高負(fù)債高地價(jià)致房企利潤(rùn)率再滑坡至17.9%

　　前十月銷售業(yè)績(jī)普漲超40%利潤(rùn)率則依然難改下行趨勢(shì)

　　截至昨日截稿時(shí),已有20家房企公布其銷售業(yè)績(jī),20家房企合計(jì)前10月銷售業(yè)績(jī)突破了6539億元,同比漲超40%。但從房企三季報(bào)來看,房企的利潤(rùn)率卻依然難改下降的趨勢(shì)。

　　瑞安房地產(chǎn)、碧桂園、中駿置業(yè)前十月的同比漲幅都錄得翻番,即使是業(yè)績(jī)漲幅排在末尾的花樣年、首創(chuàng)置業(yè)等房企,也錄得10%左右的增長(zhǎng)。

　　然而,據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì),公布三季報(bào)的135家上市房企前三季度合計(jì)總營(yíng)收達(dá)4675億元,總利潤(rùn)為835億元,行業(yè)利潤(rùn)率卻僅17.9%,凈利潤(rùn)率僅13%。

　　利潤(rùn)率或每年降一兩個(gè)點(diǎn)

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,目前絕大多數(shù)一線房企都采取高周轉(zhuǎn)模式,策略是推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和管理標(biāo)準(zhǔn)化。在未來幾年內(nèi),行業(yè)平均利潤(rùn)率每年將降低1~2個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　在高周轉(zhuǎn)的模式之下,主流房企年內(nèi)新開工大幅增加。季報(bào)顯示,前三季度保利地產(chǎn)累計(jì)新開工面積1209萬(wàn)平方米,竣工面積660萬(wàn)平方米,在建面積3992萬(wàn)平方米,分別比去年同期增長(zhǎng)26.2%、55.7%和21.9%。而萬(wàn)科截至10月上旬,拿地已過700億元,創(chuàng)歷史新高,1~9月累計(jì)開工面積完成年初計(jì)劃的82.4%。

　　而易居研究院數(shù)據(jù)顯示,截至10月底,一、二、三線20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2748、2760和2251萬(wàn)平方米,環(huán)比分別增長(zhǎng)1.1%、3.1%和-0.8%,一線城市住宅存貨已悄然上升。

　　利潤(rùn)率下滑溯因

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　　高負(fù)債率“吃掉”大量利潤(rùn)

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),所有上市房企在9月末的資產(chǎn)負(fù)債率為76.1%,較年初增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到歷史新高。不過,剔除預(yù)收賬款后,公司其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為49.4%,較年初下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　“高負(fù)債率、高貸款利率帶來的高利息費(fèi)用吃掉了大量利潤(rùn)?！睆埓髠フJ(rèn)為。

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　　土地成本同比大增

　　易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,2013年10月,10個(gè)典型城市土地出讓金收入689.6億元,同比增28.8%,土地成交均價(jià)3410元/平方米,同比增達(dá)55.7%。

　　張大偉表示,土地成本增加,房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈,這明顯導(dǎo)致房企的利潤(rùn)率下滑。

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　　“以價(jià)換量”項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算周期

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,2011年受調(diào)控影響的項(xiàng)目成為目前房企結(jié)算的重點(diǎn),這些項(xiàng)目被迫“以價(jià)換量”,在保銷量和保利潤(rùn)之間選擇了前者,帶動(dòng)了整體利潤(rùn)率下降。