2015年：住房市場將呈現(xiàn)雙重分化趨勢

　　四大宏觀背景，三期調整重合以及“買方市場”的到來，決定本次住房市場調整與此前相比：第一，調整(衰退與復蘇)時間更長、速度更慢、程度更深；第二，未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，中國房地產進入“白銀時代”。第三，不同層級的城市調整的時間、速度和程度將發(fā)生分化。一線、二線城市需求旺、消化快、時間短、程度深。三四線城市需求弱、消化慢、時間長、程度淺。綜合而言，2015年的住房市場將呈現(xiàn)雙重分化走勢，即便在后續(xù)政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現(xiàn)復蘇乏力的態(tài)勢。

　　2014年第四季度，住房市場受到宏觀政策放開行政措施的影響，以及穩(wěn)定消費政策正向影響，土地開發(fā)融資，住房抵押貸款和開發(fā)融資將有所改善。但受到整體預期的影響，金融機構資金供應會持續(xù)謹慎，首套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限。

　　2015年，住房銷售量價回升幅度不會太大。主要基于以下幾方面的正反向因素作用：第一，庫存規(guī)模大，市場預期難以較大改觀。第二，世界經(jīng)濟與住房市場的持續(xù)復蘇，美國等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業(yè)的成本不斷下降，導致資本外流，海外置業(yè)增加。第三，產能過剩嚴重局面沒有根本改變，社會總需求總體不足，經(jīng)濟增長進一步放緩。但是，第四，居民收入增長仍然較快，城鎮(zhèn)化積極推進，剛性需求繼續(xù)釋放。第五，房地產投資過快下滑威脅經(jīng)濟增長底線，中央政府將繼續(xù)采取正向調控政策。一、二季度市場需求不振，開發(fā)商以價換量，市場將繼續(xù)走弱。三季度以后，一、二線城市有望逐漸轉暖回升，三、四線城市將繼續(xù)面臨調整，整個調整將在2015年難以走出向復蘇。但是，住房租賃市場表現(xiàn)相對溫和增長。

　　受季節(jié)因素影響和住房保障投資任務完成影響，2014年4季度，投資、開工、施工和竣工將繼續(xù)下降。2015年，投資、開工、施工和竣工將保持將有所改善，投資保持在10%的增幅水平。

　　引導市場預期穩(wěn)定住房消費

　　完善政府調控住房市場的政策與方法

　　第一，采取區(qū)間調控政策。通過研究，選擇關鍵指標，利用科學方法，制定標準界定住房市場的預警區(qū)間，實施風險提示、政策調控或行政管制。在合理的綠色景氣區(qū)間，采取中性經(jīng)濟政策；超出合理區(qū)間，在比較熱或冷的黃色景氣區(qū)間，采取逆向調控經(jīng)濟政策；在過熱或過冷的紅色景氣區(qū)間，可采取行政性管制措施。第二，分類或定向調控的政策。按照區(qū)間調控的標準，針對不同城市，實行中央指導，各城市差別調控的辦法。

　　取消若干行政性管制措施，讓市場在調整中發(fā)揮決定性作用

　　住房周期性波動是住房市場的自然現(xiàn)象，也有利于住房市場健康發(fā)展。過去十年由于住房短缺和制度不完善，導致住房市場投機盛行和房價暴漲，對住房市場實施必要行政管制是正確的，但是也給市場帶來了許多問題。本次調整具有必然性，也是第一次市場自發(fā)的調整，調整的幅度比較溫和，多數(shù)城市的各項指標均在可控的范圍之內，因此，第一，政府應抓住供需環(huán)境寬松的良機，解除或減少政府行政管制，退出對市場的直接干預，讓市場在調整中發(fā)揮決定性作用。通過住房市場機制，吸收住房價格泡沫，消化新增住房庫存，降低住房存量空置，實現(xiàn)住房總量和結構的動態(tài)均衡。第二，目前不應再出臺新的行政性管制措施。

　　采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費

　　在經(jīng)濟下行壓力加大，住房需求仍然是長期內客觀存在的背景下，住房市場需要調整，但是將調整的時間延長、幅度減小。確保一定幅度的住房投資增長，有利于居民住房需求的滿足，也有利于經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。為此，第一，合理引導市場預期。通過信息發(fā)布、風險提示等措施，引導形成住房市場將進入中速增長和買方市場時代的穩(wěn)定、謹慎、樂觀的市場預期。第二，在宏觀經(jīng)濟下行壓力大和物價增幅較低、融資成本過高的背景下，適當降低利率，增加流動性，有利于穩(wěn)定住房消費，減少庫存，穩(wěn)定價格。第三，稅費政策。在住房市場處在衰退期，一方面，政府減低房地產交易稅等提升購房者的支付能力，另一方面，大力清理不合理的行政性收費，減少住房開發(fā)與經(jīng)營成本。

　　加快改革，為市場發(fā)揮決定性的調節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境

　　沒有完善的制度體系，市場不僅無法完成自發(fā)調節(jié)的任務，還很有可能使問題更加尖銳，尤其在住房短缺時代，這是當時行政管制的原因，在告別住房短缺時代，改革并完善住房市場制度，既有必要也具備了條件。2015年應在住房及相關制度改革上取得實質性重大進展。第一，完善住房保障制度體系，推行“共有產權住房”制度；第二，完善房產稅收制度，建立直接面向個人的房產稅征管制度，擴大物業(yè)稅開征試點；第三，改革集體土地轉換國有的制度，改革完善土地的儲備、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房財政制度，增加中央政府對住房公共服務的分擔份額，擴大地方政府稅費收入的分成比重；第五，完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國家開發(fā)銀行，建立國家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國住房公積金儲蓄銀行集團，建構統(tǒng)一的全國性的住房公積金管理和運作平臺。再次，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級市場。第六，建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護，承租者市民待遇”的制度。

　　培育新增長點，繼續(xù)發(fā)揮房地產對經(jīng)濟增長的促進作用

　　必須認識住房對整個宏觀經(jīng)濟的影響將逐步減弱，因為GDP它的規(guī)模是在越來越大，住房需求未來將是減速的增長，所以它有一個逐步減速的過程。發(fā)揮房地產對經(jīng)濟增長的帶動作用應挖掘新的增長點。第一，加快保障房建設。住房保障具有改善民生和促進經(jīng)濟增長的雙重作用，棚戶區(qū)改造投資對宏觀經(jīng)濟正面影響也是很積極的；第二，促進旅游、文化、養(yǎng)生、產業(yè)地產的發(fā)展。隨著人民收入水平的提高，旅游、文化、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、體育等消費及服務進入快速發(fā)展期，相關的地產也面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，政府應適應居民需求結構的變化，采取政策措施，促使相關產業(yè)發(fā)展。一方面，發(fā)揮政府在提供公共基礎設施供給的優(yōu)勢，另一方面，鼓勵民營企業(yè)與民間資金，參與這些產業(yè)的投資、融資、開發(fā)和經(jīng)營。第三，促進互聯(lián)網(wǎng)與房地產業(yè)融合。用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產業(yè)，并通過互聯(lián)網(wǎng)促進房地產融資、開發(fā)、消費和服務，帶動經(jīng)濟增長。

　　(作者單位：中國社會科學院城市與競爭力研究中心)