去年央行連續(xù)五次降息，房貸基準利率從“6字頭”降到“4字頭”，廣大貸款買房者終于可以在新年享受這五次降息帶來的福利。1月份的月供并不能代表今年全年的月供標準，2015年五次降息的利好，將于2月開始顯現(xiàn)。

　　去年央行連續(xù)五次降息，房貸基準利率從“6字頭”降到“4字頭”，五年以上商業(yè)貸款基準利率從6.15%降至4.9%。由于不少銀行貸款利率按年調整，廣大貸款買房者終于可以在新年享受這五次降息帶來的福利。

　　銀行人士提醒廣大市民，最好在1月月供還款日前多存些錢，避免出現(xiàn)房貸月供不足的情況。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供標準，2015年五次降息的利好，將于2月開始顯現(xiàn)。

　　五次降息能省多少月供

　　五次降息后，房貸一族的壓力能減輕多少?北京青年報記者計算得出，去年年初的100萬元房貸，貸款期限20年，采用等額本息還款法，當時執(zhí)行的基準利率是6.15%，月供為7251.12元，總利息為74.02萬元。而今年，按基準利率4.9%來算，月供將變?yōu)?544.44元，減少706.68元，20年總利息將減少16.96萬元。

　　如果執(zhí)行的是九折利率，100萬元20年期限的貸款去年年初享受的利率是5.535%，月供6898.66元，總利息為65.57萬元;今年則可享受4.41%的優(yōu)惠利率，月供降為6278.02元，總利息為50.67萬元。五次降息，每月少還620元，利息總支出減少14.9萬元。

　　去年11月6日，央行發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，貸款利率繼續(xù)下行，9月貸款加權平均利率為5.70%，比6月下降0.35個百分點。其中，個人住房貸款加權平均利率為5.02%，比6月下降0.51個百分點。自去年第四季度開啟本輪降息周期以來，個人房貸利率已經持續(xù)四個季度環(huán)比下降，累計降幅達到1.94個百分點。目前整體貸款及個人房貸的實際利率處于近五年以來最低位。

　　1月月供為何不降反升

　　雖然今年起每月房貸可以少還，但不少房奴卻發(fā)現(xiàn)本月月供竟“不降反升”。讀者王先生稱，這月剛還的月供比12月份還多出幾元錢。還有讀者發(fā)現(xiàn)銀行寄來的還款計劃單上，只有1月份的月供與其他月份不同。這是怎么回事呢?

　　銀行業(yè)內人士解釋稱，出現(xiàn)這些情況主要是因為銀行貸款利息是分段計息。以每月10日為貸款扣款日為例，2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率計算的利息和1月份前10天的以新利率計算的利息，由于1月還款利息存在分段計息情況，一般從第二個月開始，還款額正常。

　　至于1月月供不降反升主要出現(xiàn)在等額本息還款的貸款上。除了貸款利息分段計息以外，1月份執(zhí)行新利率后，銀行會根據(jù)貸款的剩余本金、剩余期限、新執(zhí)行利率重新計算月供歸還的本金，因整體利息減少，故1月份歸還的本金比去年12月份增幅加大，房貸者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分，所以會出現(xiàn)1月份月供“不降反升”的現(xiàn)象。

　　以100萬元，20年期限，等額本息還款為例，放款日期2015年3月10日，執(zhí)行利率5.9%，調息后利息降至4.9%，2016年1月10日還款7114.21元，比2015年12月10日(還款7106.76元)多還7.45元。這是因為，2016年1月的還款本金比2015年12月10日多281.53元，而利息分2015年12月10日至31日共計3196.865元，2016年1月1日至10日共計1324.346元，合計4531.211元，比2015年12月減少274.086元，因此，本金增加幅度大于利息減少，1月月供才會增加。

　　不過，到2016年2月10日，其還款額將降至6566.03元，比1月減少548.18元，比2015年12月減少540.73元。

　　銀行人士提醒廣大市民，最好在1月月供還款日前多存些錢，避免出現(xiàn)房貸月供不足的情況。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供標準，2015年五次降息的利好，將于2月開始顯現(xiàn)。

