房地產(chǎn)信托2013年單體風(fēng)險頻現(xiàn) 亟待基金化轉(zhuǎn)型

　　房地產(chǎn)信托2013年單體風(fēng)險頻現(xiàn)

　　亟待基金化轉(zhuǎn)型數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款，規(guī)?？傆?006.07億元，平均年化收益率為9.52%

　　亟待基金化轉(zhuǎn)型

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款，規(guī)模總計3006.07億元，平均年化收益率為9.52%

　　-本報見習(xí)記者彭妍

　　在房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)信托扮演著極為重要的角色，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)亦是信托公司最重要的利潤來源，房地產(chǎn)信托的發(fā)展，無疑將牽動信托業(yè)在2013年整年的經(jīng)營業(yè)績。

　　用益信托的在線統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款，規(guī)?？傆?006.07億元，占全部信托產(chǎn)品的比重為34%，產(chǎn)品的平均期限為1.91年，平均年收益率為9.52%。這一規(guī)模與2012年相比，上漲約64.9%。

　　同時，有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的組成結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化，單一信托占比上升。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著IPO開閘，房企現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)等變化，傳統(tǒng)的“類信貸”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤空間正逐步縮小，信托公司只有根據(jù)市場變化情況進(jìn)行主動管理，進(jìn)行基金化的房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型才是未來的出路。

　　2013年房地產(chǎn)信托升溫

　　雖然當(dāng)前房地產(chǎn)信托出現(xiàn)個別違約事件，但其成立規(guī)模、融資規(guī)模增長勢頭絲毫不減。

　　用益信托的在線統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款，規(guī)?？傆?006.07億元，占全部信托產(chǎn)品的比重為34%，產(chǎn)品的平均期限為1.91年，平均年收益率為9.52%。

　　其中，2013年上半年房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為1385.17億元，占全年的比重為46%,；而2013年下半年房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為1629.65億元，占比為54%。房地產(chǎn)信托在今年下半年成立規(guī)模提升明顯。數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為751款，規(guī)?？傆嫗?823.19億元，2013年房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模則比2012年上漲了64.9%。

　　“從新增規(guī)模分析，今年上半年政信合作類的基建信托規(guī)模增長較快，而下半年以來，審計署調(diào)查地方債務(wù)，信托公司規(guī)避地方政府債務(wù)風(fēng)險使得基建信托成立規(guī)模高臺跳水，相應(yīng)的信托公司重拾房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)使得成立規(guī)模提升”，分析人士表示。

　　單體風(fēng)險頻現(xiàn)

　　隨著前兩年飛速發(fā)展的房地產(chǎn)項目的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)信托在2013年迎來了大規(guī)模兌付。2013年是房地產(chǎn)信托的集中兌付期，引發(fā)市場對于房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險的關(guān)注，相關(guān)風(fēng)險時有暴露。

　　記者根據(jù)某第三方研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2012年年初至今，已有約15款房地產(chǎn)信托項目因流動性等問題暴露兌付風(fēng)險，占全部暴露風(fēng)險的信托項目的逾七成，其中有不到半數(shù)的房地產(chǎn)信托通過公開訴訟的司法途徑爭取權(quán)益，且大多數(shù)發(fā)生在剛過去的2013年。

　　根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2012年開始，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入兌付密集期，兌付問題依然是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最牽動市場眼球之處。數(shù)據(jù)顯示，2011年、2012年、2013年集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模分別是544億元、1573億元、1974億元。據(jù)中金公司統(tǒng)計，2013年預(yù)計到期房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元，本息合計總還款額約為3100億元。而2013年6月和9月分別是房地產(chǎn)信托的兌付高峰。

　　用益信托分析師帥國讓認(rèn)為，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品能否到期兌付和房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控有緊密的聯(lián)系，也是房地產(chǎn)信托最顯著的風(fēng)險特征之一。大部分地產(chǎn)信托投資項目均是由于融資方受到前期限購、限價和限貸等調(diào)控措施影響，項目租售嚴(yán)重低于預(yù)期造成回款困難；同時在調(diào)控環(huán)境下，銀行借貸、資本市場融資等籌資渠道都會受阻。各種因素疊加導(dǎo)致融資方違約風(fēng)險，從而信托出現(xiàn)兌付風(fēng)險。

　　“出于對三線、四線城市房價不確定性的擔(dān)憂，很多信托公司開始在2013年刻意規(guī)避三四線城市的地產(chǎn)項目”，有信托公司人士指出。

　　不過，也正是因為房地產(chǎn)信托風(fēng)險多因“流動性”問題引發(fā)，因此，其解決空間較大，通過第三方接盤、信托公司自有資金接盤等方式化解風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)信托亟待轉(zhuǎn)型

　　“由于今年我國政府實施積極財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會退出；銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管力度也在加大，房地產(chǎn)信托需要提高自身的管理水平，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的任務(wù)也要提上日程”，用益信托分析人士對記者表示。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，截止到2013年三季度，基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品累計余額達(dá)157.44億元，占全部余額的0.16%，未來將有更廣闊的前景。

　　在基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品方面，業(yè)內(nèi)較早進(jìn)行嘗試的是平安信托、中信信托和新華信托，這些公司已經(jīng)推出多款基金型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品?！半S著房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)的深入，作為信托公司效益最好的業(yè)務(wù)之一的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨較嚴(yán)格的監(jiān)管，基金化的中長期房地產(chǎn)信托集合資金計劃是未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的主要趨勢之一，而且銀監(jiān)會也曾明確指出‘鼓勵信托公司研究創(chuàng)新中長期的私募基金計劃’，所以，基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將推動房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，降低房地產(chǎn)市場波動所帶來的風(fēng)險”，上述分析師指出。