評(píng)論：樓市地方新政 績(jī)效待觀察

　　馬紅漫(經(jīng)濟(jì)學(xué)博士財(cái)經(jīng)評(píng)論員)

　　房?jī)r(jià)上行壓力倒逼一線城市調(diào)控政策“升級(jí)”。近日出爐的“滬七條”將二套房最低首付由六成提升至七成,非滬籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保年限由1年提升至2年;而北京市住建委則提出,單價(jià)高于4萬(wàn)元人民幣的樓盤(pán)今年不會(huì)批預(yù)售許可證。

　　雖然建立樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制已獲得業(yè)界認(rèn)可,但在年底房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)問(wèn)責(zé)壓力陡增的語(yǔ)境下,一線城市還是競(jìng)相祭出了行政強(qiáng)制干預(yù)利器,以解決燃眉之急?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是,未來(lái)一段時(shí)間樓市行政舉措將會(huì)與市場(chǎng)化調(diào)節(jié)并存。只有在對(duì)土地財(cái)政、財(cái)稅體制等制度層面進(jìn)行徹底厘清之后,長(zhǎng)效機(jī)制才可能在樓市調(diào)控中占據(jù)主導(dǎo)地位。

　　事實(shí)上,當(dāng)前樓市的主要癥結(jié)還在于結(jié)構(gòu)性矛盾。一方面,在城鎮(zhèn)化改革的大背景下,許多進(jìn)城務(wù)工人員被排斥在住房保障體系之外,同時(shí)卻因其自身收入水平偏低而與商品房無(wú)緣,這部分剛性需求長(zhǎng)期無(wú)法得到合理滿足,進(jìn)而引發(fā)供求不相匹配的問(wèn)題。另一方面,房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出區(qū)域性的冷熱不均。在大型城市、尤其是中心城區(qū),高端需求集中而供地相對(duì)稀缺,進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)升溫;但在許多中小城市、新建衛(wèi)星城區(qū),則因新增人口流動(dòng)不足、前期房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度開(kāi)發(fā)而誕生了“空城”與“鬼城”?？梢?jiàn),這些樓市痼疾需要通過(guò)夯實(shí)保障性住房市場(chǎng)、合理引導(dǎo)人口居住分布等措施予以根本破解,隨之而來(lái)的專(zhuān)項(xiàng)資金籌措、城市交通基建投入、人才引進(jìn)制度設(shè)計(jì)等必要配套政策同樣具有長(zhǎng)周期性特征,需摒棄短視心態(tài)、以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光視之。是為決策層強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的原因所在。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是,地方政府普遍受到預(yù)算收入不足問(wèn)題的困擾,在償還地方債務(wù)、活躍地方經(jīng)濟(jì)工作中對(duì)土地出讓金的依賴(lài)程度較高。在這一前提下,房地產(chǎn)業(yè)低迷成為地方政府不可承受之重,而樓市趨熱又可能觸碰到調(diào)控問(wèn)責(zé)底線。恰因此,見(jiàn)效較快、收縮自如的行政管制就成為地方政府適時(shí)調(diào)控樓市的重要砝碼,不可能對(duì)其輕易放棄。就此而言,樓市調(diào)控早已走出“單一產(chǎn)業(yè)”的范疇,成為一項(xiàng)社會(huì)性、制度性課題。未來(lái)只有合理平衡各級(jí)政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)、積極推進(jìn)稅收制度改革、淡化土地財(cái)政的魅力,才可能為房地產(chǎn)業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作、強(qiáng)化自動(dòng)糾偏功能奠定環(huán)境基礎(chǔ)。