購(gòu)房者對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)敬而遠(yuǎn)之

　　樓市快評(píng)

　　龔名揚(yáng)

　　只需要每平方米4000元就能在城區(qū)購(gòu)房置業(yè)？只花不到相同地段商品房一半的價(jià)錢，就能坐擁成熟社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施？這種“高性價(jià)比”的存在不是別的，就是我們時(shí)常談?wù)摰摹靶‘a(chǎn)權(quán)房”。

　　所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。由于歷史原因，與其他的一些快速實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的城市一樣，東莞的多個(gè)鎮(zhèn)街都有小產(chǎn)權(quán)房，其中以萬(wàn)江和道滘最多，業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)東莞的小產(chǎn)權(quán)房建筑面積超百萬(wàn)平方米。

　　作為一個(gè)非土豪的購(gòu)房者，假如你手上有30多萬(wàn)元，到底是用來(lái)給商品房的首期，還是用來(lái)一次付清“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)房款呢？這似乎是一道兩難的選擇題。選擇前者，你每個(gè)月會(huì)有供樓的壓力，二三十年都會(huì)處于負(fù)債狀態(tài)，還要祈禱自己不要成為樓市泡沫的受害者；選擇后者，你應(yīng)該沒(méi)有還款的壓力，不出大問(wèn)題的話房屋住上二三十年估計(jì)沒(méi)問(wèn)題，但會(huì)有政策的風(fēng)險(xiǎn)。

　　如果讓筆者來(lái)做選擇，那么絕對(duì)會(huì)選擇供二三十年的商品房，而對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”敬而遠(yuǎn)之。

　　為什么呢？筆者認(rèn)為，一個(gè)人要購(gòu)房，所追求的無(wú)非就是安居樂(lè)業(yè)，其重點(diǎn)在于“安”，而住在“小產(chǎn)權(quán)房”中，相信很難有安居的感覺(jué)。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證，不受法律保護(hù)。能夠讓你成為業(yè)主的，絕不會(huì)是“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　雖然每個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)房者都有一個(gè)“轉(zhuǎn)正”夢(mèng)，但至少?gòu)哪壳暗恼邔用鎭?lái)看，這個(gè)“夢(mèng)”是遙遙無(wú)期的。

　　在本月初召開(kāi)的東莞市國(guó)土資源系統(tǒng)“改革攻堅(jiān)年”活動(dòng)動(dòng)員大會(huì)上，國(guó)土局局長(zhǎng)劉杰在布置今年的工作時(shí)，表示將堅(jiān)決打擊“小產(chǎn)權(quán)房”，這已經(jīng)不是市國(guó)土部門的首次表態(tài)了。事實(shí)上，無(wú)論公開(kāi)場(chǎng)合還是私下交流，筆者從市國(guó)土局獲得的信息都是一致的：“小產(chǎn)權(quán)房”違反土地規(guī)劃，違反國(guó)家土地管理的法律法規(guī)，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)，而東莞市國(guó)土局會(huì)堅(jiān)定貫徹中央兩部委的要求，嚴(yán)守土地紅線。

　　而在本月10日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明接受采訪時(shí)說(shuō)，目前小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)一些反彈和亂建現(xiàn)象，國(guó)土部已聯(lián)合住建部及時(shí)發(fā)出通知?jiǎng)x風(fēng)治亂，將針對(duì)在建在售小產(chǎn)權(quán)房“拆除一批、處理一批、震懾一批、問(wèn)責(zé)一批”。

　　然而，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的人多數(shù)懷有法不責(zé)眾的僥幸心理，心想我們這么多人都買了住了，總不能把樓給拆了，讓所有人露宿街頭吧？的確，如今有關(guān)部門在對(duì)已經(jīng)投入使用多年的“小產(chǎn)權(quán)房”的治理上面臨兩難的困局，仍在探索更好的解決方式，但筆者始終認(rèn)為，作為一名購(gòu)房者，尤其是剛需購(gòu)房者，沒(méi)必要因?yàn)樨潏D一時(shí)的便宜而讓自己的資產(chǎn)陷入不受法律保護(hù)的境地。

　　根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，集體產(chǎn)權(quán)房必須是集體內(nèi)部成員之間才可以轉(zhuǎn)讓，即非本集體內(nèi)部成員，像外村或者城鎮(zhèn)居民是不能購(gòu)買的。如果購(gòu)房者不是該集體內(nèi)部成員，則并不擁有該土地的使用權(quán)，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”是不受法律保護(hù)的。

　　今年1月，北京市第二中級(jí)人民法院審理了一宗經(jīng)濟(jì)糾紛案件，購(gòu)買了“小產(chǎn)權(quán)房”12年的王某被毀約，他要求出讓方賠償30萬(wàn)元的購(gòu)買差價(jià)。法院認(rèn)為，買賣雙方均明知涉案房屋所使用的土地為集體建設(shè)用地，而王某亦非房屋所在村的村民，雙方的房屋轉(zhuǎn)讓行為被我國(guó)法律所禁止。宣判的結(jié)果是，法院認(rèn)為涉案房屋無(wú)法上市交易，王某并不存在因訴爭(zhēng)房屋升值獲得的利益損失。

　　類似的例子比比皆是，而且由于“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，征用拆遷時(shí)無(wú)法取得合法的拆遷房屋補(bǔ)償。再加上“小產(chǎn)權(quán)房”超出政府對(duì)村集體土地用地規(guī)劃和用途的規(guī)定，大多數(shù)是未經(jīng)報(bào)建，沒(méi)有施工許可證，在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中缺乏監(jiān)管，在房屋質(zhì)量、消防安全、配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面存在問(wèn)題，對(duì)居住者的安全沒(méi)有保障。

　　說(shuō)到底，雖然購(gòu)買商品房需要支付包括土地成本、土地級(jí)差地租在內(nèi)的所有溢價(jià)，價(jià)格要比“小產(chǎn)權(quán)房”貴得多，但住在其中，你的買賣行為受法律保護(hù)，你的付出可以讓你擁有產(chǎn)權(quán)，成為業(yè)主，無(wú)需惶惶終日，筆者認(rèn)為這樣的付出還是值得的。