(chuàng)之間的爭奪較為激烈，不過，和裕在最后關(guān)頭放棄。最終，融創(chuàng)以21億元的總價，外加異地建設(shè)27.8萬平方米醫(yī)院面積的條件如愿摘得此地。
對此，和裕地產(chǎn)營銷總經(jīng)理王騫在競標(biāo)結(jié)束后告訴記者，該宗地的價格已經(jīng)超過他們的底線，“融創(chuàng)非常想要這塊地，如果我們繼續(xù)舉牌，融創(chuàng)肯定會跟，會使得樓面價更高，所以我們最后放棄了?！?/p>
北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該宗地成交價款(包含土地補(bǔ)償費和政府土地收益)將全部歸軍隊所有。
□分析
樓面價破7萬售價或超15萬
記者在該宗地的標(biāo)書中看到，中標(biāo)企業(yè)需要在異地以8000元每平米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)醫(yī)院，按照最終成交的27.8萬平方米醫(yī)院面積計算，該宗地的樓面價約為7.3萬元/平方米。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，按照土地出讓慣例，5.9萬平方米的建筑規(guī)模中起碼有10%左右的不可銷售公建面積，而據(jù)此計算樓面價則高達(dá)8.12萬/平米。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前該宗地塊周邊在售項目包括維多利亞花園公寓以及首開鉑郡等，售價在每平方米6萬-7萬元之間，而農(nóng)展館地塊僅樓面成本每平方米就超過7萬元，成為繼孫河地塊、臺湖地塊、長陽地塊之后，新一宗樓面價齊平區(qū)域在售均價的地塊。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，雖然地塊稀缺，不過，該地塊也存在一定短板，即地塊面積較小，總規(guī)劃建筑面積不到6萬平方米，并且除住宅外，還有部分商業(yè)與辦公類立項，2.1的容積率意味著項目未來層高在12-15層，受土地使用面積的制約，住宅部分的成品很有可能打造成為一棟或兩棟超級豪宅，預(yù)計未來售價將在15萬元/平方米以上，或?qū)⑿聞?chuàng)北京豪宅項目最高價格標(biāo)桿。
融創(chuàng)將打造最頂級豪宅
對于該宗地的價格，融創(chuàng)有自己的看法。“價格在公司意料之中，也在市場的預(yù)期之內(nèi)”。融創(chuàng)中國北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，作為今年全年北京五環(huán)內(nèi)供應(yīng)的3宗住宅用地之一，農(nóng)展館地塊除了區(qū)域的高度稀缺性，其周邊自然環(huán)境也極為難得。融創(chuàng)將把該地塊打造成為國內(nèi)最頂級的豪宅項目，預(yù)計建成后售價將在15萬元/平方米以上。
對于業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，該負(fù)責(zé)人表示要以發(fā)展的眼光來看，這一絕版地塊符合融創(chuàng)一直堅持的高端精品戰(zhàn)略。今年以來，融創(chuàng)參加了北京20多宗土地拍賣，但前8個月一塊地也沒拿。“我們只拿自己認(rèn)為合適的地塊，建設(shè)與之匹配的高端精品”。
□觀點交鋒
業(yè)內(nèi)未來銷售不容樂觀
該宗地的高地價引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛討論，東匯置地投資管理有限公司CEO劉東認(rèn)為，盡管多家機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測項目建成后售價將超過10萬元/平方米，但未來銷售速度不容樂觀。據(jù)東匯置地市場統(tǒng)計監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，自2008年9月至2013年8月5年間，北京新建非普通商品住宅共有19個樓盤，累計成交99套單價超過10萬元/平方米的房屋，其中2008年沒有成交、2009年成交5套、2010年成交9套、2011年成交53套、2012年成交23套、2013年僅成交9套。
蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，最終成交的樓面價格在市場預(yù)期之內(nèi)，不過，值得注意的是，對于這樣的高價項目，對開發(fā)商的營銷能力將是極大的考驗。
□相關(guān)
恒大拿下豆各莊限房價地塊
昨天，本市限定單套商品住房總價、面向社會公眾銷售、滿足社會公眾自住型住房需求的朝陽區(qū)豆各莊地塊在北京市土地交易市場成交。
8月1日，市國土局采用“限房價、競地價”方式推出了朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲備項目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環(huán)保設(shè)施用地(配建公共租賃住房)。該宗地位于朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村，土地總面積約22.45公頃，建筑規(guī)模約29.46萬平方米，其中居住用途建筑規(guī)模約24.33萬平方米。該宗地居住用途建筑規(guī)模中，5.15萬平方米用于建設(shè)公共租賃住房，剩余建設(shè)的商品住房銷售限價22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價控制在200萬元以內(nèi)。
該宗地共有8家企業(yè)參與競買，最終恒大地產(chǎn)以40.4億元競得，成交樓面均價約13713元/平方米，可提供公租房約900套，總價限定在200萬以內(nèi)的住房2200套。
目前，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委正研究此類商品住房銷售對象、管理辦法和再上市限制等條件。據(jù)悉，本市近期還將在豐臺、石景山、大興、通州等區(qū)域，選擇部分地塊通過“限房價、競地價”方式進(jìn)行出讓。
>>解讀
“限房價競地價”可抑制房價過快上漲
北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“限房價、競地價”土地出讓方式是在限定地塊未來住房銷售價格的條件下，競土地價格，按價高者得的原則確定競得人的掛牌出讓方式。該方式直接限定了未來住房銷售價格，能夠較好地抑制區(qū)域房地產(chǎn)價格的過快上漲。
豆各莊地塊最終銷售限價為22000元/平方米，而其周邊富力又一城的二手房價在25000-26000元/平方米左右。這是恒大第二次在北京拿地，今年7月3日，恒大地產(chǎn)以35.6億元總價拿下昌平沙河“限房價、競地價”地塊，溢價率為16.7%，折合樓面價約6964元/平米。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，由于恒大此前拿下的昌平高教園地塊為定向銷售，因此，豆各莊地塊是今年來首宗真正意義上的“限房價、競地價”的商品住宅地塊，這類地塊在項目運營上存在一定約束。恒大地產(chǎn)此前異未在北京操作過房地產(chǎn)項目，此次接連摘得兩宗“限房價、競地價”地塊，可見恒大進(jìn)軍北京尚處探索過程中，準(zhǔn)備以相對穩(wěn)健的方式拓展市場。
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