目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩已是當(dāng)前行業(yè)最為突出的矛盾，城市分化進(jìn)一步加劇的挑戰(zhàn)已經(jīng)到來，因此在城市進(jìn)入選擇時(shí)，如何從紛雜的數(shù)據(jù)中選擇有效指標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)前景做出客觀的量化評(píng)價(jià)，也更加為企業(yè)所關(guān)注。

　　對(duì)此，在過去三年的研究基礎(chǔ)之上，克而瑞研究中心繼續(xù)將研究對(duì)象覆蓋全國(guó)286個(gè)地級(jí)以上市，綜合運(yùn)用因子分析、相關(guān)性分析、回歸分析、層次分析、德爾菲法等多種數(shù)學(xué)工具，并進(jìn)一步對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行調(diào)整，重點(diǎn)考核購(gòu)買能力、供求關(guān)系等主導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)生變量，結(jié)合GIS空間分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景進(jìn)行定量化研究。

　　在此基礎(chǔ)上，8月19日，克而瑞研究中心《中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景排行榜》報(bào)告發(fā)布。會(huì)議上，易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱博士發(fā)布了榜單，克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波先生，對(duì)榜單進(jìn)行了解讀。

　　與上次發(fā)布成果相比，本次測(cè)評(píng)結(jié)果中前景較優(yōu)的城市依然主要位于黑河-騰沖線以東，沿長(zhǎng)江黃河T字形軸線分布。但具體到城市視角，也發(fā)生了值得注意的變化，如近年來待售量相對(duì)較高，供求矛盾相對(duì)突出的沈陽(yáng)、青島、寧波等市排名下降，退出前20名，而廈門、佛山、中山等需求旺盛、成交火熱的城市排名上升，進(jìn)入TOP20。

　　中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)測(cè)評(píng)得分

　　城市群成為熱點(diǎn)，長(zhǎng)三角、珠三角市場(chǎng)前景最高

　　現(xiàn)行的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》中明確指出：“城鎮(zhèn)化是伴隨工業(yè)化發(fā)展，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)集聚、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中的自然歷史過程，是人類社會(huì)發(fā)展的客觀趨勢(shì)，是國(guó)家現(xiàn)代化的重要標(biāo)志?！辈?qiáng)調(diào)了“城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路”,“城鎮(zhèn)化是保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的強(qiáng)大引擎”,“城鎮(zhèn)化是加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要抓手”,“城鎮(zhèn)化是解決農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題的重要途徑”,“城鎮(zhèn)化是推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐”,“城鎮(zhèn)化是促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步的必然要求”。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)來前景來看，城市群也起到了引領(lǐng)的作用。長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海是中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最為雄厚、人口最為集聚的三個(gè)城市群。其中長(zhǎng)三角、珠三角更是改革開放30年以來城市群集中發(fā)展成果的最好體現(xiàn)，結(jié)合測(cè)評(píng)結(jié)果來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景得分TOP50城市也趨向于長(zhǎng)三角、珠三角集聚。

　　長(zhǎng)三角方面，上海、蘇州、杭州、南京、蘇州、嘉興、紹興、常州、寧波、金華等城市進(jìn)入前景前50名榜單，占前50名比例為20%，也充分顯示出長(zhǎng)三角房地產(chǎn)發(fā)展的良好的前景。這些城市除了金華之外，集中在滬寧、滬杭、杭甬Z字形發(fā)展軸線。排名相對(duì)靠后的城市主要位于浙西南山區(qū)和蘇北地區(qū)。如浙西南的衢州、麗水和蘇北的宿遷、鹽城等。

　　珠三角方面，廣州、深圳、東莞、佛山、中山、惠州、珠海、汕頭、江門9個(gè)城市進(jìn)入前50名，所占比例為18%。排名靠后的城市汕尾，梅州，陽(yáng)江，云浮等主要作為廣州省經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱的東西兩翼。與長(zhǎng)三角的麗水、鹽城排名進(jìn)入200名以外相比，這些城市由于房?jī)r(jià)相對(duì)較低，房地產(chǎn)前景略微好于房?jī)r(jià)高企的麗水等長(zhǎng)三角城市。

　　一線城市領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)十分明顯，二、三線城市前景明顯分化

　　從各線之間市場(chǎng)之間比較來看，各能級(jí)城市出現(xiàn)了明顯的分化。一線城市、二線城市、三線城市前景平均得分為83.29，43.66,18.79。一線城市領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)十分明顯，這主要是由于一線城市憑借發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，吸引大量外來人口，形成強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。二線城市發(fā)展前景落后于一線城市，但領(lǐng)先于三線城市。三線城市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較為暗淡。特別是在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)趨向于平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)候，各線城市的分化將更為明顯，將出現(xiàn)更為顯著的“強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱”的馬太效應(yīng)。

　　 我省三市入列，分別：廈門第11位，福州第20位，泉州第32位。

　　從各線城市內(nèi)部的市場(chǎng)前景來看，一線城市相對(duì)內(nèi)部差距較小，最大得分與最小得分之間的差距僅為8.21，京滬穗深仍然高居全國(guó)前4名，雖然一線城市中心地段土地幾已開發(fā)殆盡，但強(qiáng)大的人口吸納能力還是帶來了持續(xù)充沛的住房需求，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)中心的地位也保證了市場(chǎng)的購(gòu)買力。

　　二線城市指標(biāo)極差為63.88，分化情況最為顯著，其中排名靠后的拉薩(253名)、銀川(184名)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他二線城市，究其原因，還是城市人口基數(shù)過小，且經(jīng)濟(jì)體量不大，而近年城市土地成交規(guī)模增長(zhǎng)速度過快所致。以拉薩為例，全市人口僅為59萬人，僅相當(dāng)于上海浦東新區(qū)1/9的人口，但土地供應(yīng)持續(xù)處于高位，人均供地面積為一線城市平均水平的四倍，消化周期更是高居全國(guó)首位，房地產(chǎn)市場(chǎng)去化壓力顯著高企。

　　三線城市該指標(biāo)極差為51.71，分化情況也較為明顯。排名靠后的城市多為人口流出現(xiàn)象顯著，人均可支配收入較低、住房需求長(zhǎng)期處于低位的城市，如烏蘭察布、定西、張掖均是如此。