葉檀：北京自住型商品房是升級(jí)版經(jīng)適房

　　北京出臺(tái)自住型商品房相關(guān)政策具有標(biāo)志意義。這意味著對(duì)于普通商品房不會(huì)出臺(tái)根本性的調(diào)控政策,目前的貨幣與房產(chǎn)稅微調(diào)政策不會(huì)發(fā)生改變。普通商品房漲得再高,又如何?只要保證本市居民有房住就行。

　　自住型商品房是類(lèi)保障型商品房,與廉租房不同,可以視為升級(jí)版的經(jīng)濟(jì)適用房。自住型商品房本質(zhì)上還是商品房,由開(kāi)發(fā)商限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)完成建設(shè),購(gòu)買(mǎi)者擁有部分產(chǎn)權(quán),享有絕大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)收益。但自住型商品房的價(jià)格會(huì)隨著商品房均價(jià)的漲跌而浮動(dòng),而不是由政府統(tǒng)一定價(jià)。

　　自住型商品房的保障對(duì)象非常清楚,按照限購(gòu)政策規(guī)定在本市具有購(gòu)房資格的家庭,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的群體是本市戶籍無(wú)房家庭(含夫妻雙方及未成年子女),其中單身人士須年滿25周歲;經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。

　　值得關(guān)注的是,自住型商品房擁有部分產(chǎn)權(quán)收益,相當(dāng)于政府以低于市場(chǎng)的價(jià)格再發(fā)一遍產(chǎn)權(quán)收益紅利,如果5年之后房?jī)r(jià)還上漲的話。當(dāng)然,這些家庭取得的紅利比房改房幾萬(wàn)元一套要小得多。

　　30%是個(gè)明確的界限:銷(xiāo)售均價(jià),原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。自住型商品房也會(huì)漲價(jià),但維持在同地段商品房均價(jià)70%的水平。購(gòu)房者仍需具有一定的經(jīng)濟(jì)能力,只不過(guò)比普通商品房低30%,但必須向政府讓渡一定的權(quán)限,即5年持有期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,以及交易時(shí)補(bǔ)繳30%的差價(jià)。

　　相比經(jīng)濟(jì)適用房,自住型商品房的交易規(guī)則更寬松。按照北京2008年4月8日起實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房新交易規(guī)則,當(dāng)日以后簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)濟(jì)適用房屬于“新房”,取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的不得上市,確需上市的由區(qū)縣住房保障管理部門(mén)通過(guò)搖號(hào)等方式確定符合條件的購(gòu)房人按原價(jià)購(gòu)買(mǎi)或由區(qū)縣住房保障管理部門(mén)按原價(jià)回購(gòu);5年后上市出售應(yīng)補(bǔ)交土地收益等價(jià)款,補(bǔ)交金額根據(jù)原購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jī)r(jià)差的70%補(bǔ)交,同等價(jià)格條件下,已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)可以優(yōu)先回購(gòu)。

　　自住型商品房持有期滿后轉(zhuǎn)讓的,如有增值,應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款,這可以視為30%的固定稅,擁有自住型商品房理論上不能比普通商品房更高的產(chǎn)權(quán)溢價(jià)。由于購(gòu)房時(shí)房?jī)r(jià)按照商品房浮動(dòng),因此沒(méi)有優(yōu)先回購(gòu)、70%差價(jià)等苛刻的條款。由于自住型商品房供地區(qū)位,是按照“全市統(tǒng)籌、區(qū)域均衡”的原則,優(yōu)先安排在交通便捷、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域,可以預(yù)料,自住型商品房的產(chǎn)權(quán)溢價(jià)應(yīng)該在平均偏低的水平。

　　自住型商品房的資金等壓力比廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等要小得多,政府主要是讓渡一小部分土地收益,開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了一部分壓力,購(gòu)房者本身承擔(dān)了一大部分壓力,資金來(lái)自于幾個(gè)方面,而不是由政府獨(dú)出。

　　單位建的福利房得到澄清,文件“鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下,將自有用地用于自住型商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè),或者將尚未進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品房建設(shè)項(xiàng)目”,以往的福利房視同商品房可以交易沒(méi)有差價(jià)稅,而現(xiàn)在,向自住型商品房轉(zhuǎn)化。

　　上海早就有類(lèi)似的舉措,去年3月1日,上海實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)保障房也即經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入新規(guī),共有產(chǎn)權(quán)保障房的門(mén)檻一降再降,明確產(chǎn)權(quán)共享、產(chǎn)權(quán)分成比例、政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)等規(guī)則。從上海實(shí)行的情況看,由于產(chǎn)權(quán)收益共享、補(bǔ)繳差價(jià)等因素,使得溢價(jià)大幅縮小,基本杜絕了共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象,甚至銷(xiāo)售情況也不那么暢旺,才會(huì)降低門(mén)檻,以保障更多的群體。

　　上海引入產(chǎn)權(quán)元素與金融元素,測(cè)量出了本市真正的無(wú)房戶群體,現(xiàn)在,北京跟上了。

　　如果共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售不暢,自住型商品房乏人問(wèn)津,說(shuō)明這個(gè)社會(huì)購(gòu)房者要的是投資溢價(jià),所以,讓他們哄抬商品房?jī)r(jià)格去吧,這是自主選擇,利益與風(fēng)險(xiǎn)他人無(wú)權(quán)干涉。(每經(jīng)評(píng)論員葉檀)