　　提前還貸要多方考慮

　　歲末年初，不少房貸族都會收到一筆不菲的年終獎。有些向往“無債一身輕”的人會打算提前還貸，減輕自己平時的支出負擔。工行客戶經理陳先生提醒大家，在考慮提前還款時，有必要對自身的資金需求、投資渠道以及提前還款成本等進行多方權衡后再作決定。

　　從資金成本來看，在當前低利率背景下提前還貸未必劃算。預計2016年起，申請到房貸打折優(yōu)惠利率的購房者，其利率將會降至4.3%左右，而對于公積金貸款者來說，利率將降至3.25%。目前銀行一些理財產品平均收益都能達到甚至高于4.5%的水平，已經高于貸款利率。這意味著還貸家庭只需對資金進行合理配置，其收益可能比需要支付貸款的利息還多，提前還貸顯然就不劃算。

　　此外，如果一年內有資金需求的按揭者，比如住房裝修等需要大筆開支，提前還款可能不利于家庭的財務安排。而還款時間已經較長的貸款者，因為在貸款期限后期的還款中，大部分都是本金的償還，此時通過提前還貸達到節(jié)省利息的作用不大。陳先生認為，市民采用等額本息還款法還貸，如果已經超過了三分之一年限，比如貸了20年，已經還了7年以上，就沒必要提前還貸了。

　　財經觀察

　　　房貸政策有望松綁?

　　近期，福州、杭州及南京等地相繼出臺了購房人償清購房貸款后，再申請房貸時按照首套房認定的相應松綁政策。對此，有業(yè)內人士認為，過去市場非理性瘋狂時，限購限貸很有必要，現(xiàn)在情況變化了，應跟隨形勢進行調整。

　　銀河證券房地產行業(yè)首席分析師趙強認為，從地方政府角度來講，限貸放松有利提振樓市，帶動土地出讓，化解地方房企破產帶來的區(qū)域性金融風險。從銀行角度來說，房貸余額還清后再購房的風險已和首次購房房貸的風險一樣，甚至因為購買二套房的客戶的資產及購房能力，二次房貸的風險低于首次購房首次貸款的客戶風險。

　　58同城房產研究部認為，如果房貸還清，仍持有一套或二套房，再購一套新房還能算首套的情況短期內不可能發(fā)生。但房貸政策松綁是大勢所趨，若果真有房貸政策調整，則應主要支持首套房貸，尤其是普通住房。

　　記者從中原地產了解到，目前北京地區(qū)房貸政策比較穩(wěn)定，各銀行政策基本沒有變動。首套房首付比例30%，基準利率八八折居多，八五折也有一些;二套房首付比例多為50%，利率為基準利率的1.1倍。放款時間多在抵押登記完成后1-2周就能完成。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，2015年，北京受影響較大的政策主要是330新政，二套房貸首付比例下調。不過由于限購政策依然嚴格，整體市場呈現(xiàn)了政策窗口期效應，未出現(xiàn)太明顯的爆發(fā)時間點。

　　對于商業(yè)銀行傳聞松綁首套房認定標準，由“認房又認貸”調整為“認房不認貸”，據(jù)報道，昨天有外地媒體記者向央行副行長劉士余提問，“首套房貸”標準有沒有調整?劉士余回應稱：“等文件”，同時補充道，“惠民生，調結構，始終是我們工作的重中之重?！?/p>

　　央行數(shù)據(jù)顯示，房貸利率持續(xù)走低的同時，2015年房貸規(guī)模明顯增長。三季度末，房地產貸款余額及個人住房貸款余額均同比增長20.9%。前三季度新增房地產貸款2.81萬億元，同比多增7016億元;新增個人住房貸款1.92萬億元，同比多增5961億元。之所以住房信貸環(huán)境寬松，一方面由于整體貨幣政策保持松緊適度，連續(xù)降準釋放資金流動性，更重要的是，在中央穩(wěn)消費、去庫存的指導思想下，更多信貸資金得以配置到房地產領域。央行強調，進一步完善房地產信貸政策，支持居民自住和改善型住房需求。