庫存滾雪球

　　若是在去年今日，售樓員稱“開盤當天就售罄了”，沒什么可懷疑的。但是如今聽到亦莊金茂悅的售樓員再說“我們項目每次開盤都售罄”，記者在心里著實打了個大大的問號。

　　不為別的，只因售樓員的前后自相矛盾：“上期開盤還剩余少數(shù)房源，當時的折扣為3萬抵5萬，如今再購買，除了可以享受當時開盤的價格之外，還可以享受當下5萬抵10萬的活動?！?/p>

　　據(jù)了解，亦莊金茂悅上期開盤為3月底，當初的均價為3.8萬/平米左右，以一個100平米的房子為例，當初享受完3萬抵5萬的優(yōu)惠，折合下來的均價為3.78萬/平米。若均價不變，現(xiàn)在能享受5萬抵10萬優(yōu)惠，則折合后的均價為3.75萬/平米，比上期開盤的價格還要低。

　　記者在北京市住建委網(wǎng)站上查詢到了亦莊?金茂悅的售樓情況。該項目2014年3月29日取得預(yù)售證，共四棟樓248套房，而開發(fā)商只拿了6號樓的60套住宅掛出來賣，而從預(yù)售至今近2個月的時間這60套住宅僅有14套進行了網(wǎng)上聯(lián)機備案，2套處于資格核驗中，3套可售，其余均為“已預(yù)定”狀態(tài)。6號樓的去化率僅有23.33%，與售樓員所說的“開盤當天售罄”相差甚遠。

　　早在2013年12月14日就拿到預(yù)售證的5棟住宅樓的去化率也不樂觀。其中2號樓共102套房，僅有38套進行了網(wǎng)上聯(lián)機備案，4套可售，其余均為“已預(yù)定”狀態(tài)。去化率僅為37.25%。

　　“已預(yù)訂”并不意味著交易成功，售樓員王鵬也透露：“前期開盤的比如6號樓和2號樓，有些房源業(yè)主由于交不上錢，或者解決不了資格問題，我們是可以對其進行清退的，您也可以考慮前期剩下來的房子，現(xiàn)在買很劃算。”

　　在前期開盤去化率不理想的情況下，即便是開發(fā)商取得了新的預(yù)售證，也并沒有急著開盤。按照去年的樓市節(jié)奏，開發(fā)商怕是早早地蓄客，萬事俱備只等預(yù)售證，開盤當天還出現(xiàn)3人搶1套房的火爆現(xiàn)象。

　　亦莊金茂悅最新一期的預(yù)售證5月22號就批下來了，離其最近的周末卻沒有開盤，即便是開盤，也是首付分期付款，開發(fā)商為了將購房者先“圈”進來，收取很低的首付，卻依然難賣得動房。

　　對于5月22日沒有開盤，王鵬苦笑地說，“或許因為天公不作美的一場雨，也或許因為賣不動說多了都是淚?！?/p>

　　銷售步入困局

　　一位售樓員也稱，之所以方興地產(chǎn)可以推出10%首付的政策，允許購房者有半年的時間去湊齊35%-40%的首付，是因為國企等得起。

　　方興地產(chǎn)日前公布的2013年年報顯示，2013年，方興地產(chǎn)錄得累計取得物業(yè)簽約與土地一級開發(fā)銷售成交金額共計人民幣209.94億元，其中物業(yè)簽約金額達145.9億元，銷售面積為57.29萬平方米。土地以及開發(fā)銷售金額達64.04億元，銷售面積達212.57萬平方米。2013年合計銷售金額較2012年人民幣157.93億元上升33%。

　　2013年取得的姣好業(yè)績，成為了2014年衡量業(yè)績的大分母，今年能否屹立不倒，還得仰仗于各項業(yè)務(wù)的發(fā)展情況。據(jù)已有的公報顯示，2014年一季度業(yè)績不容樂觀。

　　方興地產(chǎn)土地一級開發(fā)項目包括長沙梅溪湖項目和三亞市崖城鎮(zhèn)土地一級開發(fā)項目。分別擁有80%級51%的權(quán)益。根據(jù)招募公告，項目一期于2016年6月完成工程竣工驗收手續(xù)。2017年6月完成項目范圍內(nèi)土地出讓的手續(xù)。三亞一級開發(fā)項目是與海南蘭海實業(yè)集團有限公司合作取得，整個項目預(yù)計2018年完工。很明顯，這兩個項目都指望不上能給2014年的方興地產(chǎn)業(yè)績貢獻多少。

　　而在2014年1月、3月、4月，長沙梅溪湖一級開發(fā)項目無新成交土地。僅有2月份該片區(qū)累計出讓土地計容建筑面積38萬平方米，累計銷售成交金額人民幣12.66億元。

　　方興全年開盤銷售項目，包括北京望京金茂府項目和北京亞奧金茂悅項目、麗江金茂雪山語項目、蘇州姑蘇金茂府項目、北京亦莊金茂悅項目、金茂梅溪湖項目等。

　　曾經(jīng)創(chuàng)造了輝煌的銷售戰(zhàn)績的廣渠金茂府已經(jīng)進入了現(xiàn)房銷售階段，剩下的均為樓王的房源，面積在380平米以上，售價在3000萬元以上，已近銷售尾聲；而亦莊金茂悅卻賣不動了，形成了銷售上的青黃不接。

　　2013年1月，方興以18億和17.3億連下兩城，奪得X85R1、X88R1地塊，打造亦莊金茂悅項目。相隔一年后，方興于亦莊“再落兩子”，摘得亦莊X87、X91地塊，這兩宗地塊與亦莊金茂悅僅一路之隔。據(jù)售樓員王鵬介紹，X87、X91地塊的樓面價已經(jīng)高達2.5萬元/平米，首期開盤至少要賣到5萬/平米才能保本，兩幅地塊將于2014年11月左右開盤，定位為低密花園洋房和別墅。后市究竟會如何發(fā)展，現(xiàn)在誰也不敢下定論。

　　方興地產(chǎn)的儲備項目為：寧波南塘金茂府項目(占有51%的權(quán)益)；廣州南沙項目(占有100%的權(quán)益)；重慶盤龍項目(占100%的權(quán)益)；杭州拱墅區(qū)項目(占100%的權(quán)益)；上海閘北大寧國際社區(qū)項目(占100%的權(quán)益)。

　　杭州等二線城市的樓市已經(jīng)難以有好的預(yù)期，而上海大寧地王101億元土地款卻涉嫌逾期支付。方興地產(chǎn)上海公司相關(guān)人士曾對媒體透露，公司用于這一“地王”的土地出讓金，需要通過商務(wù)部備案審批才能最終付款。一位業(yè)內(nèi)人士介紹，只有來自海外的買地資金，才需要在商務(wù)部備案。

　　被寄予厚望的北京亦莊板塊房地產(chǎn)項目陷入滯銷行列，二線城市項目不敢期待，上海地王項目土地款項逾期支付，長沙梅溪湖土地一級開發(fā)項目一季度業(yè)績慘淡，方興地產(chǎn)能不能跨過瓶頸？人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道將繼續(xù)關(guān)注報道。