在中央及地方穩(wěn)定住房消費政策帶動下，過去八個月全國樓市運行整體上出現(xiàn)積極變化，商品住宅銷量明顯回升，房價上漲動力有所恢復(fù)，一線城市住宅價格出現(xiàn)明顯上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年8月全國70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月以來首次轉(zhuǎn)正。即使如此，考慮到當(dāng)前樓市運行存在三大背離，未來房價進一步上漲動能存在不足。

　　?一是房價上漲與政策刺激效應(yīng)衰減存在背離。

　　客觀分析，當(dāng)前房價上漲離不開中央及地方穩(wěn)定住房消費政策的強力刺激與有效帶動。2015年1至8月，全國商品房銷售面積同比增長7.2%，而上年同期為下降8.9%。比商品房銷售面積增長更快的是商品房銷售額，同比增長了15.3%，顯示出政策刺激對房價的拉動作用。而隨著穩(wěn)定住房消費政策效應(yīng)衰減，住宅市場需求動力開始顯示出萎縮跡象，一線城市樓市已出現(xiàn)明顯降溫。據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計，2015年8月，北京新建住宅銷售套數(shù)環(huán)比大跌28.7%。由政策效應(yīng)衰減引發(fā)的住宅需求動力不足，或?qū)⒅萍s房價進一步上漲的空間。

　　??二是房價上漲與土地購置費用出現(xiàn)背離。

　　通常，房價上漲會帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用上升。而本輪房地產(chǎn)銷售回暖的一個突出特征是，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用“不升反降”，與房價未能同向變化。2015年1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降32.1%，降幅比1至7月擴大了0.1個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.5%，歷史上首次跌破4%；8月單月房地產(chǎn)投資同比下降1.1%，年內(nèi)增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。這些情況表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對樓市預(yù)期總體趨向謹(jǐn)慎，進而削弱了房價進一步上漲的市場預(yù)期。

　　?三是一線城市房價上漲與城鎮(zhèn)居民收入增長放緩出現(xiàn)背離。

　　房價上漲不能脫離宏觀經(jīng)濟基本面而獨立運行。隨著我國宏觀經(jīng)濟增長中樞下移，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型陣痛上升，城鎮(zhèn)居民收入增長也將出現(xiàn)放緩，并與房價上漲出現(xiàn)背離。而一線城市房價上漲與城鎮(zhèn)居民收入增長放緩的矛盾趨向惡化。當(dāng)前全國住宅開發(fā)資金向一線城市集中轉(zhuǎn)移，最近一段時間一線城市“地王”項目頻繁產(chǎn)生，一線城市住宅“被豪宅化”的風(fēng)險已經(jīng)快速上升。這不僅增加了城市中低收入人群的購房經(jīng)濟壓力，也會無形中增加城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型壓力，更會進一步動搖房價上漲的基礎(chǔ)。

　　應(yīng)該看到，當(dāng)前我國樓市區(qū)域分化矛盾進一步加劇。一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲，且漲幅相對較大，二線城市同比“漲跌互現(xiàn)”，三線城市房價同比仍然全部下降。從庫存壓力分析，住宅去庫存壓力主要集中在三線、四線城市，去庫存周期超過四年。在一線城市人口資源趨向飽和的情況下，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金向一線城市過度集中，不僅沒有可能降低一線城市土地價格，反而還會進一步加劇住宅“被豪宅化”的風(fēng)險，需要引起有關(guān)方面高度警惕。未來穩(wěn)定和刺激住房消費的政策措施或有必要向三線、四線城市進一步傾斜。