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香港房價明年難逃一跌?

zhizaolian.cn 來源:深圳商報 2013-11-28 10:32我來說兩句
  

  11月15日,反映香港二手樓價走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)最新報119.93,按星期跌0.65% ,創(chuàng)6星期以來最大跌幅。中新

  日前,華人首富李嘉誠出售位于香港太平山頂?shù)囊惶幒勒?,售價5.38億港元。而上周稍早,李嘉誠旗下公司和記黃埔也曾出售同一區(qū)域的房產(chǎn),價格7.4億港元,一周內(nèi)李嘉誠共套現(xiàn)近13億港元。

  “逃離”香港樓市的不僅僅是李嘉誠,自從今年2月香港實(shí)施最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以來,內(nèi)地購房者銳減,樓市成交量下滑至10年來最低點(diǎn),更有多家歐美銀行預(yù)測香港房價明年將大跌20%-30%。

  香港樓市為何冰封?明年香港房價會否跳水?一河之隔的深圳樓市會否也將被香港樓市的寒意所籠罩?記者為此采訪了多位人士。

  有業(yè)主虧本拋售

  “香港樓市近期確實(shí)十分低迷。一手樓方面,有開發(fā)商選擇降價兩成跑量,而二手房方面,部分業(yè)主也開始降價5%~10%拋售。”美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江少杰25日對深圳商報記者表示。

  一手房方面,開發(fā)商開始以各種補(bǔ)貼稅費(fèi)的方式變相降價。此前也曾有媒體爆出,李嘉誠“九折”出售旗下樓盤剩余單位,并為適用買家支付3.75%的額外印花稅支出;莊士機(jī)構(gòu)旗下新盤也宣布另送雙倍印花稅的半數(shù);遠(yuǎn)東發(fā)展在深水埗的新盤對首批買家提供額外印花稅補(bǔ)貼;香港小輪此前推出的新盤也為近年難得的低價。

  甚至有個別急于拋盤的業(yè)主虧本甩賣。據(jù)香港美聯(lián)首席高級營業(yè)經(jīng)理林振聲表示,位于將軍澳日出康城領(lǐng)都一套中層的3房單位以508萬港元售出,售價低于市場價5%,而且業(yè)主賣出價低于2011年的買入價523萬港元。另外,祥益地產(chǎn)分行主管謝利官也表示,天水圍嘉湖山莊也有業(yè)主虧本拋售房產(chǎn)。原業(yè)主一度以335萬港元放售,經(jīng)過多輪砍價后,最終以310萬港元成交,比買入價低30萬港元。

  據(jù)香港土地注冊處的數(shù)據(jù)顯示,今年10月香港僅出售3426套住宅單元,同比降60.7%,環(huán)比降7.1%。截至10月的三個月內(nèi),所有種類建筑單元銷售數(shù)量為2001年3月以來最低。豪宅方面,今年第三季價格超過1200萬港元的豪宅買賣合約登記僅有607宗,價值167.44億港元,較第二季分別下跌13.2%及10.8%,創(chuàng)下自2008年以來的最低成交量。

  內(nèi)地客“逃離”

  青島人王慶在香港從事金融行業(yè)已經(jīng)兩年,他和太太在九龍大角咀太子地鐵站附近租了一套50多平方米的小兩房,月租金1.5萬港元。王慶對深圳商報記者表示,雖然很想買房,但由于去年10月,香港特區(qū)政府推出了針對非香港永久居民的15%買家印花稅,讓他對樓市卻步了。

  “以我現(xiàn)在住的這套房子為例,市場價500萬,意味著我要多付75萬港元的稅費(fèi),顯然很不劃算。”王慶說。

  另外,今年2月,香港為了調(diào)控樓市,再次推出雙倍印花稅的“辣招”,令外地投資者購買香港房地產(chǎn)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)最高可達(dá)物業(yè)價值的23.5%。

