收取20萬傭金卻稱沒能力審查
近九成二手房合同糾紛涉及房地產(chǎn)中介
□本報記者余瀛波
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在買賣雙方交易中，為了追求動輒幾萬、幾十萬的中介費(fèi)，而背棄居間義務(wù)和誠信原則、規(guī)避甚至違反法律規(guī)定的行為時有發(fā)生。
糾紛中，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)正越來越多地扮演著“當(dāng)事人”的角色。據(jù)北京市第一中級人民法院統(tǒng)計，該院三年多共審結(jié)二手房屋買賣合同糾紛2374件，其中一方當(dāng)事人為中介機(jī)構(gòu)的案件達(dá)2065件，約占全部二手房屋合同糾紛總數(shù)的87%。
600萬購學(xué)區(qū)房卻“指標(biāo)已用”
作為北京二手房交易中的寵兒，由于房源稀缺，近年來學(xué)區(qū)房價格扶搖直上，甚至達(dá)到10萬元/平方米。在巨額利潤的刺激下，某些中介公司明知房屋存在可能影響交易達(dá)成的因素，卻不履行居間義務(wù)，故意怠于告知。
2012年9月，趙明將已購買十年的商品房委托某知名中介公司掛牌銷售，并聲稱是市重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。該中介公司將房屋信息制成廣告牌對外張貼，內(nèi)容為：“某小區(qū)，130平米南房，學(xué)區(qū)房，欲購從速，售價610萬”。
王燕看到后，決定通過該中介公司購買二手房，并向中介公司明確要求必須為市重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。中介公司最終促成雙方交易，并收取王燕20萬余元傭金。雙方在合同中明確約定，購房目的是“為孩子上學(xué)，購買學(xué)區(qū)房”。
然而，剛交完首付款不久，王燕就了解到，該重點(diǎn)小學(xué)對“學(xué)區(qū)房”另有限定性要求：在該房屋內(nèi)以前沒有人用過上學(xué)指標(biāo)。而王燕所購房屋之前已使用過上學(xué)指標(biāo)，也就是說，其購買的房屋已經(jīng)無法達(dá)到孩子上學(xué)的目的。
于是，王燕決定不再履行付款義務(wù)，并將趙明和中介公司共同訴至法院，要求解除房屋買賣合同，退還已付房款，退還居間服務(wù)費(fèi)，賠償損失。
對此，該中介公司答辯稱，交易房屋是否是學(xué)區(qū)房，自己沒有能力審查，不存在任何過錯，不同意退還中介服務(wù)費(fèi)。另外，房屋的確是學(xué)區(qū)房，因?yàn)閷W(xué)校政策導(dǎo)致王燕孩子不能入學(xué)，不是自己能夠控制的。
最終法院認(rèn)為，在本案中，賣方存在隱瞞房屋關(guān)鍵信息——是否是學(xué)區(qū)房的故意。中介公司門店長駐小區(qū)附近，對學(xué)區(qū)房的政策顯然是應(yīng)知的，也是完全有能力調(diào)查清楚的。中介公司不盡調(diào)查義務(wù)，放任結(jié)果的發(fā)生，而且將學(xué)區(qū)房的承諾放進(jìn)廣告，導(dǎo)致買方做出了錯誤的決策。因此，中介公司應(yīng)當(dāng)退還中介費(fèi)。
協(xié)助虛構(gòu)納稅證明逃避限購
北京住房限購政策出臺后，由于戶籍、納稅及社保年限等購房條件的限制，二手房交易量受到較大影響。據(jù)了解，為了謀取利益，個別中介機(jī)構(gòu)不惜協(xié)助不符合購房條件的買受人，虛構(gòu)在京納稅或社保繳費(fèi)符合規(guī)定年限的證明，以逃避限購政策的規(guī)制。
2012年8月，李巖與張彤在某中介公司的居間服務(wù)下簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。張彤為外地戶口，一直在北京工作，但是納稅記錄不連續(xù)。在這種情況下，該中介公司既未對買房人的購買資格進(jìn)行調(diào)查，也未告知賣房人相關(guān)政策要求，便一口承諾能夠幫買房人“辦好此事”。
根據(jù)合同約定，張彤向李巖支付了含定金在內(nèi)的首付款160萬元，李巖亦向張彤交付了房屋。后因張彤納稅記錄不連續(xù)未能通過買房資格核驗(yàn)，賣房人李巖起訴要求解除合同，對方向自己賠償損失。而張彤則要求中介公司返還中介服務(wù)費(fèi)，賠償損失。
法院認(rèn)為，買房人購買訴爭房屋具有政策性障礙，中介公司除了調(diào)查買方購房資格外，還應(yīng)當(dāng)在居間服務(wù)中對買賣雙方進(jìn)行政策解釋，對于明知無法促成買房的交易，應(yīng)當(dāng)遵守誠信原則，即時叫停。中介公司明知交易有政策障礙，還促成交易，甚至向買方承諾可以規(guī)避政策，屬于嚴(yán)重失職，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退還居間費(fèi)、賠償損失的責(zé)任。
未盡審查義務(wù)致交易無效
二手房的法律性質(zhì)復(fù)雜多樣，除普通商品房外，法律對于經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有特別規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中，部分中介公司審查不嚴(yán)，或明知不可為而為之，也引發(fā)了大量糾紛。
2011年5月，購房人肖麗與售房人郭強(qiáng)以及某中介公司三方簽訂了房屋買賣合同，約定郭強(qiáng)以180萬元的價格，將其所有的位于北京市海淀區(qū)某小區(qū)一套房屋賣給肖麗。此后，肖麗向郭強(qiáng)支付首付款69萬元，向中介公司支付居間代理費(fèi)4.8萬元。
在合同的房屋性質(zhì)一欄，中介公司填寫確認(rèn)訴爭房屋為已購公有住房。在“是否為央產(chǎn)房”的調(diào)查表上劃了“×”。
然而，當(dāng)買賣雙方在辦理房屋過戶手續(xù)時，卻被有關(guān)房屋管理部門告知訴爭房屋系央產(chǎn)房，需要賣方及其配偶單位辦理相關(guān)手續(xù)后，方可上市交易。此后，郭強(qiáng)雖積極配合咨詢房屋上市所需辦理的相關(guān)手續(xù)，但始終未辦理完備房屋上市交易的必要手續(xù)。肖麗隨后將郭強(qiáng)及中介公司訴至法院，要求退還購房款項(xiàng)并賠償相應(yīng)損失。
法院認(rèn)為，本案中，中介公司對于央產(chǎn)房是否能夠上市未盡審核義務(wù)就倉促促成交易，甚至連房屋性質(zhì)都未詢問賣房人，應(yīng)該說在居間行為中未盡調(diào)查和告知的義務(wù)，存在居間中的失職行為，最終因?yàn)榉课萁灰琢鳟a(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，本案中判決其返還居間費(fèi)。(文中所有人物均為化名)
本報北京12月8日訊
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