前十月銷售業(yè)績普漲超40%利潤率則依然難改下行趨勢
截至昨日截稿時,已有20家房企公布其銷售業(yè)績,20家房企合計前10月銷售業(yè)績突破了6539億元,同比漲超40%。但從房企三季報來看,房企的利潤率卻依然難改下降的趨勢。
瑞安房地產、碧桂園、中駿置業(yè)前十月的同比漲幅都錄得翻番,即使是業(yè)績漲幅排在末尾的花樣年、首創(chuàng)置業(yè)等房企,也錄得10%左右的增長。
然而,據(jù)中原地產研究部統(tǒng)計,公布三季報的135家上市房企前三季度合計總營收達4675億元,總利潤為835億元,行業(yè)利潤率卻僅17.9%,凈利潤率僅13%。
利潤率或每年降一兩個點
中原地產研究部總監(jiān)張大偉認為,目前絕大多數(shù)一線房企都采取高周轉模式,策略是推行產品標準化和管理標準化。在未來幾年內,行業(yè)平均利潤率每年將降低1~2個百分點左右。
在高周轉的模式之下,主流房企年內新開工大幅增加。季報顯示,前三季度保利地產累計新開工面積1209萬平方米,竣工面積660萬平方米,在建面積3992萬平方米,分別比去年同期增長26.2%、55.7%和21.9%。而萬科截至10月上旬,拿地已過700億元,創(chuàng)歷史新高,1~9月累計開工面積完成年初計劃的82.4%。
而易居研究院數(shù)據(jù)顯示,截至10月底,一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2748、2760和2251萬平方米,環(huán)比分別增長1.1%、3.1%和-0.8%,一線城市住宅存貨已悄然上升。
利潤率下滑溯因
1
高負債率“吃掉”大量利潤
據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計,所有上市房企在9月末的資產負債率為76.1%,較年初增長2.4個百分點,達到歷史新高。不過,剔除預收賬款后,公司其他負債占總資產的比例為49.4%,較年初下降0.8個百分點。
“高負債率、高貸款利率帶來的高利息費用吃掉了大量利潤?！睆埓髠フJ為。
2
土地成本同比大增
易居房地產研究院數(shù)據(jù)顯示,2013年10月,10個典型城市土地出讓金收入689.6億元,同比增28.8%,土地成交均價3410元/平方米,同比增達55.7%。
張大偉表示,土地成本增加,房企拿地競爭激烈,這明顯導致房企的利潤率下滑。
3
“以價換量”項目進入結算周期
鏈家地產市場研究部張旭認為,2011年受調控影響的項目成為目前房企結算的重點,這些項目被迫“以價換量”,在保銷量和保利潤之間選擇了前者,帶動了整體利潤率下降。
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