“限房價競地價”不適合全國“一刀切”推廣

　　8月底，北京市土地儲備中心掛出兩塊“限房價競地價”地塊，對地塊上建成的商品房價格進行限定，再由開發(fā)商在底價基礎(chǔ)上競價。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，北京在此時再次推出“限房價”地塊的背后原因，是當(dāng)?shù)匾宦飞蠞q的房價與土地價格所帶來的調(diào)控壓力。

　　這一模式能起到的作用有多大？適合全國范圍推廣嗎？就“限房價競地價”比較關(guān)心的核心問題筆者一一解讀。

　　1、“限房價競地價”能起到抑制房價上漲的作用嗎？

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對于短期內(nèi)來講，“限房價競地價”確實可以起到遏制地價過快上漲的作用，對于房價來講，由于政策條件的限制，確實對于這個項目及周邊市場來講，在這個項目入市階段，確實會影響到周邊項目的價格。

　　但是，一般來講，限房價是有一定時間的，比如限房價時間周期一般來講5年左右，5年后這些限價房入市價格就會和周邊商品住宅看齊，“限房價競地價”并不會有中長期的影響周邊板塊價格的作用。

　　此外，供求關(guān)系決定價格是否上漲以及上漲的幅度，如果單純靠“限房價競地價”抑制房價上漲是不可靠的，還必須通過加大土地市場供應(yīng)，加大商品住宅市場供應(yīng)，尤其是中小套型的商品住宅的市場供應(yīng)才能夠起到抑制房價過快上漲的目的。

　　2、由于利潤被限制，這種模式下推出的地塊是不是會受到開發(fā)商的冷落？

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對于成本控制能力弱的開發(fā)商，周轉(zhuǎn)速度慢的開發(fā)商，由于利潤空間被限制，這些開發(fā)商有可能就不會再關(guān)注這樣的地塊，由此市場溫度短期降溫。

　　而對于成本控制能力強的開發(fā)商，周轉(zhuǎn)速度快的開發(fā)商，則在這個時候具有拿地的優(yōu)勢，在獲得土地資源同時，還有可能通過自身的優(yōu)勢獲得一定的利潤。

　　3、在實際操作中會不會帶來一些問題(如開發(fā)商偷工減料)？如何去避免？

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有可能會。這和開發(fā)企業(yè)的品牌和品質(zhì)有關(guān)。如果品牌開發(fā)企業(yè)一般不會。因為，這些企業(yè)的成本控制能力相對較強，這些開發(fā)商可以通過集團內(nèi)部大規(guī)模采購、標(biāo)準(zhǔn)化的操作降低成本。

　　而對于成本控制能力較弱的企業(yè)，如果采取偷工減料，除了處罰并責(zé)其改正之外，對于該企業(yè)在這個市場的拿地資格、開發(fā)資質(zhì)可以做出限制性規(guī)定，防止其做出出格的實情。

　　4、“限房價競地價”模式適合在全國范圍內(nèi)推廣嗎？

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“限房價競地價”不適合全國“一刀切”推廣。

　　首先，“限房價競地價”只適合房價上漲比較快的城市，比如在一線城市進行推廣，通過“限房價競地價”短期內(nèi)抑制房價過快上漲。而不適合土地、住宅供應(yīng)相對充裕的三四線城市。

　　其次，“限房價競地價”只適合重點城市個別地塊，由于土地資源的稀缺性、市場階段性的特征，不可能所有的地塊都適合“限房價競地價”。“限房價競地價”只適合重點城市容易比較產(chǎn)生比較高溢價的項目上。通過這樣的方式調(diào)節(jié)地價，控制房價過快上漲。

　　第三、“限房價競地價”改變不了地價實質(zhì)性上漲趨勢，長期執(zhí)行違背市場經(jīng)濟規(guī)律。

　　地價隨著市場條件、配套條件會逐漸上漲，這是市場經(jīng)濟規(guī)律，這是市場的力量；“限房價競地價”調(diào)控政策的作用就是防止地價過快上漲，由此而引起的房價過快上漲，這是政府之手調(diào)節(jié)力量。從這個角度來講，這兩點是矛盾的。從未來市場趨勢來看，市場力量始終是占據(jù)主導(dǎo)的，調(diào)控難以改變市場走勢大趨勢。因此，當(dāng)前來講，不管“限房價競地價”試點范圍怎么擴大，基準(zhǔn)地價上不上調(diào)，地價實質(zhì)性的上漲都是在進行的。而政策無論這么變化，從大趨勢角度來講，改變不了地價的上漲趨勢，只能通過階段性的政策調(diào)節(jié)地價不要上漲過快。