北京二手房交易遇冷 商住樓房主被建議掏中介費(fèi)

　　在本市一季度二手房交易遇冷的情況下，40年或50年產(chǎn)權(quán)的商住樓情況又如何？把一套商住房掛牌的陳先生可算體會(huì)到了“吃掛落兒”的滋味。南三環(huán)劉家窯橋南一套近50平方米的商住樓掛牌倆月都沒招來看房人，當(dāng)他周末催促中介時(shí)，卻意外聽到一個(gè)讓他十分意外的消息：“現(xiàn)在商住樓太難出手了，您著急的話，先鼓勵(lì)鼓勵(lì)我們經(jīng)紀(jì)人，交1萬元中介費(fèi)吧。”

　　中介費(fèi)一直以來都是買方的事兒，現(xiàn)在賣方怎么還得交中介費(fèi)了？別說是陳先生，很多打算出售商住樓的房主都是頭一回聽說這事兒，可這，恰恰成了如今商住樓市場(chǎng)供過于求的真實(shí)寫照。

　　想得挺美

　　不限購(gòu)自住兼投資

　　3年前，買這套二手商住樓時(shí)，陳先生給中介交的各種費(fèi)用，加起來還不到8000元；3年過去后，商住樓房?jī)r(jià)漲了不少，不過最近想要賣它，中介費(fèi)的情況卻也發(fā)生了變化——在住宅市場(chǎng)肯定是由買方全包的中介費(fèi)，在非住宅市場(chǎng)怎么就還得讓賣方掏腰包？

　　“當(dāng)初想得挺美，買套商住樓不限購(gòu)，自住兼投資。”他回憶說，這棟4層商住樓位于南三環(huán)外，每平方米2.2萬元，總價(jià)100萬元起。跟中介門店打聽了一圈，他發(fā)現(xiàn)在售樓盤周邊毛坯房已在每平方米3.5萬元左右。1萬多元的價(jià)差，讓他認(rèn)為這些房子有投資空間。更何況，這個(gè)商住樓項(xiàng)目4.2米的挑高，引發(fā)了像陳先生這樣被限購(gòu)一族的追捧。“南向大開間能被隔成兩層，樓下待客加臥室，樓上隔出來做個(gè)書房，室內(nèi)面積超過60平方米，都趕上個(gè)小兩居了。”

　　自2010年北京樓市執(zhí)行限購(gòu)措施起，一些區(qū)縣的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量達(dá)到高峰，一度造成各區(qū)域供應(yīng)過剩以及寫字樓空置率居高不下。從需求方面來說，40年或50年產(chǎn)權(quán)的商住樓恰恰擊中了相當(dāng)一部分剛需的“軟肋”：不限購(gòu)、總價(jià)低，室內(nèi)水電、衛(wèi)生間、廚具全齊，還能隔出個(gè)二層，可以滿足火燒眉毛的一時(shí)之需。

　　成本頗高

　　空調(diào)變身電老虎

　　“愛情不是你想賣，想買就能賣……”四層新居樓下勁爆的迪曲伴隨摩托車轟鳴的馬達(dá)聲，不時(shí)闖進(jìn)緊閉的窗戶，時(shí)時(shí)在提醒陳先生：所購(gòu)買的商住樓位于一個(gè)超大小區(qū)的西南角，緊靠著大馬路，從小區(qū)規(guī)劃來說，這里簡(jiǎn)直就是一塊“邊角料”。雖然一次性投資成本不高，可入住后的成本有多少？這樣的房子，日后還容易出手變現(xiàn)嗎？

　　“您買這套LOFT都有買一層送一層的優(yōu)勢(shì)，接近150%的空間利用率，是傳統(tǒng)平層住宅無法比擬的。落地窗配南向超大觀景陽臺(tái)，躍層居住模式可以媲美小別墅。”因?yàn)殛愊壬淖≌拶?gòu)身份，一家中介經(jīng)紀(jì)人沒費(fèi)太多唇舌，就收到了陳先生的8000多元的中介費(fèi)。

　　可等到簽約時(shí)，陳先生才發(fā)現(xiàn)，雖然總價(jià)款100萬元，只需要50%首付，但按照原房主的要求，100萬元的總房款必須在三個(gè)月內(nèi)分三期內(nèi)打到賬戶里。這還不算完，未來還有更多的持有成本在等著他：每平方米50多元的供暖費(fèi)用，每噸5.6元的水費(fèi)，以及每度1.2元的電費(fèi)，水電熱全部都是按商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，尤其是水費(fèi)和供暖費(fèi)，都比民用標(biāo)準(zhǔn)翻了一番。

　　“冬天暖氣不夠給力，晚上要開空調(diào)，此時(shí)超過4米的層高就成了劣勢(shì)，為了讓室溫超過20攝氏度，就必須把空調(diào)設(shè)置成‘電老虎’模式，每晚至少5塊錢電費(fèi)。”陳先生自嘲說。

　　變現(xiàn)不易

　　木樨園挨家磕中介

　　實(shí)際上，本市商住樓供應(yīng)熱潮從2008年北京奧運(yùn)會(huì)舉辦前，一直持續(xù)了四五年的時(shí)間。2011年6月，本市開始執(zhí)行《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，這份文件，在業(yè)內(nèi)被稱為“商改住”禁令，其中顯示，開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照規(guī)劃，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。

　　但據(jù)多家中介公司統(tǒng)計(jì)，截至此時(shí)，此類被禁的商住樓已經(jīng)銷售了幾十萬套，特別是在當(dāng)初買房的一批業(yè)主需要改善住房條件時(shí)，二手房市場(chǎng)中的商住樓掛牌量在最近一兩年呈現(xiàn)出“井噴”之勢(shì)。

　　“想賣商住樓，就去木樨園。”在小區(qū)門口的一家中介門店掛牌兩個(gè)月后，陳先生終于得知了市場(chǎng)中流傳的這一規(guī)律：在二手住宅成堆的區(qū)域，商住樓總價(jià)不打個(gè)八折左右的折扣，基本沒有吸引力，除非是到外地來京人員集中的木樨園一帶，由于在此地經(jīng)商的外地人基本都是被限購(gòu)人群，他們?cè)诰┵?gòu)房的首選基本還是商住樓。

　　事不宜遲，上周末陳先生拉上家人，兵分幾路在木樨園商圈內(nèi)的10幾家中介“撒網(wǎng)”掛牌，報(bào)價(jià)還是原來160萬元的心理價(jià)位。沒承想，半天沒到，他便接到了幾位經(jīng)紀(jì)人的電話或短信，內(nèi)容基本一致：“哥，您這套房現(xiàn)在不太好出手，建議一，降價(jià)10萬元；二，您出1萬元中介費(fèi)，給買方降低交易成本，興許還有成交可能。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前京城二手房市場(chǎng)中的商住樓處于交易低谷，受到二手房交易下行壓力和未來房產(chǎn)稅開征對(duì)象等不利影響，房主不妨先將房屋出租。像陳先生的三環(huán)外商住樓目前月租金約4000元，年投資回報(bào)率雖然只有5%左右，但租客每年還可替房主“背負(fù)”供暖、物業(yè)費(fèi)等合計(jì)近萬元的持有成本。