每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，行業(yè)調(diào)整已經(jīng)到來。

　　6月13日，國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國1~5月商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，其中，住宅銷售面積下降9.2%；商品房銷售額23674億元，下降8.5%，其中，住宅銷售額下降10.2%。由于銷售低迷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11090萬平方米，同比下降5.7%。

　　對于目前的形勢，很多開發(fā)商和地方政府都發(fā)出了救市的呼吁。

　　去年樓市銷售火爆、土地價格走高，開發(fā)商對今年的銷售預(yù)期更高。《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，幾乎所有房企今年的銷售目標(biāo)均較去年大幅上升。

　　然而，在目前的形勢下，房企年終目標(biāo)恐難完成。上半年，樓市降溫銷售冷清，庫存壓力致使房企銷售現(xiàn)“促銷潮”。另一方面，多地放松“限購”政策，救市意圖明顯。

　　下行趨勢已基本形成，地方政府的救市能否收到成效有待進一步觀察。但無論如何，房地產(chǎn)業(yè)必須走出單純靠政策拉動的生存狀態(tài)，更多地依靠市場規(guī)律去發(fā)展，已成為共識。

　　樓市調(diào)整加速行業(yè)整合/

　　“房產(chǎn)起不到拉動作用，對誰都沒有好處，所以一定要改變，快一點改變?！边@是綠城中國董事長宋衛(wèi)平在融創(chuàng)收購綠城的新聞發(fā)布會上的又一次“救市”呼聲。

　　綠城，這家經(jīng)歷了2008年和2011年兩次市場調(diào)整的公司，今年卻出售給了融創(chuàng)，并創(chuàng)下房地產(chǎn)行業(yè)的最大并購案。

　　宋衛(wèi)平表示，在今年慘淡的市場下，綠城要保證絕對安全，資金缺口還有百億元，必須盡快啟動融資。

　　能在香港低成本融資的綠城尚面臨巨大壓力，中小企業(yè)的情況可想而知?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者調(diào)查獲知，浙江、福建、廣東等地區(qū)已出現(xiàn)了開發(fā)商因無法償債跑路、失聯(lián)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)上市公司因經(jīng)營壓力，被迫賣出股權(quán)者比比皆是。

　　市場的低迷也令行業(yè)的整合進一步加速。綠地總裁張玉良表示，大企業(yè)未來一定會有更好作為，因為在全球化拓展方面，國家給了大企業(yè)很大支撐、更好的空間和條件。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者此前報道，從金科股份等多家房企挖來高管的新歐鵬就提出“未來3年躋身全國20強與渝派房企前2強”的目標(biāo)；去年銷售額約150億元的海亮地產(chǎn)提出6年后銷售額千億元的目標(biāo)。

　　坊間傳言，繼2008年龍湖等一批區(qū)域型房企成長為全國型龍頭房企后，又有一批區(qū)域型地產(chǎn)公司有望在今后幾年迅速成長，利用行業(yè)環(huán)境的變化嶄露頭角。

　　全年銷售目標(biāo)恐難完成/

　　實際上，去年底就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2014年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)調(diào)整，因為去年的火爆市場透支了需求。

　　正是這一原因，開發(fā)商普遍把今年上半年作為市場決戰(zhàn)的關(guān)鍵，因為下半年市場將迎來供應(yīng)高峰，大批去年購置的土地將建設(shè)達到預(yù)售條件。

　　然而，沒有開發(fā)商想到，這波調(diào)整會發(fā)生在上半年。

　　從3月開始，各銀行個人住房按揭貸款放緩，或提高首套房的按揭利率，房貸的發(fā)放周期延長。

　　央行公布的數(shù)據(jù)顯示，3月末，廣義貨幣(M2)余額116.07萬億元，同比增長12.1%，增幅創(chuàng)下1996年1月披露月度數(shù)據(jù)以來的最低紀(jì)錄。

　　去年土地價格走高，促使開發(fā)商對房地產(chǎn)項目有更高的銷售價格和銷售金額預(yù)期?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從主要地產(chǎn)商處了解到，幾乎所有房企今年的銷售目標(biāo)均較去年大幅上升。

　　在廣義貨幣發(fā)行量增速處于歷史低位的背景下，開發(fā)商的銷售目標(biāo)自然難以完成。克而瑞研究總監(jiān)薛建雄預(yù)計，今年下半年，開發(fā)商會普遍調(diào)低銷售目標(biāo)，大面積降價的概率也將進一步提高。

　　微刺激利于市場度過調(diào)整期/

　　然而，市場滯銷并未妨礙房地產(chǎn)企業(yè)的擴張計劃?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，一季度，房地產(chǎn)商普遍通過追加借款來提升公司的“御寒”能力。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1～5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，其中國內(nèi)貸款9379億元，同比增長16.5%；自籌資金18222億元，同比增長9.8%。

　　據(jù)宋衛(wèi)平透露，開發(fā)貸只是提供給排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)。在這一背景下，中小房企的資金更多來自非銀行系統(tǒng)增發(fā)的地產(chǎn)基金、券商資管計劃及P2P貸款募資。

　　這部分資金可能會因為部分企業(yè)的資金緊張而承擔(dān)風(fēng)險。世邦魏理士6月13日發(fā)布的通稿稱，預(yù)期影子銀行的借貸將大幅收緊，房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)更多的債務(wù)違約行為。

　　這也正是部分地方政府急于“救市”的根本原因。今年以來，隨著樓市降溫，不少樓市庫存壓力高企的地方陸續(xù)推出樓市“松綁”措施，其中，“放寬公積金提取限制”、“放寬落戶政策”等措施居多，以避開相對敏感的限購政策。

　　對此，億翰智庫上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前的微刺激政策，對于房地產(chǎn)市場來說是合適的，有助于市場平穩(wěn)度過調(diào)整期。

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　　業(yè)內(nèi)聲音

　　卓越地產(chǎn)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)：

　　樓市成交低迷是市場機制發(fā)揮作用

　　每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州

　　繼杭州、常州等二三線城市曝出大量樓盤降價后，“降價潮”逐漸蔓延至一線城市。

　　“樓市成交低迷及部分城市出現(xiàn)降價潮，我認(rèn)為這是市場機制正在發(fā)揮作用?！弊吭降禺a(chǎn)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)表示，去年部分城市房價漲幅過高，脫離了市場需求，今年市場正在從量與價之間尋找平衡點。

　　與低迷的成交相對應(yīng)的是，主要城市庫存出現(xiàn)快速攀升?？硕鸾y(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至5月末，北京供求比為2.74：1，廣州、杭州和南京等城市供求比都在1.5：1以上，杭州與寧波的庫存消化周期分別高達22個月與27個月。

　　張遠(yuǎn)認(rèn)為，部分二三線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩只是暫時性的現(xiàn)象，更多是受到限購政策的影響，需求無法釋放，一旦限購政策放松，需求端便可能回暖，供求比很快就會降下來。

　　“現(xiàn)在輿論都在說，二三線城市供應(yīng)過剩嚴(yán)重，這樣的判斷有誤差，供求比往往是動態(tài)變化的，城鎮(zhèn)化率才是最具參考價值的指標(biāo)?！睆堖h(yuǎn)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

　　“中國的城鎮(zhèn)化率為53.73%，這意味著我國的城鎮(zhèn)化還有很長的進程，大多數(shù)二三線城市仍具備廣闊的發(fā)展空間?！睆堖h(yuǎn)表示，隨著一線城市房價攀升且供應(yīng)量減少，未來會有大量需求外溢至經(jīng)濟較發(fā)達的二三線城市。