  正是由于上述兩項政策,令樓市主要的購買力——內(nèi)地資金銳減,香港樓市今年開始邁進(jìn)了“熊途”。

  中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示,2011年第三季度香港一手房地產(chǎn)市場交易量的42%來自內(nèi)地買家,占銷售額的51%;而在今年第一季度這一比例已急降至9%,占銷售額的15.2%,創(chuàng)下近四年新低。

  明年房價難逃一跌

  除了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,目前懸在香港樓市頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”,則是市場預(yù)期。美聯(lián)儲于明年3月起減少購買國債,美國QE退出將令美元利率回到正常水平,即約4%至5%,由于港元與美元掛鉤,美國QE退出將壓抑資產(chǎn)價格,從而令房價下跌。

  作為香港人,江少杰深有感觸。他說,目前香港的房貸利率普遍在2%-3%之間,之前由于利率較低,港人感覺供房比租房更便宜,催熱了房地產(chǎn)市場。“香港人對利率的變化比較敏感,如果美國加息,肯定會影響大家對樓市的預(yù)判。我認(rèn)為香港房價未來一兩年肯定會下跌,至少跌兩成。”

  近日,歐美多家銀行集體看空香港房價。美國銀行集團(tuán)美林分行的房地產(chǎn)分析師指出,因?yàn)楣?yīng)充足,再加上利率可能上調(diào),今年香港房價有望下調(diào)5%,明年再下降15%,這意味著比歷史高點(diǎn)降低25%。瑞士銀行也預(yù)計香港房價今年下降5%,明年則有可能下降15~20%。

  香港財經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長陳家強(qiáng)今年9月接受采訪時坦言,香港樓市風(fēng)險最大。“過去2~3年,香港樓價經(jīng)歷了不健康的暴漲。美國QE退出已箭在弦上,利率上升將導(dǎo)致資產(chǎn)重新定價,樓價屆時將不可避免地下跌。”

  寒流波及深圳樓市?

  王慶對本報記者表示,香港房價1997年開始下跌,到2003年重挫66%,但從2003年開始,香港房價開始一路高歌,盡管2008年受到美國次貸危機(jī)影響,房價小幅波動,但從2009年開始,樓市又繼續(xù)高溫,目前房價是2009年的2倍。自從今年2月香港出臺調(diào)控辣招以來,成交量急劇萎縮,房價則直到最近,才有小幅降低。

  反觀深圳的歷史房價,從2004年開始,基本走出了一波和香港房價同升同跌的行情。此次香港樓市的寒流,會否波及深圳?

  根據(jù)深圳中原11月26日最新出爐的市場報告,目前深圳樓市明顯降溫,一手市場樓盤開盤過程中,客戶搶購房源的景象已不復(fù)存在。相較于一手市場,二手市場壓力更大,銀行信貸一再收緊,對需求的釋放形成巨大的打擊。

  不過,業(yè)內(nèi)專家都表示,深圳樓市不會受到香港市場的負(fù)面影響。

  “這是兩個相對獨(dú)立的市場,也不排除有部分資金轉(zhuǎn)而留在深圳,但總體而言,影響較小。”深圳中原二級市場董事總經(jīng)理玉家雄對深圳商報表示,香港樓市是“低迷”,但深圳樓市目前只能用“平淡”來形容,主要是由于今年前8個月成交高潮后,購買力消耗所致。

  美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江少杰也認(rèn)為,這次香港樓市和深圳樓市要“各行各路”了。他表示,之前香港和深圳樓市的步調(diào)一致,主要是受到外圍宏觀經(jīng)濟(jì)的影響;而目前香港樓市調(diào)控政策十分堅定,短期不會退出,但香港經(jīng)濟(jì)的基本面依然較好,而且人民幣不斷升值,有很多港人都希望持有人民幣,或來深圳購房。所以,深圳樓市不會受到香港市場寒意的波及。

  

標(biāo)簽:房地產(chǎn)|印花稅|李嘉誠
責(zé)任編輯:杜思思杜思思
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