樓市“3·30新政”出臺滿月,房地產(chǎn)市場有何變化?4月30日,中國指數(shù)研究院發(fā)布了對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。最新數(shù)據(jù)顯示,4月份全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比微跌0.01%,跌幅較上月縮小0.14個百分點。專家指出,新政的實施讓更多自住型需求得以釋放,從而帶動樓市出現(xiàn)回暖。但也要看到,樓市整體供大于求的基本面仍未改變,去庫存和走勢分化仍將是未來一個時期的主基調(diào)。

　　【市場回暖跡象明顯】

　　二套房首付降至四成、免征營業(yè)稅年限降至2年、鼓勵公積金購房……這輪始于1個月前的樓市新政,如今已經(jīng)初步實現(xiàn)其政策目標。近1個月來,不僅房價跌幅態(tài)勢減緩,而且市場整體成交漸趨活躍。

　　在深圳,寶安區(qū)地鐵口附近的一個樓盤在2小時內(nèi)被“搶”光;在合肥,房屋辦證交易中心的工作人員不得不為應(yīng)對過戶業(yè)務(wù)量的攀升而加班加點;在北京,住建委數(shù)據(jù)顯示僅4月份前3周,全市商品住宅成交量就環(huán)比增長52%。與此同時,也有一些主要城市的房地產(chǎn)交易并沒有因新政而“興奮”起來。例如,濟南市住宅銷量在新政出臺的1個月內(nèi)增長并不明顯。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,從央行到地方,相關(guān)政策層出不窮,使房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)明顯復蘇。他認為,二季度仍有降準降息的可能,購房者入市的積極性正在提高。

　　“新政出臺1個多月以來,各地積極響應(yīng),銀行也有所行動,紛紛加大了對自住型需求的支持力度。目前來看,政府穩(wěn)定樓市發(fā)展的成效已經(jīng)顯現(xiàn):消費擴大、拉動投資、消化庫存,都讓當前的經(jīng)濟給人以信心?！蔽錆h科技大學金融證券研究所所長董登新教授指出。

　　【去庫存壓力猶在】

　　不過值得注意的是,樓市分化格局卻似乎并未因近期的整體回暖而改變。以保利地產(chǎn)保利新茉莉公館在全國各項目4月份的表現(xiàn)為例:一方面,北京、上海、廣州、杭州等一二線重點城市銷售環(huán)比增長超過50%;另一方面,在沈陽、南京、無錫、武漢、佛山等二三線城市新政利好影響卻顯得較為滯后,其月度銷售仍維持在相對穩(wěn)定的水平。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示,廣大三四線城市住房供給過剩、有效需求不足導致其樓市庫存仍然高企,而人口凈流入較少又讓潛在購房者普遍期待房價進一步回落,從而導致當前購買意愿不夠強烈。因此,4月份非一線城市樓市的變化可用“局部活躍、整體疲弱”來概括,去庫存仍是主基調(diào)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則分析,樓市作為“最大規(guī)模資金蓄水池”,短期內(nèi)被股市替代而不再會有普遍性的規(guī)?；鲩L機會。股市的一路上漲更是讓很多投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市,從而減少了投資性購房需求。

　　“與股市相比,房地產(chǎn)市場在不同地區(qū)間的差別本來就很大,而對很多城市的房地產(chǎn)來說,單憑剛需又不足以支撐其持續(xù)擴張?！倍切聫娬{(diào)。

　　【價格走勢持續(xù)分化】

　　中國地產(chǎn)后市如何?專家普遍認為,大部分城市的樓市在未來一段時期內(nèi)仍有明顯的去庫存壓力,這導致年內(nèi)難以出現(xiàn)大規(guī)模漲價。不過,在中國經(jīng)濟企穩(wěn)跡象明顯的背景下,樓市新政將確保自住型需求的釋放,這意味著人們也不必為房價出現(xiàn)“斷崖式下跌”而擔憂。

　　“政策刺激對基本面較好的城市將帶來積極作用,但對供過于求的城市提振作用仍然有限?！睆埓髠シQ,由于各城市對政策敏感度存在差異,未來樓市分化格局仍將持續(xù),并且一線城市會在此輪市場復蘇中成為“領(lǐng)頭羊”。

　　此外,專家進一步分析指出,未來不能排除部分資金從股市重新“殺回”樓市的可能性。“中國樓市目前處于一個‘以時間換空間’的狀態(tài),即通過避免房地產(chǎn)價格過度下跌來為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和化解存量風險爭取空間;另一方面,當股市上漲到一定程度時,一些資金就會產(chǎn)生避險需要,盡管那時樓市不會再像前幾年那樣持續(xù)上漲,但相應(yīng)的保值預期仍然存在,因此將促成一部分高收入者的投資性需求回流。”董登新預計。