報載,下月廣州史上首批公租房共7000多套將正式推出。廣州市住房保障辦透露,這些房屋位于天河、海珠、黃埔、白云四區(qū)。
看到這一報道,我為廣州公租房終于推出感到高興,但同時也對今后將建立以租為主的住房保障體系感到有些擔心。因為,前幾天也有報道稱住建部擬取消經濟適用房,將在全國提速建公租房,并考慮將“公租房并軌”作為調整現有住房供應體系的突破口。
如果取消了經適房,單靠發(fā)展租賃型保障房能否滿足中低收入住房困難者的需求?地方政府的負債本來就重,能否承擔大規(guī)模建設公租房(資金回籠較慢)的投資支出?以公租房為主的保障體系,是否包括或排除限價房這類介乎于保障房和商品房之間的住房產品?
如果用最近北京提出建設的“自住型商品房”或去年深圳提出建設的“安居型商品房”這類限價房替代“經適房”,我的擔憂或許是多余的。但是,要是像任志強提出的“如取消經適房,更應取消限價房了”的話,恐怕上述擔心可能就并不多余了。任志強認為,地方政府做限價房本身就是違法的,既違反房地產法,也違反價格法,限價房就是個怪物。
其實,任志強的說法并不成立,因為限價房并非他所說的“純商品房性質”。只要將限價房清晰地界定為保障性住房而非商品房,這樣就不存在所謂的不合理和違法。而且,經適房和限價房本來就是參照香港的居屋移植而來的,只是經適房當初設計的定價機制過于僵硬和死板,監(jiān)管制度又不嚴格,結果造成很多違規(guī)尋租和貪腐現象。
而香港是以居屋養(yǎng)公屋,經過20多年的摸索和實踐,已經形成一套可以良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的模式,國內完全可以借鑒和參照,而不應“因噎廢食”將產權型保障房全都摒棄。
廣州應當率先提出試行“以限價房養(yǎng)公租房”的運作模式,這樣可以取得一舉多得的效果:既可減輕目前房價過高帶來的調控壓力,又可避免政府發(fā)展公租房財政負擔過重;既可較快地滿足和解決大批中低住房困難者的需求,又可根據市場的需求,通過調整保障房的供應規(guī)模來調節(jié)和平衡房價。
此外,發(fā)展公租房也要考慮租金定價是否合理、會否造成空置現象等問題。由于目前政府建造的公租房大多地處郊區(qū),交通條件一般都不太好,租金過低會供不應求,也影響投資回收;但租金過高可能會導致空置現象,這種情況其他城市已經出現過。建議做好前期保障對象摸底工作,合理制定租金標準,適度降低準入門檻,完善周邊配套,避免出現公租房租不出去的現象。(韓世同)
(作者是知名地產專家)