從13年上半年情況來看，營業(yè)收入增速、凈利潤增速及ROE均持續(xù)反彈，盈利水平持續(xù)好轉(zhuǎn)，預(yù)計今年行業(yè)仍將保持較高增長。但在持續(xù)調(diào)控背景下，且目前銷售增長平緩，預(yù)計明年房地產(chǎn)行業(yè)盈利增速將趨于平緩。13H房地產(chǎn)行業(yè)(124家A股房地產(chǎn)上市公司)共實現(xiàn)營業(yè)收入2558億元(+44%)，實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤320億元(+32%)，行業(yè)ROE5.9%(+0.8%)。
毛利率持續(xù)下降，管控水平提升。13H房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率35.9%(-3.5%)，三項費用率9.5%(-2.2%)，平均凈利率13.7%(-1.5%)。毛利率的下降主要是應(yīng)對調(diào)控降價所致，滯后性導(dǎo)致降價效應(yīng)逐漸體現(xiàn)，預(yù)計今年毛利率仍呈下行趨勢；隨近期房價回升，預(yù)計明年結(jié)算毛利率將有小幅回升，但隨著土地成本、資金成本的上升，今后行業(yè)的結(jié)算毛利回升力度有限，甚至有下行可能。
13H預(yù)收款項6614億元(+29%)，持續(xù)增長；但增速較12年僅微升1%，說明樓市成交增長也趨于平緩。特別是今年國五條的出臺加速了需求釋放，我們認(rèn)為提前透支部分需求，7、8月的成交來看也較為平淡，預(yù)計下半年難現(xiàn)3月井噴行情，樓市成交增長更趨理性。
行業(yè)加速周轉(zhuǎn)，開始進(jìn)入補(bǔ)庫存周期。13H行業(yè)平均周轉(zhuǎn)率微升至39%。存貨16755億元(+24%)，存貨資產(chǎn)比微升，一年多的樓市恢復(fù)增長消耗了部分庫存，房企開始拿地補(bǔ)庫存。
銷售回暖下房企加杠桿擴(kuò)張，財務(wù)風(fēng)險可控。13H貨幣資金3347億元(+26%)，貨幣資金較短期負(fù)債104.3%，短期償債無憂。13H資產(chǎn)負(fù)債率75.0%(+1.9%)，扣預(yù)收后負(fù)債率49.5%(+1.1%)，凈負(fù)債率71.3%(+6.3%)，長期財務(wù)風(fēng)險可控。
從13年上半年的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，行業(yè)盈利規(guī)模仍持續(xù)增長，管控水平不斷提升，且行業(yè)開始進(jìn)入補(bǔ)庫存周期。但近期資金成本上升將影響行業(yè)銷量與經(jīng)營成本，行業(yè)較高增速難以維持。政策方面，行業(yè)調(diào)控逐步向市場化過渡，房企再融資有條件放開“順勢而出”，這對房企補(bǔ)充流動資金十分有利，能順利獲得再融資的公司，有利于在謀求增長的同時降低負(fù)債水平，保持經(jīng)營的穩(wěn)健性，其競爭力將有效提高。
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