樓市快評
龔名揚
只需要每平方米4000元就能在城區(qū)購房置業(yè)？只花不到相同地段商品房一半的價錢，就能坐擁成熟社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施？這種“高性價比”的存在不是別的，就是我們時常談?wù)摰摹靶‘a(chǎn)權(quán)房”。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。由于歷史原因，與其他的一些快速實現(xiàn)城鎮(zhèn)化進程的城市一樣，東莞的多個鎮(zhèn)街都有小產(chǎn)權(quán)房，其中以萬江和道滘最多，業(yè)內(nèi)人士保守估計東莞的小產(chǎn)權(quán)房建筑面積超百萬平方米。
作為一個非土豪的購房者，假如你手上有30多萬元，到底是用來給商品房的首期，還是用來一次付清“小產(chǎn)權(quán)房”的購房款呢？這似乎是一道兩難的選擇題。選擇前者，你每個月會有供樓的壓力，二三十年都會處于負債狀態(tài)，還要祈禱自己不要成為樓市泡沫的受害者；選擇后者，你應(yīng)該沒有還款的壓力，不出大問題的話房屋住上二三十年估計沒問題，但會有政策的風險。
如果讓筆者來做選擇，那么絕對會選擇供二三十年的商品房，而對“小產(chǎn)權(quán)房”敬而遠之。
為什么呢？筆者認為，一個人要購房，所追求的無非就是安居樂業(yè)，其重點在于“安”，而住在“小產(chǎn)權(quán)房”中，相信很難有安居的感覺。
“小產(chǎn)權(quán)房”沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證，不受法律保護。能夠讓你成為業(yè)主的，絕不會是“小產(chǎn)權(quán)房”。
雖然每個“小產(chǎn)權(quán)房”的購房者都有一個“轉(zhuǎn)正”夢，但至少從目前的政策層面來看，這個“夢”是遙遙無期的。
在本月初召開的東莞市國土資源系統(tǒng)“改革攻堅年”活動動員大會上，國土局局長劉杰在布置今年的工作時，表示將堅決打擊“小產(chǎn)權(quán)房”，這已經(jīng)不是市國土部門的首次表態(tài)了。事實上，無論公開場合還是私下交流，筆者從市國土局獲得的信息都是一致的：“小產(chǎn)權(quán)房”違反土地規(guī)劃，違反國家土地管理的法律法規(guī)，形成了房地產(chǎn)市場的不公平競爭，而東莞市國土局會堅定貫徹中央兩部委的要求，嚴守土地紅線。
而在本月10日，國土資源部部長姜大明接受采訪時說，目前小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)一些反彈和亂建現(xiàn)象，國土部已聯(lián)合住建部及時發(fā)出通知剎風治亂，將針對在建在售小產(chǎn)權(quán)房“拆除一批、處理一批、震懾一批、問責一批”。
然而，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人多數(shù)懷有法不責眾的僥幸心理，心想我們這么多人都買了住了，總不能把樓給拆了，讓所有人露宿街頭吧？的確，如今有關(guān)部門在對已經(jīng)投入使用多年的“小產(chǎn)權(quán)房”的治理上面臨兩難的困局，仍在探索更好的解決方式，但筆者始終認為，作為一名購房者，尤其是剛需購房者，沒必要因為貪圖一時的便宜而讓自己的資產(chǎn)陷入不受法律保護的境地。
根據(jù)我國法律規(guī)定，集體產(chǎn)權(quán)房必須是集體內(nèi)部成員之間才可以轉(zhuǎn)讓，即非本集體內(nèi)部成員，像外村或者城鎮(zhèn)居民是不能購買的。如果購房者不是該集體內(nèi)部成員，則并不擁有該土地的使用權(quán)，購買“小產(chǎn)權(quán)房”是不受法律保護的。
今年1月，北京市第二中級人民法院審理了一宗經(jīng)濟糾紛案件，購買了“小產(chǎn)權(quán)房”12年的王某被毀約，他要求出讓方賠償30萬元的購買差價。法院認為，買賣雙方均明知涉案房屋所使用的土地為集體建設(shè)用地，而王某亦非房屋所在村的村民，雙方的房屋轉(zhuǎn)讓行為被我國法律所禁止。宣判的結(jié)果是，法院認為涉案房屋無法上市交易，王某并不存在因訴爭房屋升值獲得的利益損失。
類似的例子比比皆是，而且由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，征用拆遷時無法取得合法的拆遷房屋補償。再加上“小產(chǎn)權(quán)房”超出政府對村集體土地用地規(guī)劃和用途的規(guī)定，大多數(shù)是未經(jīng)報建，沒有施工許可證，在開發(fā)建設(shè)的過程中缺乏監(jiān)管，在房屋質(zhì)量、消防安全、配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面存在問題，對居住者的安全沒有保障。
說到底，雖然購買商品房需要支付包括土地成本、土地級差地租在內(nèi)的所有溢價，價格要比“小產(chǎn)權(quán)房”貴得多，但住在其中，你的買賣行為受法律保護，你的付出可以讓你擁有產(chǎn)權(quán)，成為業(yè)主，無需惶惶終日，筆者認為這樣的付出還是值得的。
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