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土地收入占全國財政1/3 推動地方積極救市

zhizaolian.cn 來源:地產(chǎn)中國網(wǎng) 2014-07-23 09:23我來說兩句
  

  “限購令”三年后自動退出歷史舞臺?

  房價下降、樓市下行,誰最著急?

  理論上,開發(fā)商應(yīng)該受到最直接的影響,最著急的應(yīng)該是開發(fā)商群體,但在本輪樓市的調(diào)整潮中,相較于開發(fā)商,地方政府在救市上表現(xiàn)得更積極。

  多地掀起突破樓市限購令大潮

  在實行了三年之后,樓市限購令正在多個地方以各種各樣的形式退出歷史舞臺。

  在20天之前,呼和浩特則成為全國第一個徹底放松樓市限購政策的城市。呼和浩特發(fā)文公布,居民購買商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時,不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。

  這一樓市新政被市場普遍解讀為,呼和浩特樓市限購政策實際上被取消了。

  還有一些城市通過放寬購房對象等方式,來突破限購令。南寧市房管部門4月份出臺新規(guī),從2014年4月25日起,廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這即是說,可以在南寧購房的潛在客戶增多了。

  相對于公開發(fā)文,另外一些城市在松綁限購政策時,實施得更為隱蔽。

  有媒體統(tǒng)計,2011年以來,共有40個左右的城市出臺了樓市限購令,預(yù)計2014年除了京滬等一線城市之外,其他30多個城市都存在放松樓市限購的可能性。

  除了突破限購令之外,地方政府救樓市還有其他手段。杭州前不久出臺的“限降令”政策規(guī)定,如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%,那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽,這被疑為托市。安徽銅陵市則宣布,在住房公積金貸款、契稅補貼、外地居民購房落戶等方面給予購房者優(yōu)惠。

  從開發(fā)商大力呼吁救市到政府主動救市

  與2008年、2009年相比,今年的樓市救市路徑大不相同。

  最近8年,樓市遭遇了兩次幅度較大的調(diào)整,一次是2008年底、2009年初;一次是今年。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2009年2月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%,環(huán)比下降0.2%;與此同時,房價環(huán)比下降的城市數(shù)量超過了房價環(huán)比上漲的城市數(shù),其中,新建住房銷售價格環(huán)比價格上漲的城市有17個,而環(huán)比價格下降的城市有36個。

  2014年5月出現(xiàn)了同樣的趨勢。上海易居房地產(chǎn)研究院一份報告指出,70個大中城市房價近兩年來首次由漲轉(zhuǎn)跌,出現(xiàn)下行拐點。局部來看,5月份70個大中城市中,新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有35個,持平的城市有20個,上漲的城市有15個,這至少是今年首次出現(xiàn)了房價環(huán)比下降城市數(shù)量超過上漲數(shù)。

  在2008年、2009年,樓市遭受了最近8年來最大幅度的房價下跌,當(dāng)時開發(fā)商紛紛呼吁救市,甚至在2009年全國兩會召開前夕,房地產(chǎn)商專門組織召開全國性會議,通過媒體等多個平臺倡議救市。

  不過,在2014年,地方政府在救市中上演的戲份更重。從出手時間上來看,今年的救市節(jié)奏比2009年更早。2009年地方政府大范圍救市時,很多地方房價下跌程度較深,如2009年2月新建住宅環(huán)比價格下降的城市中,石家莊降幅為5.2%、溫州降幅為4.1%、丹東降幅為3.7%、吉林降幅為2.4%;而在今年5月,全國新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市中,最大降幅只有1.4%。

  從救市決心來看,今年地方政府的意志也顯得十分堅定。以呼和浩特市為例,該市最早在6月20日即發(fā)文松綁樓市限購政策,隨之引發(fā)了強烈關(guān)注,而呼和浩特市方面以文件出現(xiàn)錯誤為由收回文件,輿論一度猜測,呼和浩特的救市或?qū)㈦y產(chǎn),但在6月26日,呼和浩特正式宣布解除樓市限購。

  政府救市緣于樓市趨冷超出預(yù)想

  地方政府為何表現(xiàn)出比以往更強烈的救市意愿?

  上海易居房地產(chǎn)研究院日前對35個城市2013年商品住宅現(xiàn)貨的去庫存化周期研究發(fā)現(xiàn),35個城市中,排名前三位的包括呼和浩特、蘭州和石家莊,其存銷比數(shù)值分別為37、28和25。該數(shù)值越大,意味著商品住宅庫存越高。換言之,呼和浩特屬于去庫存化速度最慢的一類城市。

  上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出,市場降溫,將加快地方救市的節(jié)奏。很多城市庫存積壓、房企上半年銷售業(yè)績不佳,都會倒逼地方政府主動進(jìn)行限購政策的松綁。

  更重要的是,這種市場的大幅降溫似乎毫無征兆,完全超出了地方政府的意料。國家統(tǒng)計局日前公布的房地產(chǎn)銷售情況變動圖顯示,2013年1—5月,全國商品房銷售面積同比增幅還高達(dá)35.6%,銷售額同比增幅也高達(dá)52.8%,但今年1—2月,全國商品房銷售面積和銷售額同比均為負(fù)增長,在今年1—5月,商品房銷售面積36070萬平方米,同比下降7.8%,商品房銷售額23674億元,下降8.5%,降幅不斷擴大。

  國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人日前指出,2008年的房價變動,更多的是在長期的樓市調(diào)控作用下發(fā)生的,而如今短短一年時間內(nèi),在沒有更進(jìn)一步調(diào)控政策的背景下,市場發(fā)生了大幅反轉(zhuǎn),顯然難以預(yù)料。

  而在另一方面,地方政府對于土地財政的依賴,也越來越重。

  財政部國有土地使用權(quán)出讓收入數(shù)據(jù)顯示,該數(shù)據(jù)在2013年為41250億元,2012年為28517億元,2008年則為10375億元。

  而同期,全國公共財政收入在2013年為129143億元,2012年為117210億元,2008年僅為61330.35億元。

  也就是說,從2008年到2013年,全國公共財政收入6年時間翻了一番,而同期土地收入翻了兩番,土地收入增速明顯更快,土地收入與全國公共財政收入的比值從1:6增長為1:3。

  業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,在土地出讓金作為地方政府收入來源支柱的前提下,地方政府很難坐視房價跌幅擴大,樓市趨冷,救樓市的動機依然存在,自然會加快救市政策出臺。

標(biāo)簽:地方政府|的城市|商品房
責(zé)任編輯:杜思思杜思思
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