房地產市場利好和溢出效應正在不斷釋放。

　　10月29日國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效。其中六大消費中提到要穩(wěn)定住房消費。這是繼“9·30”房貸新政后又一針注入房地產市場的強心劑?！皩τ诂F(xiàn)在這樣一個觀望市場，信心的重要性不言而喻?！毙褫x集團董事長林中認為。

　　這種利好效應，使得資本對商業(yè)地產投資的信心也在發(fā)生變化，有保險資金已經開始重拾進入一線城市和價值城市商業(yè)地產的熱情。10月底，經歷6個月的洽談，中國人壽投資寧波南站的20億元保險資金已全部到位，這筆資金將以債權投資計劃合作的方式投資寧波市火車南站配套廣場及市政設施工程基礎設施。這是保險資金投資商業(yè)地產的一個新典型案例。

　　多位上海寫字樓高管向中國房地產報記者證實，險資進入商業(yè)地產的步伐在不斷加快，越來越多的保險資金已將觸角伸向了成熟一線城市與價值城市的商業(yè)地產，這將導致商業(yè)地產的競爭日益白熱化。

　　“上海、北京等一線城市作為中國未來的金融中心，將與倫敦、紐約這樣的大城市比肩。內資企業(yè)在商業(yè)地產方面發(fā)揮作用和商業(yè)模式的優(yōu)化以及保險資金蓄勢進入寫字樓市場，一定程度上將促進未來資產價值的上行。”仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經理顧東尼(Anthony Couse)在接受中國房地產報記者采訪時表示。

　　險資蟄伏

　　“現(xiàn)在大量的保險基金都想進入商業(yè)地產，尤其是寫字樓市場，但大部分還不急于投資，更多的是在等待時機以及進入的切入點。”顧東尼告訴中國房地產報記者。

　　在當前的房地產市場震蕩調整之下，為何險資會青睞一線城市的商業(yè)地產？

　　根據國際經驗，在房地產市場比較成熟的美國，85%以上的保險資金都會配置不動產，這是一個行業(yè)趨勢。

　　“保險資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健、安全。相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產在保值增值方面相對穩(wěn)定?！鳖櫀|尼告訴中國房地產報記者，在一個成熟市場中，投資回報率實際上反映的是投資風險的高低。一線城市寫字樓的投資回報率低于二線城市，正是反映了該市場的風險較低。

　　另外，在資本市場上，有競爭優(yōu)勢的優(yōu)質房企項目估值偏低造成一定程度的“價值洼地”，這正是保險資本覬覦一線商業(yè)地產的原因之一。

　　鴻毅資本總裁張義鴻認為，從寫字樓和零售的租賃市場來看，核心區(qū)域空置率較低、租金穩(wěn)定，這能夠為業(yè)主帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因此，北上廣深等地的商業(yè)地產市場具備很好的投資價值，這對險資而言極具吸引力。

　　除穩(wěn)健、安全和價值洼地外，商業(yè)地產的開發(fā)投資額穩(wěn)定上漲或為另一重要原因。

　　以一線城市中的上海為例。今年1~9月，上海商業(yè)地產開發(fā)投資額仍保持增長。其中，辦公樓開發(fā)投資總額為287.72億元人民幣，較去年同期上漲13.1%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為264.37億元人民幣，較去年同期增加6.3%。此外，直至9月，上海今年社會消費品零售總額達5661億元人民幣，比去年同期增長8.4%。

　　“比起國際上的大都市，中國的一線城市有一個很大的優(yōu)勢是在副中心還有一些土地儲備，這些地方今后還可以發(fā)展為寫字樓、購物中心或是園區(qū)。另外，比起歐美國家，中國經濟增長要快很多，中國企業(yè)的擴張也非常迅速。全國各地的企業(yè)都有在一線城市開設分公司、設立總部的愿望，這樣就會產生較大需求量?！睂τ谝痪€城市商業(yè)地產的發(fā)展前景，顧東尼向記者分析道。

