隨著限購(gòu)限貸等相關(guān)政策松綁，以及銀行利率下調(diào)等利好政策的刺激，換房族逐漸增多。根據(jù)改善型居住需求的不同性質(zhì)，換房族有這樣兩種類型：一是目前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環(huán)境而購(gòu)房；另一類是收入頗豐，平時(shí)生活品質(zhì)比較高，對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，在新的高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)后，為了追求更高的生活質(zhì)量，而去購(gòu)買新房。先賣房、再買房，還是先買房，再賣房？有哪些相關(guān)稅費(fèi)和政策？在買房過(guò)程中要注意哪些細(xì)節(jié)？央行新政之下，如何換房是一件頗具技巧性的事。對(duì)此，特羅列部分購(gòu)房講究，供廣大市民參考。

　　是否要享受首套房貸款待遇不同情況分開(kāi)看

　　目前，我市“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，銀行辦理貸款時(shí)，不再考慮購(gòu)房者曾經(jīng)的房貸記錄。對(duì)擁有一套住房并且已結(jié)清貸款的家庭，再購(gòu)房可享受首套房貸款的政策。這對(duì)于一些原先因?yàn)楸幌拶J且無(wú)法支付高昂貸款利率從而難以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃的購(gòu)房者而言，是一大利好消息。這些購(gòu)房者只要不被限購(gòu)，就能夠享受到市面上最為優(yōu)惠的購(gòu)房貸款利率。這樣一來(lái)，立刻能減去不少購(gòu)房成本和購(gòu)房壓力，使不少購(gòu)房者的換房計(jì)劃成為可能。不過(guò)，針對(duì)不同購(gòu)房者的不同情況，仍需要具體情況具體分析，區(qū)別對(duì)待。

　　有房有貸有資金：防止得不償失

　　對(duì)于一些有房有貸有資金的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，原本購(gòu)買二套房，貸款需要執(zhí)行1.1倍的高額利率。現(xiàn)在若還清貸款又可以繼續(xù)享受基準(zhǔn)利率甚至基準(zhǔn)利率打9折優(yōu)惠，那么不妨考慮將手頭一部分用于投資的、或是閑置的資金將原本的貸款還清，然后再申請(qǐng)優(yōu)惠利率的房貸購(gòu)買新房。如此一來(lái)，就能節(jié)省一大筆利息支出。

　　不過(guò)，這就需要購(gòu)房者根據(jù)自身情況來(lái)仔細(xì)算上一筆總賬了。畢竟，前幾年購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)往往能更多地獲得8.5折，甚至7折這樣的優(yōu)惠利率，而當(dāng)前新政后則未必能真正達(dá)到這樣的利率水準(zhǔn)。因此，如果為了在新政下“達(dá)標(biāo)”，而把過(guò)去更優(yōu)利率的貸款提前還清，反倒未必劃算了。所以，購(gòu)房者也不要盲目地因?yàn)樾抡敝€貸。

　　有房少貸資金緊：可以先賣房再買房

　　一些貸款已大部分還清，但手頭資金有限的購(gòu)房者，想要換房就最好是走先賣、后買的改善型路線，這就需要購(gòu)房者還貸后一邊聯(lián)系二手房買家，一邊尋覓新房并申請(qǐng)新政房貸。賣房后，由于自己無(wú)房，原本的貸款記錄也不再追溯，就能把賣房款用作首付，其余部分再享受新政優(yōu)惠利率，達(dá)到自己的改善性需求。

　　有房無(wú)貸有資金：可以直接買房

　　對(duì)于貸款已還清、手頭資金也較多的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，考慮到當(dāng)前樓市環(huán)境因素可能不急于賣房，那么也可以通過(guò)新政享受優(yōu)惠利率，在保留原有一套房的基礎(chǔ)上，購(gòu)買二套房。原有的房產(chǎn)則可等待今后更好的時(shí)機(jī)再考慮賣出。

　　買二手房：第三方資金監(jiān)管很重要

　　購(gòu)買二手房的市民，不妨采取第三方資金監(jiān)管的方式進(jìn)行。這樣，可確保資金的安全。資金監(jiān)管業(yè)務(wù)范圍包括定金、首付款、貸款資金、尾款等，交易雙方在二手房交易過(guò)程中可將相關(guān)款項(xiàng)打入專用賬戶進(jìn)行監(jiān)管。當(dāng)交易雙方履行交易合同，實(shí)現(xiàn)“資金監(jiān)管協(xié)議”約定條件后，銀行按協(xié)議約定，協(xié)助雙方完成房屋交易資金的交割；若雙方因故不能達(dá)成交易，銀行則按照“資金監(jiān)管協(xié)議”的約定對(duì)交易資金進(jìn)行退回處理。

　　近期我市二手房產(chǎn)交易中資金風(fēng)險(xiǎn)案例頻出，嚴(yán)重?fù)p害了買賣雙方的利益。而資金監(jiān)管可以防范上述各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，因?yàn)樵诮灰淄瓿汕百I房資金處于“監(jiān)管”狀態(tài)，只有在交易完成時(shí)資金才轉(zhuǎn)給賣方。且整個(gè)過(guò)程采取同步受理，保證“一手交錢，一手交房”。

　　“賣舊買新”注意權(quán)益保護(hù)

　　購(gòu)房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題，防止一房?jī)少u；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等；要搞清楚所購(gòu)房子是商品房還是安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等性質(zhì)。購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口，千萬(wàn)不要簡(jiǎn)化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過(guò)戶手續(xù)。如果買期房，更要了解樓盤周邊的規(guī)劃、配套等。

　　另外，對(duì)新居住區(qū)域的選擇。一般來(lái)講，改善型購(gòu)房者對(duì)住房區(qū)域的選擇一定要有全面的考慮，如區(qū)域房?jī)r(jià)水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、學(xué)校等的分布情況，全面衡量自己的經(jīng)濟(jì)能力和換房的要求。綜上所述，換房族在抓住政策利好的同時(shí)，也要對(duì)自己的置業(yè)規(guī)劃做出妥善的安排，在升級(jí)置業(yè)購(gòu)買新房或“賣舊買新”時(shí)注意自己的權(quán)益保護(hù)。