談改革與房地產(chǎn)市場的趨勢

　　有很多人讓我說說2014年的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，尤其是討論李嘉誠把中國和香港的房子賣了的問題。潘石屹把上海項(xiàng)目賣了(后)，更多人開始擔(dān)心。我們認(rèn)為(中共十八屆)三中全會一定會替中國創(chuàng)造一個(gè)起碼比過去十年更好的環(huán)境和條件?？梢耘u，但更多應(yīng)該表示支持，即便是批評也要推動(dòng)他繼續(xù)向前。

　　關(guān)于企業(yè)層面

　　(關(guān)于)混合制改革，很多人說是國企兼并民企，我不太同意這個(gè)說法。利用混合制的方法，項(xiàng)目、財(cái)產(chǎn)等等大家可以分配了。比如說，過去規(guī)定多少央企可以做房地產(chǎn)，其他的就不能做。(中共十八屆)三中全會之后，我已經(jīng)接收到了無數(shù)家邀請。再后一步，如果混合制改革出現(xiàn)了，兼并收購問題可能更多。不能進(jìn)入房地產(chǎn)的可以進(jìn)入房地產(chǎn)了。注冊也一樣，過去房地產(chǎn)的注冊門檻是最高的，做一個(gè)大項(xiàng)目，門檻更高?，F(xiàn)在門檻降低，好處是有一些人可以利用關(guān)系獲得一些土地。從企業(yè)層面來說，一定會發(fā)生很多變化，比如兼并收購以及國企和非國企、上市公司和非上市公司之間的多種混合。

　　關(guān)于資本市場

　　上市改革很快會推出來?，F(xiàn)在，境內(nèi)外上市的地產(chǎn)和地產(chǎn)相關(guān)(公司)有170多家，排隊(duì)的有400多家。如果都可以上市，上市的地產(chǎn)公司就會越來越多。這種條件下，上市、融資和獲取地產(chǎn)項(xiàng)目的情況就會發(fā)生巨大變化。不動(dòng)產(chǎn)基金是未來的一個(gè)發(fā)展模式。銀行方面呢？這一次民間銀行不是非金融管理司審批，是準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)類型，有可能形成住房按揭銀行變成一種特殊銀行，對房地產(chǎn)也會產(chǎn)生影響。不僅僅是自己的錢往自己口袋里借的問題，很重要的是可能把項(xiàng)目和企業(yè)周轉(zhuǎn)給單位的貸款變成給個(gè)人貸款。

　　關(guān)于房地產(chǎn)稅

　　如果把房地產(chǎn)行業(yè)改成“營改增”，會對市場產(chǎn)生巨大的影響。

　　房地產(chǎn)稅有很多爭議，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅不一樣。有人說不動(dòng)產(chǎn)登記，大多數(shù)人認(rèn)為是登記房子。錯(cuò)了，不動(dòng)產(chǎn)登記中不是指房子，而是農(nóng)地、耕地、河流、海域，也包括城鎮(zhèn)的房子和農(nóng)村房子。我估計(jì)2020年房地產(chǎn)稅出不來。能不能把房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一了呢？過去是無數(shù)部門在管理中國的不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在要?dú)w到一個(gè)部門去管，這是非常難的。

　　前一段時(shí)間，全國政協(xié)委員做了一個(gè)調(diào)研，調(diào)查了上海兩個(gè)稅，其中一個(gè)就是房產(chǎn)稅。政協(xié)委員說，為什么全國都在學(xué)習(xí)營改增，卻沒有人想學(xué)房產(chǎn)稅呢？這就實(shí)現(xiàn)了一個(gè)悖論。房產(chǎn)稅我們?nèi)ツ晔樟?億多元，納稅成本大概也是2億多元。名義是增加稅收，實(shí)際上是增加成本。按照目前的情況，哪怕是把存量加起來，也就是20億元，拍一塊土地，溢價(jià)就是50億元。不收稅土地溢價(jià)更高。房產(chǎn)稅變成房地產(chǎn)稅之后是一個(gè)新稅種，早著呢。

　　關(guān)于土地與小產(chǎn)權(quán)房

　　現(xiàn)在叫“城鄉(xiāng)一體化”，也就是說農(nóng)村土地可以同權(quán)同價(jià)，但是前面有限定詞，嚴(yán)格按照規(guī)劃和用途來定。這是堅(jiān)決強(qiáng)調(diào)用途的。地方政府有非常大的權(quán)力，可以讓你入市，也可以不讓你入市。不修改土地管理法，這個(gè)還是做不到的，所以還要繼續(xù)改革。

　　上個(gè)世紀(jì)80年代的改革最容易，1992年也容易，那個(gè)時(shí)候大部分都是紅頭文件，你想否定就可以否定了?，F(xiàn)在很多已經(jīng)有法了，要改就要修法。比如小產(chǎn)權(quán)房，不修法是不行的。最近我們在清查小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在有7.6億平方米小產(chǎn)權(quán)房，700萬套左右，60%沒有經(jīng)過質(zhì)量和安全檢查，塌了誰負(fù)責(zé)任？所以，小產(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)正，現(xiàn)在是不行的，要先修改法律。

　　關(guān)于城鎮(zhèn)化與土地使用比例

　　城鎮(zhèn)化不是說人住在城鎮(zhèn)，而是說你的收入來源。要讓第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重提高，實(shí)現(xiàn)真正城鎮(zhèn)化，而不是靠農(nóng)業(yè)就業(yè)獲得勞動(dòng)收入。

　　在土地使用比例問題上，開發(fā)商成了罪人，其實(shí)大量的土地是工業(yè)用地用了。工業(yè)用地基本上是一層房子，產(chǎn)值非常低。在城市化率高速增長的階段，韓國等國家城鎮(zhèn)化率越高的時(shí)候，農(nóng)村人均用地越多，我們走反了。

　　關(guān)于制度

　　從制度層面來說，我們政府要求市場決定資源配置。如果說讓自由選擇，就不能限購，限購就沒有自由選擇權(quán)。現(xiàn)在的制度逼著大家假結(jié)婚和離婚。

　　(中共十八屆)三中全會告訴我們會改，如果說這些改變在明天出現(xiàn)，對房地產(chǎn)市場影響是巨大的。比如，明天宣布所有農(nóng)用地可以選擇入市，情況就不一樣了。我們沒有辦法按照原來規(guī)定說，房地產(chǎn)市場會如何。今年的數(shù)據(jù)告訴我們，土地供應(yīng)量是負(fù)的。說房市不行了，我覺得未必。城市之間的差距開始出現(xiàn)，我同意。因?yàn)橛心敲炊嗳送行某鞘信埽罹嘁欢ù嬖凇?