1998年，讀高中的小張住進(jìn)金康園。這個商品房小區(qū)以3200元/平方米的價格創(chuàng)下當(dāng)時昆明房價之最，也將設(shè)計、綠化、物管、配套等概念帶入現(xiàn)實生活；
2003年，小張家搬到了陽光花園，“讓生活充滿陽光”的居住概念開啟了滇池路板塊的崛起，人文魅力、品質(zhì)生活的理念也成為當(dāng)時引領(lǐng)昆明生活的風(fēng)向標(biāo)；
2012年，小張買了自己的房，南亞風(fēng)情·第壹城，樓市競爭之下的高性價比是她最為看重的因素；
未來，小張或許還會換房。追求更大限度的宜居和幸福感應(yīng)該是我們對于居住的不變追求。
值得關(guān)注的是，從2003年8月國家明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)到今天，10年時間，樓市從起步逐漸走向了興盛，產(chǎn)品也從一枝獨(dú)秀發(fā)展到如今的百花齊放，記錄著昆明城市及樓市變遷，也記錄下10年間購房者及市場需求的不斷變遷。
回首2003年，昆明樓市的主要產(chǎn)品以花園洋房及少量小高層為主，2004年起，高層住宅出現(xiàn)市場，此后，寫字樓、商業(yè)、高層、超高層、別墅、公寓等產(chǎn)品不斷推陳出新，樓市產(chǎn)品豐富，發(fā)展多元。
2.0到3.0的昆明10年
在《昆明地產(chǎn)藍(lán)皮書》中，將昆明30年來的人居價值演變、發(fā)展分為了四個階段，從1981年~1997年城市1.0時代到1998年~2002年城市2.0時代，從2006年~2011年城市后2.0時代到2012年開啟的城市3.0時代。昆明樓市經(jīng)歷了從居住到宜居的轉(zhuǎn)型，見證了多個房地產(chǎn)王朝的成長與興衰，也最真實地反映出了昆明人對于居住需求的變化。
云南省設(shè)計院前總建筑師饒維純在《昆明地產(chǎn)藍(lán)皮書》中對昆明人居價值的演變與發(fā)展軌跡給出了自己的理解。與上世紀(jì)70、80年代“住得下”到“分得開”的粗放居住需求下較為簡單的房地產(chǎn)商品房產(chǎn)品不同，近十年隨著需求的變化，商品房產(chǎn)品也得到了長足的發(fā)展。
從1998年到2010年，昆明市開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)數(shù)量眾多，是昆明市住宅開發(fā)建設(shè)最為旺盛的年代，在這個時期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)不受國家規(guī)定的每戶建筑面積標(biāo)準(zhǔn)限制，開發(fā)商可根據(jù)市場需求來確定不同的戶型和不同的面積標(biāo)準(zhǔn)。這使得該時期住宅戶型更加豐富完整，注重戶內(nèi)功能空間的合理布置和功能空間面積的合理分配，住宅戶型以兩廳二至三臥、一廚一衛(wèi)、前后陽臺的戶型為主，開始出現(xiàn)主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間的住宅，同時多為一梯兩戶的單元式住宅。
此外，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計重視城市交通與住區(qū)內(nèi)交通的銜接，注重社區(qū)內(nèi)交通組織的人車分流，并開始注意解決靜態(tài)交通問題，組織地面停車及部分地下停車，但車位配比不足成為共病。環(huán)境方面，適當(dāng)控制建筑密度與容積率，開始注重環(huán)境設(shè)計，營造優(yōu)美的景觀環(huán)境，如：百大國際花園、湖畔之夢、銀海銀苑等小區(qū)，至今仍可稱為昆明樓市的標(biāo)桿典范之作。
從2011年以后，隨著昆明城市化進(jìn)程的加快，城市發(fā)展不斷向四周新區(qū)擴(kuò)張，城市建成區(qū)不斷擴(kuò)大，但新區(qū)的配套服務(wù)與工作崗位遠(yuǎn)不如舊城，造成了居民生活不便與交通擁堵。同時，舊城內(nèi)原有的城中村嚴(yán)重制約著城市空間環(huán)境與城市形象的完善，因而，這個時期的住宅開發(fā)建設(shè)又從向四周新區(qū)的擴(kuò)張回歸到舊城的大批城中村改造上，由于舊城地區(qū)土地的集約利用和綜合開發(fā)等因素的影響，昆明舊城人口和建筑密度密集，高層、高容積率、高密度成為標(biāo)志。一些項目由于其區(qū)位靠近舊城中心或副中心區(qū)域，結(jié)合城市整體功能的需求進(jìn)行了綜合開發(fā)，其共建配套除了常規(guī)的公建設(shè)施之外，還包括了大型商業(yè)、辦公、賓館等，由此也催生出了昆明當(dāng)下的高層時代和城市綜合體開發(fā)熱潮。綜合性土地的大量出現(xiàn)，也是昆明樓市產(chǎn)品多元發(fā)展的關(guān)鍵因素。
石遠(yuǎn)認(rèn)為，從1998年的官房時代到2003年的精品時代，城建、百大、銀海、江東等一批老字號房企崛起，再到如今的高層時代，百花齊放，可以說這是城市發(fā)展的一條必經(jīng)之路。產(chǎn)品細(xì)分越豐富，越能體現(xiàn)出市場的活躍度與市場的成熟度。而省外一線房企的大量進(jìn)駐，也為昆明樓市的產(chǎn)品設(shè)計和發(fā)展注入了全新的活力。