　　至于險資此刻的蟄伏和未來進入的時間點，顧東尼告訴記者：“以上海為例，今年上海市場租金略微上漲，買家和賣家處在一個膠著的階段。所以出現(xiàn)大宗交易的概率較低。但2015年將是保險資金進入商業(yè)地產尤其是寫字樓的重要時點?！?/p>

　　買賣博弈

　　“大量的優(yōu)質房產、物業(yè)，可使房地產企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)經營和高收益，保險資金對房地產企業(yè)的投資不僅可以實現(xiàn)資產的保值增值，同時也可獲得持續(xù)、穩(wěn)健的利潤，即使不拋售股權，保險公司也可以獲得可觀的分紅?！绷种懈嬖V中國房地產報記者，險資進入商業(yè)地產的利好顯而易見。

　　事實上，從需求來講，很多內資保險公司已經顯示出積極投資商業(yè)地產的意愿。

　　作為中國保險行業(yè)的標桿之一，中國平安近年來在房地產行業(yè)屢有建樹，尤其是對于一線城市的成熟商業(yè)。從操作模式上，除了債權、股權和物權外，還將繼續(xù)探索資產證券化及地產基金。

　　而據太平保險內部人士稱，太平保險正擬籌劃200億元資金，關注一線商業(yè)地產。

　　“商業(yè)地產的投資收益率高于債券，低于股票，相應的投資風險也低于股市，因此商業(yè)地產投資收益穩(wěn)定，符合險資對投資收益的追求以及投資風險的規(guī)避等要求。”太平保險一位不愿具名的高管告訴中國房地產報記者。

　　平安不動產副總經理朱政堅表示，作為金融機構，保險公司在不動產項目上的角色主要是資源整合商?！跋Ｍ?lián)合各種專業(yè)公司，發(fā)揮專業(yè)作用，共同做出有特色的產品?！钡诠矫?，“一線城市寫字樓可供投資的標的相對有限?！鳖櫀|尼認為，“一線城市的物業(yè)資本值正處于一個被資金追逐而走高的階段。未來一線城市核心地段寫字樓的租金仍會上升。”

　　洗牌加劇

　　“未來一兩年內，對于依靠場外私募類基金、信托投資的房地產企業(yè)來說，房地產的融資成本會逐漸走高。而資產負債率控制得比較安全的大型房企，可以通過增發(fā)股份等方式獲得一些長期成本相對較低廉的資金來源。險資的進入，無疑將加劇行業(yè)的洗牌。”建銀精瑞資本董事長李曉東告訴中國房地產報記者。

　　目前來看，商業(yè)地產在融資方面呈現(xiàn)出的格局是：民間房地產私募基金活躍在商業(yè)地產的各個環(huán)節(jié)，且規(guī)模不小，但資金成本普遍較高；一些大型國企所成立的并購基金，目前來看也對商業(yè)地產虎視眈眈，這些基金實力雄厚，融資成本也較低。而保險公司投資商業(yè)地產，將對房地產企業(yè)本身產生一定影響。多位房地產私募基金界的內部人士在接受中國房地產報記者采訪時大多認為，鑒于險資的成本很低，一旦大舉進入，一定程度上會擠壓目前的房地產私募基金。

　　盡管資本的趨利性會導致市場過度競爭，不過李曉東認為，一線城市的商業(yè)地產規(guī)模優(yōu)勢或將讓各路資本可從中分得一杯羹。

　　顧東尼也認為，保險基金不會對海外基金以及房地產私募基金造成過大影響。從國際市場上的經驗來看，包括紐約、倫敦等城市，各種資金之間可以形成一個很好的平衡和互補。而在中國北京、上海等一線城市，未來也會形成這種格局——既有很多有實力的國際基金，也有保險基金、私募基金，各方都能在這個市場中尋找到自己的利益。

　　其實，對于一線城市商業(yè)而言，最大的挑戰(zhàn)是商業(yè)定位和運營的問題?！霸趥惗?，有一百多年歷史的建筑還在被很多跨國公司作為辦公室或者總部所在地使用，而在中國有一些建筑30年就需要翻新建造。政府未來需要為這些老建筑制定更好的規(guī)劃。”顧東尼說。(記者邱桂奇上海報道)