對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著人均可支配收入增加，人們對居住的要求越來越高，對產(chǎn)品的選擇也更加理智。10年時間，開發(fā)產(chǎn)品的不斷更新變化，其實都源于購房者心態(tài)和需求的改變，而從居住到宜居的轉(zhuǎn)變最為顯著。此外，隨著開發(fā)企業(yè)和項目的增加，激烈的競爭也迫使開發(fā)企業(yè)不斷在產(chǎn)品設(shè)計和品質(zhì)上下功夫，以贏得市場。
夠用到享受的需求10年
據(jù)昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會調(diào)研中心調(diào)查，1998年以前，有房、夠住，是人們對于居住的基本需求，而1998年~2005年，“大不大”、“好不好”成為了購房者需求的核心。這個時期，購房者開始關(guān)心產(chǎn)品的戶型、面積、環(huán)境等，80~90平方米的三室和四室成為當(dāng)時的主力戶型，需求也從那時起倍增釋放。而“會所”風(fēng)靡一時，似乎成為了高端樓盤的標(biāo)準(zhǔn)配置和亮點。
而2006年至今，為了滿足大多數(shù)住戶在緊張工作之余，需要放松、休閑、方便、快捷生活的需求，住宅小區(qū)的設(shè)計不斷適應(yīng)建設(shè)美麗城市和滿足住宅人群舒適度的需求。許多小區(qū)樓底配備了商鋪、停車場，周邊配套了學(xué)校、醫(yī)院、商場等，住宅環(huán)境園林化、講究配套齊全、交通便利成為了產(chǎn)品贏得市場的關(guān)鍵。同時，隨著土地資源的集約化利用越來越精密，多層住宅建蓋逐漸淡出樓市舞臺，小高層、高層成為市場主導(dǎo)，車位是否充足成為重要購房指標(biāo)，于是，CBD、DBD、SHOPPINGMALL、城市綜合體等新概念成為產(chǎn)品的最大特色和賣點。
由此，隨著國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策相繼出臺，購房投資逐漸回歸理性，購房需求根據(jù)收入呈現(xiàn)出了多元化，需求量較大的戶型仍為小型化、多樣化的100~120平方米兩室和三室。同時，隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市外來人員不斷增多，居住需求對于交通的依賴程度也越來越大，社區(qū)和城市主干道、地鐵的銜接受到了更多人的重視。另一方面，隨著對房地產(chǎn)品牌和服務(wù)意識的增強(qiáng)，人際交往開始逐漸走向圈層化，“買房要有好鄰居”也成為了置業(yè)時的標(biāo)準(zhǔn)。
站在昆明城市3.0時代的起點，房子已不再僅僅是遮風(fēng)避雨的場所，還意味著一種生活方式；買房子不僅僅是買一個建筑物，還是買一種氛圍和服務(wù)。3.0時代，購房者手持珍貴而又有限的購房款，面對異常豐富的產(chǎn)品選擇，關(guān)注將空前絕后。
有專家分析，不難想象，購房者首先看中的是項目的質(zhì)量和品牌。一個好的項目能整合怎樣的合作伙伴和專業(yè)團(tuán)隊來共同打造，這從側(cè)面反映了項目的含金量以及開發(fā)企業(yè)的責(zé)任感、時代感、品牌實力和號召力。一個好的建筑設(shè)計，能夠為項目帶來高品位和建設(shè)定位；一個好的景觀設(shè)計，能夠為項目帶來優(yōu)越的生活品味；一個好的招商管理公司，能夠為項目把好商業(yè)業(yè)態(tài)檔次關(guān)；一個好的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，能夠為項目帶來前所未有的增值潛力；一個好的物業(yè)公司，能夠為項目帶來樓盤品質(zhì)的高附加值……其次，購房者還應(yīng)該看重物業(yè)的稀缺性。在點樓林立的城市中，板樓就尤為珍貴；高層建筑多了，多層建筑便顯得稀罕；容積率如果能保持在1~2之間，綠地率就能超過40%……這些指標(biāo)或許都是未來3.0時代產(chǎn)品制勝市場的關(guān)鍵，也將決定未來樓市產(chǎn)品的走向。
面對3.0時代激烈的產(chǎn)品競爭，一向以產(chǎn)品取勝的銀海地產(chǎn)總經(jīng)理汪萬生認(rèn)為，昆明是一座包容性很強(qiáng)的城市，所以在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)和舒適度的同時，設(shè)計的獨(dú)具匠心，標(biāo)志性的產(chǎn)品特征也將是樓市產(chǎn)品發(fā)展的趨勢。汪萬生說：“在同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的市場背景下，人性化、個性化的產(chǎn)品設(shè)計將成為市場需求的一大亮點。結(jié)合昆明獨(dú)特的文化和區(qū)位，東南亞風(fēng)格、歐式風(fēng)格、美式風(fēng)格，甚至是少數(shù)民族風(fēng)格在昆明呈現(xiàn)均不會覺得奇怪，也將是差異化產(chǎn)品設(shè)計的一大趨勢。”
顯然，在未來的城市3.0時代里，僅靠一張牌已經(jīng)難以勝出，在置業(yè)者日益注重產(chǎn)品的前提下，隨之而來的是對于產(chǎn)品品質(zhì)的競爭，從眾多同質(zhì)化產(chǎn)品中突圍而出，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最大難題，但可以預(yù)見的是，實力房企的誕生就是通過自身的優(yōu)勢資源，加大對產(chǎn)品的研發(fā)力度，順應(yīng)時代，推陳出新，以產(chǎn)品的優(yōu)勢制勝未來10年。(李凡)
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